Вигідна покупка: як українцям купити нерухомість в ОАЕ

Протягом останніх 30 років Об’єднані Арабські Емірати (ОАЕ) стали однією з  найперспективніших територій для розвитку бізнесу. Наявність прозорих і зрозумілих «правил гри», гнучка система оподаткування, високий рівень економічного розвитку – практично ідеальні умови для ведення будь-якого бізнесу.

Тому, інвестування в нерухомість в ОАЕ – один з найбільш перспективних бізнес-напрямків. Про особливості придбання іноземними особами об’єктів нерухомості в ОАЕ, а саме в еміраті Дубаї як одному з найбільш розвинених і промислово потужних у складі ОАЕ, розповів Mind адвокат, к.ю.н., керуючий партнер TOTUM LF Юрій Хапко. 

Детальніше про те, чим відрізняється процедура придбання нерухомості в сусідній європейській країні – у матеріалі Mind «Дружні гостини: як українцям придбати нерухомість у Польщі». 

Які об’єкти доступні для придбання іноземцями в ОАЕ? 

Основним нормативно-правовим актом, що регулює питання придбання об’єктів нерухомості в ОАЕ, є закон №7 від 13 травня 2006 року «Про реєстрацію нерухомого майна в Еміраті Дубаї».

Так, за законодавством ОАЕ об’єктом для придбання можуть бути наступні об’єкти нерухомості:

1. Земельна ділянка – сільськогосподарського або несільськогосподарського призначення, яка являє собою окремий предмет власності.
2. Будинки, будівлі, споруди, які хоч і пов'язані із землею, є індивідуальним нерухомим майном, право власності на яке не залежить від права власності на земельну ділянку.
3. Частини будинків (квартири в багатоквартирному будинку).
4. Нежитлові приміщення (комерційна нерухомість).

Хто може бути покупцем? 

Суб’єкти, які можуть бути покупцями об’єктів нерухомості як іноземна особа, це:

1. Фізична особа, яка не має громадянства Об’єднаних Арабських Еміратів.
2. Юридична особа, якщо вона має юридичну адресу (адресу реєстрації офісу) за межами Об’єднаних Арабських Еміратів.

Які документи потрібні для оформлення правочину? 

Для іноземних осіб (як фізичних, так і юридичних) існує обмеження на придбання об’єктів нерухомості, а саме: за умови згоди правителя Дубая особи, які не є громадянами ОАЕ, можуть в окремих районах Емірату:

• купувати нерухомість у повну власність (freehold);
• отримувати права довічного користування (usufruct) або оренди на 99 років.

Окремі районі емірату Дубай, в якій іноземні особи можуть володіти нерухомістю на вищенаведених правових титулах, перелічені в постанові №3 від 2006 року «Про визначення районів Емірату Дубай, у яких громадяни інших держав можуть набувати нерухомого майна».

Які витрати можуть бути у покупця? 

Унікальність податкової системи ОАЕ полягає в тому, що в ній відсутні багато відомих нам податків та зборів, а саме:

• податок, який сплачується за фактом придбання земельної нерухомості;
• земельний податок;
• податок на майно;
• податок на додану вартість;
• податок на прибуток з продажу;
• податок, який сплачується за факт володіння житловим приміщенням.

Що стосується обов’язкових витрат покупця при придбанні об’єкта нерухомості, то вони наступні (згідно із законом №7 від 1997 року «Про збори за реєстрацію земельної ділянки»):

1. Плата за видачу документа про право власності. Документ про право власності коштує 250 дирхамів ($71) та видається Департаментом земельний ресурсів та майна емірату Дубай (надалі – Департамент).
2. Реєстраційний збір. Покупець сплачує реєстраційний збір (реєстрація покупки) у розмірі 1% від вартості нерухомості. Реєстраційний внесок сплачується також до Департаменту.
3. Комісія брокера з нерухомості. Комісія брокера становить від 1 до 5% від вартості нерухомості, залежно від типу нерухомості та загальної покупної ціни (зазвичай сплачуються сторонами порівну).

Який порядок оформлення правочину?

Після вибору об’єкта нерухомості та узгодження його місця розташування, відбувається оформлення договору купівлі-продажу нерухомості. До складання та змісту цього документа необхідно ставитися вкрай уважно, бо саме в ньому найдокладнішим чином відображаються всі деталі здійснюваної операції.

При фінальному підписанні договору купівлі-продажу майбутньому власнику нерухомості необхідно буде внести завдаток. Найчастіше його величина становить 10% від повної вартості придбаного об'єкта нерухомості. При внесенні завдатку покупцеві нерухомості потрібно буде пред'явити лише закордонний паспорт.

Після оформлення договору купівлі-продажу та внесення завдатку настає етап оформлення об'єкта нерухомості на ім'я нового власника в Департаменті земельних ресурсів та майна емірату Дубай (відбувається реєстрація переходу права власності та видача Департаментом свідоцтва про реєстрацію).

При цьому треба чітко розуміти, що покупка нерухомості в кредит – досить тривалий і складний процес. Коли мова йде про іпотеку, оформлення всіх необхідних документів забирає як мінімум 10 днів.

Які особливості придбання нерухомості в ОАЕ: приклад Дубаю

1. Загальний порядок придбання нерухомого майна. В еміраті Дубай, на відміну від України, є обмеження в придбанні об’єктів нерухомості за територіальним принципом. Наприклад, у Дубаї іноземні особи не можуть будь-де придбавати нерухоме майно, а тільки в спеціальних «вільних зонах». В Україні таких обмежень за територіальним принципом для іноземних осіб немає. 
2. Витрати та оподаткування. Порівняно з податковою системою України, в ОАЕ дуже лояльне оподаткування: ані операції з купівлі-продажу нерухомого майна, ані наступне володіння ним практично не оподатковуються. В Україні ж сплачуються характерні податки та збори: військовий збір, державне мито та збір на загальнообов’язкове державне пенсійне страхування.
3. Реєстрація. За законодавством України, реєстрація відбувається спеціальною особою – державним реєстратором у спеціальному реєстрі (Державний реєстр речових прав на нерухоме майно). В еміраті Дубай це робить Департамент земельних ресурсів та майна з виданням відповідного свідоцтва про реєстрацію.