Продавати чи притримати: як може вплинути на ринок землі загроза війни

Останніми тижнями напруженість навколо загрози військового вторгнення держави-агресора в Україну зростає. Така ситуація не може не вплинути на ринки. Який вплив ці розмови та події мають для нещодавно відкритого в країні ринку землі, розповів Mind голова ГО «Асоціація землевласників України» Сергій Кулєшов. 

Земля, незалежно від її цільового призначення, – це вид нерухомості. Не потрібно бути експертом, щоб розуміти – війна або ризик її початку завжди негативно впливають на ринок нерухомості, зокрема і на ринок землі. Однак давайте трохи докладніше розберемо, що зараз відбувається на ринку й чого очікувати при різних сценаріях розвитку подій.

Яка ситуація на ринку зараз? 

Ситуація на ринку наразі нетипова: здавалося б, на такому новинному тлі землевласники мали б масово продавати свої ділянки й у битві за покупця опускати ціни нижче й нижче. Проте все не зовсім так. Наприклад, у прикордонних із Росією областях спостерігається невелике збільшення пропозицій із продажу ділянок, але жодного панічного розпродажу немає.

Щодо ринку України загалом, то можна зазначити лише спад попиту, покупці дуже обережно ставляться до придбання нових об'єктів, однак охоче купують, якщо ціна гарна.

Як може змінитися ситуація? 

Стосовно прогнозів при різних сценаріях розвитку подій, то давайте виділимо три варіанти і відповідно три прогнози:

1. Найближчим часом напруженість спадає, з'являються новини про те, що жодної загрози немає. Тут все очевидно: ринок одразу ж відновиться і повернеться до наростаючого тренду, який чітко простежувався протягом усіх попередніх місяців. У перші тижні після позитивних новин буде навіть деякий ажіотаж, щоб наздогнати втрачений час і вирівняти попит/пропозицію.
2. Напруженість зберігається ще довгий час, але при цьому жодного реального загострення не відбувається. Український бізнес надзвичайно добре вміє адаптуватися до негативу та швидко вчиться жити в нових умовах. Це зумовлено багатим досвідом після подій декількох революцій, війни на Сході України, анексії Криму, локдаунів під час пандемії. Як показує досвід, бізнесу потрібно місяць-два, і він починає вільно почуватися, здавалося б, у нереально важких умовах. Тому при цьому сценарії ми вважаємо, що ринок зробить невелике сповільнення для адаптації і в разі відсутності нової хвилі негативу і реальних загострень відновиться та існуватиме так, ніби взагалі нічого не відбувається. При цьому можна допустити невелике зниження цін, але лише в прикордонних областях на Сході України.
3. Початок реальних бойових дій. Звісно, при цьому сценарії почнеться панічний розпродаж: покупців на ринку практично не буде, а продавців буде дуже багато. Це спричинить конкуренцію між продавцями, і ціна піде суттєво вниз. Якщо зараз не є рідкістю ціна $1000 за гектар, то при цьому сценарії нормою може стати $500. Нижче вона навряд чи впаде, оскільки за отримані кошти продавець нічого вагомого не купить взамін і ніяк не поліпшить своє щоденне життя.

Якщо підсумувати, то серед усієї нерухомості земля – найменш чутливий до таких подій актив: вона не зруйнується, не згорить, її не вкрадуть мародери і не вивезуть. Усе, чим ризикує власник, – це тимчасова втрата в ціні, яка обов'язково відновиться в разі поліпшення ситуації. Якщо порівняти з ризиками, які несе власник квадратних метрів житлової чи комерційної нерухомості, то земля – це супербезпечний актив.

І насамкінець хочеться нагадати правило, яким керуються вже століттями у всьому світі: «Коли всі продають – купуйте, а коли всі купують – продавайте».