Ринок нерухомості в Україні поступово відновлюється: у 2025 році попит і ціни зростають, девелопери стартували на 35% більше нових проєктів, ніж торік. Активно зростає і ринок інвестиційної рекреаційної нерухомості. Зрозумілий пасивний дохід, можливість відпочивати в об’єктах визначену кількість часу й загалом розбудова Карпат – усе це заохочує інвесторів вкладатися в курортні проєкти.
Проте повномасштабна війна й економічна турбулентність роблять інвесторів обережнішими. Зважаючи на воєнні ризики, прогнозувати щось дуже складно. Про те, які аспекти можна передбачити, щоб краще проаналізувати, чи варто інвестувати в рекреаційний проєкт, Mind розповів Віталій Мажара, CEO та керуючий партнер GREENWOOD Development.
Локація – це не тільки краєвид. Це – сценарій життя людини, яка сюди приїде.
Є класичний гірський формат: готель біля витягу. Все зрозуміло – людина приїхала покататися, вийшла, стала на лижі, ввечері повернулася в номер. Але таке перебування рідко триває довше кількох днів. На певному етапі гостям просто стає нудно.
Якщо готель не може запропонувати розваги – є ризик низької дохідності. Але, якщо локація цікава – середній строк перебування збільшується, і кожен номер починає приносити більше грошей, а сезон перебування розширюється.
Також важлива доступність. На картинках проєкту всі дороги рівні й чисті. У реальності в Карпатах дорогу може банально «з’їсти» дощем або снігом. Асфальт на крутих схилах тримається погано, бетон і бруківка потребують правильної технології. Якщо до ділянки складно доїхати навіть повнопривідним авто в нормальну погоду, є великий шанс, що гості не захочуть повертатися, а утримання дороги перетвориться на постійний головний біль девелопера.
Простий тест: приїхати на локацію самому. Не в серпні в суху погоду, а хоча б раз у дощ або сніг. Якщо вам незручно – вашим клієнтам буде так само.
Успішний проєкт – це завжди тандем: девелопер, який вміє будувати, і оператор, який керує і вміє заробляти на щоденній роботі готелю.
На українському ринку є багато сильних презентацій і набагато менше проєктів, які пройшли повний цикл: від котловану до запуску та стабільної роботи кілька років.
Тому перше запитання до девелопера: покажіть два об’єкти, які ви вже збудували і які працюють хоча б два-три роки.
Не в статусі «майже добудовано», а з реальними гостями, відгуками, заповнюваністю. Якщо таких об’єктів немає – це стартап у девелопменті. А отже, ризик значно вищий.
Другий момент – чи не загрожує компаніям криза росту?
Якщо компанія одночасно тягне сім–десять проєктів, а команда управління не збільшилася відповідно, це не ознака сили, а симптом майбутніх проблем. На практиці це часто завершується зірваними строками, слабким сервісом і втомленими інвесторами.
Це найменш захоплива частина інвестиції, але саме вона рятує від ситуацій, коли будівля стоїть, а ввести її в експлуатацію неможливо.
В українських реаліях варто перевірити таке.
Перше – категорія землі. Якщо цільове призначення не відповідає тому, що будують, можуть виникати довгі історії з переведенням, судами, відмовами. На ринку вже були кейси, коли інвестори роками чекали введення в експлуатацію, хоча будівництво фізично завершили.
Друге – дозвіл у реєстрі. В Україні вже працює електронний реєстр, де фіксуються дозволи на будівництво. Якщо дозволу там немає, будь-яка тека «документів від девелопера» – лише набір паперу.
Зірвати введення об’єкта в експлуатацію (окрім проблем із землею) можуть:
1. Помилки у проєктуванні:
Такі помилки часто виявляються наприкінці – коли переробка дорога та суттєво затягує введення в експлуатацію.
2. Неправильні розрахунки навантажень та економія на конструкціях:
3. Проблеми з інспекцією ДІАМ (Державної інспекції архітектури та містобудування України):
4. Конфлікти із сусідами або громадою:
5. Воєнні форс-мажори:
У Карпатах дуже висока спокуса впроваджувати легкі й ефектні рішення: модульні будиночки, каркасні конструкції, «інстаграмні» форми. Вони швидше будуються та дешевші. Але питання в тому, що буде із цими будівлями через 10–20 років? А під час зсувів, опадів, морозів?
Для інвестора важливо з’ясувати:
Тут усе просто: якщо дохідність здається казковою, це, швидше за все, і є казка.
Часто цифри інвестору «малюють» завдяки:
Український девелопмент сьогодні – це постійний баланс між ризиками та можливостями. Війна спричинила кризу ринку напочатку повномасштабного вторгнення, але водночас стала мотивувальним фактором для інвесторів зараз. Адже багато хо шукає можливості вкласти кошти саме в Україні.
Попри все, нерухомість лишається одним із найстабільніших інвестиційних інструментів. Але, щоб він дійсно працював на вас і був ефективним, треба уважно підходити до вибору самого проєкту та звертати увагу на деталі, вивчати цифри.
Врешті-решт успішний проєкт – той, який точно добудується та приноситиме стабільний прибуток багато років поспіль.
Цей матеріал не є рекомендацією для здійснення фінансових або інвестиційних рішень. Редакція не несе відповідальності за рішення третіх осіб, ухвалені винятково на підставі цих порад, і за будь-які фінансові ризики, що можуть виникнути у зв’язку з використанням цієї інформації. Потенційним інвесторам рекомендується проводити власний аналіз і консультуватися з фахівцями перед ухваленням рішень.