Автоматично чи ні? Коли власник нерухомості стає власником земельної ділянки

Верховна Рада на початку лютого затвердила «автоматичність» переходу права на земельну ділянку під об'єктом нерухомості на ній. Відповідний законопроєкт №0850 народні обранці ухвалили 2 лютого 2021 року. На кого розповсюджується таке право, а кому доведеться оформлювати його у звичайний спосіб, розповів Mind радник TOTUM LF Володимир Пристай.

Ухвалення 2 лютого 2021 року закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості)» спровокувало пожвавлення й ейфорію серед частини бізнес-спільноти, власників нерухомого майна, земельних ділянок та їхніх користувачів. 

Проте слід пам’ятати, що попередня редакція ст. 120 ЗК України також передбачала автоматичність.Скептики апелюватимуть, що де-факто реалізація цієї опції мала поодинокий характер. Однак така поодинокість була спричинена колізіями в законодавстві, незрозумілим формалізмом, фантомним побоюваннями нотаріусів (реєстраторів) здійснювати таку перереєстрацію права, а також несприйняттям місцевими радами одночасності переходу права на землю й на майно (останнє знаходило відображення у відмовах у поновленні права оренди на землю).

Що ж означає ухвалення закону?

1. По-перше, він прямо гарантує (як і попередні редакції відповідних статей, до речі), що укладаючи договір купівлі-продажу нерухомого майна, покупець отримає не лише саму будівлю, ал й право на користування земельної ділянкою під нею. Дві обов’язкові умови. Земельна ділянка має бути сформована, а право на неї має бути зареєстроване саме за відчужувачем майна, а не за третьою особою.
   Конкретизується сам механізм перереєстрації прав – підставою для внесення відомостей про нового землекористувача буде правочин, на підставі якого набувалося майно у власність. Істотною умовою договору є кадастровий номер земельної ділянки. Водночас внесення змін до правовстановлюючого документу на землю не вимагається.
2. По-друге, тепер речове право на земельну ділянку переходить і до набувача об’єкту незавершеного будівництва (за умови державної реєстрації права власності на такий об’єкт у реєстрі нерухомості), а також у випадку спадкування майна. Натомість, якщо особа придбаває лише частину будівлі, то питання землекористування вирішуватиметься в договірному порядку з поточним орендарем землі.
3. По-третє, нівелюються окремі колізійні моменти. Якщо Земельний кодекс не допускає набуття того чи іншого правового титулу на землю особою, то автоматичність переходу його до покупця нерухомості не спрацює. Закон передбачає розв'язання питання в загальному порядку через первинне оформлення права на землю.

Ухвалений нормативний акт не є новацією. Разом з тим був покликаний усунути прогалини у правовому регулюванні питань, пов’язаних з переходом права користування земельною ділянкою у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, та, як наслідок, розвіяти страхи при вчиненні відповідних реєстраційних дій.

За своєю суттю закон передбачає єдину правову долю земельної ділянки та нерухомого майна. Проте його можна назвати радше «напівавтоматичним». Оскільки для перереєстрації права оренди, емфітевзису, суперфіцію в покупця майна залишається обов’язок звернутися до реєстратора (нотаріуса). Хоча, безсумнівно, не порівняти з первинним оформленням права користування комунальною або державною землею зі своїми бюрократичними  процедурами.

Які проблеми не врегульовує закон?

Ухвалений нормативний акт дає відповідь на питання, хто та з якого моменту буде платити за користування землею після переходу права власності на нерухомість, що запобігатиме втратам надходжень до відповідних бюджетів, а іноді, навпаки, подвійному оподаткуванню.

Проте уже зараз зрозуміло, що чергова ініціатива законотворців знімає лише частину ризиків та розв'язує окремі проблеми. Зокрема, відкритим залишається питання, чи поширюватиметься дія закону на правочини щодо нерухомого майна, укладені до його ухвалення (принцип зворотної дії актів у часі).

А що з договорами оренди, які не містять кадастрового номера ділянки? Чи продовжаться безпідставні відмови при поновленні договорів оренди та наданні вихідних даних на проєктування чи дозволу на будівництво особам, що набули право користування землею одночасно з придбанням будівель і споруд.

У будь-якому разі відповіді на ці та інші питання ми з вами уже скоро отримаємо при практичному застосуванню норм закону, зокрема, за результатами розгляду судових кейсів.