Дружні гостини: як українцям придбати нерухомість у Польщі

Втеча від війни для багатьох українців стала марафоном. Досі безліч родин мають проблеми з житлом у країні перебування, зокрема живуть у гуртожитках, спортзалах або в інших не дуже комфортних умовах. З огляду на ці та інші труднощі частина вимушених переселенців готова повернутися або вже повернулася до України, інші ж намагаються влаштуватися та закріпитися в країні перебування. І в тому і в іншому випадках частина українців розглядає можливість купівлі нерухомості. Які умови придбання нерухомості в Україні Mind писав у матеріалі «Всупереч війні: у західних регіонах України зростають ціни на житло». 

Про те, як купити нерухомість за кордоном і які умови пропонує сусідня лояльна до українців Польща ,розповів Mind адвокат, к.ю.н., керуючий партнер TOTUM LF Юрій Хапко.

Через початок із 24 лютого 2022 року активних бойових дій на території України багато наших громадян та бізнесу вимушені були шукати притулку для себе, своїх сімей і працівників у більш безпечних місцях. Однією з таких «тихих гаваней» для українців стала Республіка Польська.

Тому актуальності набуває питання щодо інвестування в об’єкти нерухомості. Мета може бути будь-яка: придбання житла замість пошкодженого/зруйнованого, релокація бізнесу, придбання комерційної нерухомості для отримання рентного доходу тощо. Нижче про те, як резидентам України придбати об’єкти нерухомості в Польщі.

Які об’єкти цивільного обороту можуть купити іноземці?

Згідно із законодавством Республіки Польщі (РП), є такі об’єкти нерухомості:

1. Земельна ділянка – це ділянка землі сільськогосподарського або несільськогосподарського призначення, яка являє собою окремий предмет власності.
2. Будинки – будинки, які, хоч і пов'язані із землею, на якій стоять, являють собою окрему від неї нерухомість і можуть бути предметом власності будь-якої іншої особи, ніж власник земельної ділянки .
3. Частини будинків (квартири) – окрема від землі або будинку нерухомість, завдяки чому вона може бути окремим від них предметом власності.

Хто може стати покупцем нерухомості?

Суб’єкти, які можуть бути покупцями об’єктів нерухомості, зазначені в ст. 2 закону, а саме:

1. Фізична особа, яка не має польського громадянства.
2. Юридична особа, що має юридичну адресу за кордоном.
3. Товариство, яке не є юридичною особою і належить до осіб, зазначених у п.1,2, має головний офіс за кордоном, утворене згідно з законодавством інших держав.
4. Юридична особа й господарське товариство, яке не є юридичною особою і має головний офіс на території Республіки Польща, контролюється (більше 50% голосів на загальних зборах або домінуюча позиція) безпосередньо або посередньо особами чи товариствами, зазначеними в п. 1–3.

Які документи потрібні для оформлення правочину?

Дозвіл видається за наявності двох підстав:

1. Придбання нерухомості іноземцем не загрожуватиме обороні, безпеці держави чи громадському порядку, а також не суперечить соціальній політиці.
2. Покупець доведе, що є обставини, що підтверджують його зв'язок із РП.

При цьому є обмеження:

• площа придбаної земельної ділянки не може перевищувати 0,5 га;
• якщо ви юридична особа та купуєте нерухомість із метою ведення бізнесу, необхідно довести, що площа нерухомості виправдана реальними потребами, що випливають із вашої економічної або сільськогосподарської діяльності.

Для отримання дозволу необхідно подати заяву разом із пакетом підтверджувальних і необхідних документів.
Вартість гербового збору за видачу дозволу – 1570 PLZ (може сплачуватися як готівкою, так і в безготівково на рахунок Центру обслуговування платників податків міста Варшава).

Заява разом із поданими документами розглядається протягом 30 календарних днів із дати подачі відповідної заяви.

Коли можна придбати нерухомість без відповідного дозволу?

Також слід зазначити, що є випадки, коли отримання дозволу для придбання нерухомості не вимагається. Це:

1. Придбання окремого житла (саме квартири, а не, наприклад, житлового будинку).
2. Придбання окремого комерційного приміщення, призначеного для гаража, або частки в такому приміщенні, якщо це пов'язано із задоволенням житлових потреб покупця чи власника нерухомого майна чи окремого житлового приміщення.
3. Придбання нерухомості іноземцем, який проживає в РП не менше 5 років із моменту надання дозволу на постійне проживання або дозволу на перебування довгострокового резидента Європейського Союзу.
4. Придбання іноземцем, який є дружиною громадянина Польщі та проживає в РП не менше 2 років із моменту видачі дозволу на постійне перебування або дозволу на перебування довгострокового резидента ЄС, нерухомого майна, яке як результат придбання, становитиме встановлене законом співтовариство подружжя.
5. Придбання іноземцем нерухомості, якщо на день купівлі він має право на законну спадщину за змістом польського законодавства від продавця нерухомості, і продавець нерухомості є її власником або безстроковим користувачем протягом не менше 5 років.
6. Придбання юридичною особою або господарським товариством, яке не є юридичною особою і має головний офіс на території РП, для своїх статутних цілей незабудоване нерухоме майно, загальна площа якого по РП не перевищує 0,4 га в районі міст.

Але вищевказані винятки не поширюються на нерухоме майно, розташоване в прикордонній зоні, та землі сільськогосподарського призначення площею понад 1 га.

Які витрати покладаються на покупця?

• Агентська винагорода. Сплачується, як правило, покупцем агенції при купівлі нерухомості. Стандарти по ринку – 2–3% від вартості нерухомості.
• Податок на цивільні угоди. Цей податок становить 2% від вартості нерухомості та сплачується під час передачі уживаних будинків і землі (такими вважаються ті, які перебувають у володінні продавця більш ніж 2 роки). Така нерухомість не оподатковується ПДВ.
• Плата за реєстрацію покупця як нового власника в земельно-іпотечній книзі становить 200 злотих.
• Нотаріальні збори сягають від 0,25% до 3% від вартості нерухомості, але не менше ніж 100 злотих та не більше ніж 10 000 злотих.

Який порядок оформлення правочину? 

Сторонами може бути укладений договір як в один етап (одразу основний договір купівлі-продажу), так і в два етапи (попередній договір, а потім уже основний договір купівлі-продажу).

При укладанні попереднього договору купівлі-продажу зазвичай сплачується депозит (від 5 до 20% від вартості нерухомості).

Про купівлю нерухомості вноситься запис у земельний та іпотечний реєстри, який ведеться судами.
У разі придбання нерухомого майна всупереч положенням закону, суд визнає таке придбання недійсним.

Чим відрізняється купівля нерухомості в Польщі від цієї процедури в Україні? 

1. Отримання дозволу на придбання нерухомого майна. Нерезиденти України вільні в придбанні об’єктів нерухомого майна, які перебувають у цивільному обігу. Так, для їх придбання у фізичних або юридичних осіб – резидентів України не потрібно отримувати будь-які дозволи чи погодження від органів державної влади та/або місцевого самоврядування.
2. Витрати та оподаткування. При придбанні об’єктів нерухомого майна в Україні є свої особливості: наприклад, військовий збір (який сплачується разом із ПДФО) для покупців – фізичних осіб. Також в Україні покупці сплачують державне мито та збір на загальнообов’язкове державне пенсійне страхування.
3. Реєстрація. Згідно із законодавством України, реєстрацію здійснює спеціальна особа – державний реєстратор у спеціальному реєстрі (Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно). У Польщі це роблять суди– реєструють у земельно-іпотечній книзі.