Земля стала однією із найобговорюваніших тем 2020 року. Якщо у 2019-му ми могли тільки прогнозувати, то зараз вже аналізуємо роботу законотворців. Богдан Яськів, адвокат, к.ю.н, керуючий партнер TOTUM LF та Тетяна Онищенко, радник, адвокат компанії, розповіли Mind, з чим ми увійшли в новий рік у сфері землекористування й чого очікувати в найближчому майбутньому.
Закон №552-ІХ ухвалений у ніч проти 31 березня 2020 року. Що зміниться для нас з 21 липня 2021 року?
Зважаючи на всі страхи скептиків, наразі розробляються механізми держпідтримки аграріїв, зокрема фінансової.
Вільний обіг сільгоспугідь стимулює підтягнути «хвости» – інвентаризувати землі України, наповнивши дані Державного земельного кадастру.
Сьогодні ведеться активна робота над отриманням інформації про площі, суб’єктів та правові титули на земельні ділянки.
Такий процес супроводжується децентралізацією – передачею земель у розпорядження ОТГ.
Нашумілим законопроєктом №2194 не лише частково змінюється форма власності на сільгоспземлю, а й пропонується кардинально змінити процедуру відведення земель усіх категорій. Цей аспект фактично не був предметом для дискусій. А даремно.
Скасування процедури погодження, зокрема експертизи, землевпорядної документації, передача повноважень реєстрації на приватних суб’єктів – сертифікованих інженерів-землевпорядників – далеко не повний перелік реформаторських змін.
Якщо попередній акт ще не набув статусу закону, то проєкт №2280 (закон №711-IX) таки був ухвалений 17 червня 2020 року. Останній передбачає докорінну модифікацію підходу до визначення та зміни цільового призначення землі. Основна ідея – оптимізувати процедуру зміни цільового призначення шляхом гармонізації та застосування чітких правил співвідношення містобудівної й землевпорядної документації.
Липень 2021 року відкриє скриньку Пандори не лише для аграріїв, а й для представників девелопменту.
За основу взято первинність урбаністики. На практиці такий підхід має бути реалізований за рахунок національної інфраструктури геопросторових даних, відповідний закон набуде чинності вже наступного року.
Йдеться про глобальний банк даних, що міститиме максимально повну інформацію про територію, починаючи від земельних ділянок, їх цільового призначення, ґрунтів, природоохоронних територій та об’єктів культурної спадщини, геології, закінчуючи інформацією про будівлі та споруди, розташовані в їхніх межах, транспортні мережі, а також функціональні зони, обмеження у використанні земель тощо.
Звичайно, депутати пропрацювали перехідний період – до зведення усієї інформації, насамперед про цільове призначення землі та функціональні зони території. Очікується, що бізнесу фактично розв’яжуть руки й буде дозволено довільне використання території за єдиної вимоги – відповідність призначення ділянки тій чи іншій функціональній зоні. Інструментом реалізації стане заява про внесення змін до ДЗК.
Крім того, не можна не згадати про ще одне споріднення містобудівної та землевпорядної документації. Перша, крім своєї основної функції – планування та використання території, містить в собі елементи другої.
Новим видом документації – комплексним планом просторового розвитку території так само, як і генеральним планом, детальним планом території тепер зможуть проєктуватися земельні ділянки без розроблення окремої землевпорядної документації.
Якщо пригадати, чим запам’ятався рік для людей, що дотичні до процесу відведення землі, то однозначною перемогою варто вважати запровадження принципу екстериторіальності погодження органами Держгеокадастру та реєстрації земельних ділянок. Тепер такі рішення приймаються безвідносно до місця їхнього розташування.
Навпаки, питання має бути розглянуто уповноваженою особою, яка не матиме жодних упереджень і суб’єктивної точки зору щодо тієї чи іншої справи.
Стосуються землекористувачів з довгостроковим бізнес-плануванням. За загальним правилом, завершення строку дії договору оренди землі тепер не припиняє дію права. Відтепер право користування землею поновлюється автоматично (на тих самих умовах та на той самий строк).
Без вчинення будь-яких дій з боку сторін. Крім випадку, коли буде виражене письмове заперечення проти цього чи то власника, чи то орендаря.
Водночас ці нововведення стосуються виключно земель приватної власності, а також забудованих комунальних і державних земель.
В іншому разі законодавець вводить нове поняття «переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк». Фактично це те ж звичне для нас поновлення за процедурою, однак у разі якщо орендар бажає змінити умови первинного договору або ж йдеться про землі комунальної або державної власності.
Ми навчилися жити в умовах сьогодення. Чи правильніше сказати пристосувалися. Однак на першу реакцію бізнесу – шок і страх – влада відреагувала, запровадивши податкові канікули зі сплати за користування землею – на один місяць.
У подальшому замість пряника бізнес отримав кнута. Мала податкова реформа скасувала право не сплачувати земельний податок єдинникам – власникам землі, основною господарською діяльністю яких була оренда нерухомості.
Також запроваджено процедуру адміноскарження рішень Держгеокадастру як досудове врегулювання спору. Натомість робота інспекторів у сфері держконтролю за використанням та охороною земель і дотриманням вимог законодавства України про охорону земель так само посилиться. Бізнесу вартує перевірити себе на предмет потенційних підстав для перевірки. Обізнаний – значить озброєний.
Рік, що настав, обіцяє бути не менш цікавим на події:
І звичайно, з нетерпінням чекаємо практичної реалізації оновлених правил гри.