Український ринок нерухомості поступово виходить із фази шоку й адаптується до нової реальності. Але повернення до довоєнної моделі вже не буде. За кілька років повномасштабної війни змінився не лише ринок – змінився сам покупець.
Якщо до 2022 року людина передусім обирала квартиру, порівнюючи ціну, район і кількість квадратних метрів, то сьогодні вона значно частіше обирає місце та формат життя. І саме ця трансформація поступово змінює підхід девелоперів до створення житлових проєктів.
Докладніше про ключові зміни на ринку нерухомості за п’ять років повномасштабної війни Mind розповів Євген Бінявський, комерційний директор BGV DEVELOPMENT.
До повномасштабного вторгнення ринок значною мірою працював за законами активного попиту: пропозицій було багато, але й покупців вистачало. Девелопери могли будувати за звичними моделями, а покупець часто приймав рішення простіше – де дешевше, ближче або престижніше. Сьогодні ситуація інша.
Покупець став значно вимогливішим і прагматичнішим. Його цікавить не лише сама квартира, а вся екосистема навколо неї: інфраструктура, територія, дитячі садки, школи, комерційні приміщення, зелені зони, спортивні майданчики, транспортна доступність і навіть майбутнє ком’юніті.
Цю тенденцію підтверджує і загальна ситуація на ринку нерухомості: покупці дедалі більше орієнтуються на якість конкретного житлового продукту, його автономність, готовність до проживання, майбутні витрати та ліквідність, а не лише на район чи кількість квадратних метрів. Фактично на ринку відбувається перехід від продажу квадратних метрів до продажу якості життя.
Найочевидніша зміна, яку принесла війна, – нове розуміння безпеки. Сьогодні покупець запитує не лише про наявність охорони чи відеоспостереження. Він хоче знати, чи є укриття, наскільки воно доступне, чи можна там перебувати тривалий час і що відбуватиметься з будинком під час перебоїв з електроенергією.
Для багатьох киян наявність повноцінного укриття вже стала одним із ключових критеріїв вибору. Особливо з огляду на те, що значна частина старого житлового фонду не має якісних сховищ, і мешканці часто змушені використовувати підвали, які для цього фактично не пристосовані.
Девелопери також реагують на цей запит. За даними дослідження City One Development, у 2025 році близько 75% новобудов передбачали укриття – це можуть бути підземні паркінги, підвали або спеціалізовані бомбосховища.
Ще один фактор, який кілька років тому навряд чи був би серед головних маркетингових аргументів девелопера, – автономність.
Які в будинку вікна? Наскільки він енергоефективний? Чи є резервне живлення? Генератор? Інвертори? Альтернативні джерела енергії? Як працюватимуть ліфти, водопостачання та інші системи в разі відключень? Сьогодні ці питання покупці ставлять дедалі частіше.
Енергонезалежність стала частиною комфорту та відчуття безпеки. Цей тренд підтверджують і дані ринку: у нових житлових проєктах дедалі частіше передбачають резервне живлення, генератори, інвертори та сонячні панелі.
Покупці також значно більше цікавляться інженерними системами, енергоефективністю та майбутньою вартістю експлуатації житла. Тобто сьогодні, коли людина сьогодні купує квартиру, вона прагне купити впевненість у тому, що зможе нормально жити в ній у складних умовах.
Ще одна важлива тенденція – переосмислення самого поняття «велике житло». До 2022 року на ринку, зокрема в сегменті заміської нерухомості, активно пропонували великі будинки площею 300, 400 або навіть 500 кв. м. Але війна, зміна доходів і загальна переоцінка потреб показали, що велика площа не завжди означає комфорт.
Люди дедалі частіше ставлять запитання: скільки цих метрів я реально використовую?
У будинку на 500 кв. м можуть бути кімнати, куди власники не заходять роками. Діти виростають і виїжджають, змінюється склад родини, а велика площа потребує постійних витрат на утримання.
Тому девелопери поступово переорієнтовуються на більш компактні та ефективні формати. Замість 300–500 кв. м дедалі актуальнішими стають будинки площею від 80 до 218 кв. м.
Та сама тенденція помітна й у квартирах. Сьогодні двокімнатна квартира площею близько 45–50 кв. м уже не є чимось незвичним. Особливо для людей, які вимушено переїхали до Києва з регіонів, де тривають бойові дії або які постраждали від окупації.
Покупець може хотіти 70 кв. м, але за умов обмеженого бюджету обирає меншу площу – якщо вона грамотно спроєктована. І тут ключовим стає планування. Квартира, де спальня займає 22 кв. м, а кухня – лише 12, може виявитися менш ліквідною, ніж компактне житло з великою кухнею-вітальнею та функціональною спальнею.
Сучасний покупець платить не за кількість метрів як таку, а за те, наскільки ефективно ці метри працюють.
Концепція «місто в місті» не є новою для українського ринку. Але якщо раніше вона була конкурентною перевагою великих комплексних проєктів, то сьогодні дедалі більше покупців очікують подібного підходу навіть від менших житлових комплексів.
Кафе, магазини, спортивні простори, дитячі майданчики, садочки, школи, зелені зони, місця для відпочинку – все це має бути максимально доступним. Покупець хоче мати можливість вийти з квартири та мати значну частину необхідних сервісів поруч із домом.
Навіть якщо девелопер будує лише один будинок, від нього дедалі частіше очікують не просто зведення коробки з квартирами, а створення повноцінного середовища: комерційних приміщень, громадських зон, продуманого двору та місць, де мешканці можуть проводити час.
Чи може дитина самостійно гуляти на території? Чи весь двір заставлений автомобілями? Чи є зелені зони? Чи можна спокійно випити кави, поки дитина займається з аніматором або грається поруч? Саме ці, на перший погляд, невеликі деталі дедалі сильніше впливають на вибір житла.
Закритий периметр, охорона, двір без автомобілів, дорослі дерева, пішохідні зони, спортивна інфраструктура, басейни та громадські простори формують той самий вау-ефект, за який покупці готові платити. Іноді це навіть дозволяє проєкту компенсувати певні недоліки самої будівлі.
Покупець може критично оцінювати якість під’їзду або окремих технічних рішень, але водночас бути готовим платити більше за середовище, яке матиме щодня. Саме тому конкуренція між житловими комплексами дедалі більше переходить із площини «у кого дешевший квадратний метр» у площину «де краще жити».
Ще одна важлива зміна – доступ до інформації. Сучасний покупець значно рідше ухвалює рішення лише на основі рекламного буклета або обіцянки менеджера з продажу. Він читає документи, порівнює матеріали, перевіряє репутацію забудовника, шукає інформацію про вже реалізовані проєкти. Дедалі популярнішими стають професійні послуги з приймання квартир, коли незалежні спеціалісти перевіряють якість виконаних робіт.
У цьому сенсі сучасні технології також змінюють ринок. Люди мають значно більше інструментів для порівняння інформації та починають ставити забудовникам більш конкретні запитання. Якщо раніше нижча ціна могла сама по собі бути достатнім аргументом для покупки, то сьогодні покупець частіше хоче зрозуміти: чому дешевше?
У довоєнні роки високий попит дозволяв багатьом девелоперам не надто перейматися тим, що буде після введення будинку в експлуатацію. Але сьогодні покупець має інший досвід. На ринку залишилися проєкти, які були здані із затримками, недоліками або проблемами з якістю. І цей досвід тепер впливає на нові рішення покупців.
Покупець дедалі частіше обирає радше девелопера, якому готовий довірити свої гроші. І тут великі компанії мають очевидну перевагу: їхня репутація сприяє довірі постійних інвесторів і покупців. Але водночас новим девелоперам уже недостатньо просто скопіювати модель великого гравця. Адже те, що працює для компанії з багаторічною історією та великою базою лояльних клієнтів, може не спрацювати для нового проєкту.
Однак спільним лишається одне: нові пріоритети покупців вимагають нових підходів від девелоперів – і їхнє втілення відбувається вже зараз.