Декілька років тому в столиці засудили 12 членів злочинного угруповання, які орендували квартири в центральній частині Києва, підробляли правовстановлюючі документи і продавали нерухомість. Але це, швидше, виняток із правила: хоча число випадків шахрайства з нерухомістю з року в рік зростає, доведених до логічного фіналу кримінальних справ – одиниці.
Особливо активізувалися шахраї після відкриття електронного Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, доступ до якого дозволяє змінити власника квартири буквально за лічені хвилини. Як стверджують нотаріуси, лише протягом 2015 року зареєстровано не менше 300 несанкціонованих втручань у Держреєстр, внаслідок яких були зроблені спроби зміни власників не тільки квартир, але і земельних ділянок, а також великих промислових та комерційних об'єктів. У 2016 році Мін'юст був змушений обмежити нотаріусам територіальність, що дозволило трохи скоротити число скарг. Але проблема залишилася.
Хто більше за інших ризикує втратити свою нерухомість і що можна зробити, аби максимально захистити себе від втрати квадратних метрів? Про це Mind поговорив з юристами.
Яка нерухомість найбільш вразлива перед шахраями? Передусім до групи ризику потрапляють власники нерухомості, внесеної до Держреєстру речових прав на нерухоме майно. Йдеться про вторинну та первинну нерухомість, придбану починаючи з 2012 року (час появи електронного реєстру), а також куплену раніше, з якої здійснювалися будь-які нотаріальні дії з 2013 року (з цього моменту дані вносяться до електронного реєстру).
Яким чином шахраї можуть отримати доступ до Держреєстру? «Щоб унести зміни в статус власності щодо того чи іншого об'єкта нерухомого майна, раніше доводилося звертатися до територіальних підрозділів реєстраційної служби України, подавати відповідний договір купівлі-продажу і цілий пакет документів. На сьогодні функція внесення змін до реєстру майна передана нотаріусам», – розповідає один з провідних українських юристів у сфері нерухомості, адвокат Наталія Доценко-Білоус. За її словами, будь-який нотаріус, зайшовши під своїм логіном і паролем в систему єдиного реєстру, може одним кліком змінити власника майна. Деякі з них через незнання або в силу інших міркувань (наприклад, змови з шахраями) вживають заходів, що спрямовані на проведення незаконної перереєстрації речових прав. Також зафіксовані випадки втручання в роботу реєстру під логіном і паролем нотаріуса, але без його відома.
Чому нотаріуси не несуть відповідальності? Причина – недосконалість чинного законодавства, що регламентує права, обов'язки і відповідальність нотаріусів, які виконують функції реєстратора. У разі відкриття кримінальної справи за фактом незаконної перереєстрації речових прав нотаріус, хоча і залучається як свідок, але, спираючись на нотаріальну таємницю, звільняється від дачі показань. Доводиться констатувати, що позиція нотаріуса часто зводитися до наступного: «Приходив власник, приніс документ, та й паспорт показав... Я не експерт у цих питаннях, тому не міг оцінити – підроблені ці документи або справжні».
«В Україні відсутні прецеденти залучення нотаріусів до кримінальної відповідальності, оскільки у них немає можливості перевірити особу, яка звернулася, крім як перевірити її паспорт та ідентифікаційний код. А довести змову шахраїв і нотаріуса практично неможливо. Правда, були випадки позбавлення нотаріусів ліцензії. Але в подальшому ці ліцензії поновлювалися, оскільки в діях нотаріусів не знаходили складу злочину», – зазначає Наталія Доценко-Білоус.
Чи потрапляє до зони ризику нерухомість, що здається в оренду? Дійсно, до групи ризику потрапляють усі громадяни, які здають свою нерухомість в оренду. Правда, якщо угода не зареєстрована в Держреєстрі речових прав, а це понад 90% договорів на ринку оренди, ризик зіткнутися з шахраями мінімальний, хоча і вищий, ніж у звичайних громадян. А ось у разі офіційного оформлення договору, що передбачає реєстрацію в Держреєстрі та сплату податків, власник житла або комерційних площ ризикує подвійно. Адже, крім можливості змінити дані про власника в Держреєстрі, слід пам'ятати про існування статті 777 Цивільного кодексу України, яка передбачає, що орендар має переважне право на викуп приміщення, якщо інше не передбачено договором.
Тобто офіційний орендар не тільки отримує доступ до документів, а й може стати співвласником нерухомості? Так. Великі ріелтори або оператори торгової нерухомості про це знають і в договорі оренди прописують заборону на поліпшення і переважний викуп нерухомості. «Тобто якщо орендар зробив у вашій квартирі ремонт, нехай навіть з вашої згоди, то у нього з'являються правові підстави для визнання за ним права спільної часткової власності на цю квартиру. Якщо вартість ремонту перевищила вартість об'єкта нерухомості (особливо з огляду на низьку балансову вартість нерухомості в центральних частинах міста), орендар стає мажоритарним співвласником. Керуючись статтею 365 ЦКУ, такий «орендар-співвласник» може в судовому порядку вимагати виділення своєї частки в натурі, а через неможливість цього компенсувати власнику його частку», – пояснює Наталія Доценко-Білоус.
Які дії необхідно зробити, щоб захистити своє майно від шахрайства?
1. Не передавайте незнайомим особам копій правовстановлюючих документів та паспортних даних. Вельми поширена ситуація, коли ви ведете переговори з потенційним покупцем або орендарем, і він або його ріелтор просять надати копії документів для проведення аудиту нерухомого майна. Така вимога з їхнього боку цілком законна, адже покупець або орендар також можуть стати жертвами шахраїв. Однак не варто надавати їм копії в користування, висилати фото або скан-копії електронною поштою чи викладати їх в інтернет. Запропонуйте обмежитися візуальним ознайомленням з цими документами. Якщо ж контрагент наполягає на передаванні копій документів на час, можна «зіпсувати» їх за допомогою спеціальної комп'ютерної програми, що наносить певний малюнок або напис (дефект) на документ, який не дозволяє використовувати його для підробки оригіналу. У будь-якому випадку, така вимога з боку покупця або ріелтора має вас насторожити.
2. Вибирайте перевіреного нотаріуса. Ключова зона ризику – це нотаріуси, їхня готовність слідувати нормам закону, не йти на провокації та не вступати в злочинну змову. Саме вони мають доступ до Держреєстру і немає жодної гарантії, що, отримавши аналог ваших правовстановлюючих документів або оригінали, які були вами раніше надані чи загублені, нотаріус не здійснить операцію на користь третіх осіб.
3. Внесіть заборону на реєстраційні дії з нерухомістю. Клієнтам, які оцінюють ризик шахрайських дій як високий, рекомендується обтяжувати об'єкт нерухомості. Існує два способи обтяження (внесення заборони) – арешт майна та встановлення іпотеки. Перший спосіб є забезпечувальним заходом у судовому процесі або кримінальному провадженні. Однак на практиці це недоступний для більшості варіант, оскільки він є занадто складним, дорогим і малоконтрольованим, бо може створити додаткові ризики.
Найоптимальнішим обтяженням вважається іпотека. Для цього достатньо прийти до нотаріуса з довіреною особою (наприклад, родичем) і укласти договір позики або іншого зобов'язання, згідно з яким власник нерухомості віддає її в заставу. Одночасно підписується договір іпотеки, що встановлює обтяження на цю нерухомість. Встановлена державою вартість послуг нотаріуса в цьому випадку складе 1% від суми позики, а також 0,01% від суми іпотеки, але можна поторгуватися. Якщо малолітні діти є співвласниками нерухомості – необхідно отримати згоду опікунської ради.
Перевагами такої схеми є простота і невисока вартість реалізації, а також відсутність обмеження за часом дії договору. Зареєстрована іпотека матиме пріоритет перед іншими видами обтяження. У разі зміни власника іпотека слідує за нерухомістю, тобто ви завжди зможете її витребувати у наступних власників без суду. Без згоди іпотекодержателя «піти» на користь третіх осіб ця нерухомість не може. Але навіть якщо це станеться (наприклад, підробили згоду власника), обтяження все одно зберігається.
4. Встановіть СМС-маяк. Розміщений на сайті Держреєстру сервіс моніторингу реєстраційних дій щодо об'єктів нерухомості пропонує оперативне відстеження статусу об'єкта нерухомості. Завдяки використанню цього сервісу ви зможете отримати оповіщення про подачу заяви на проведення реєстраційних дій з вашою нерухомістю, а також про рішення, спрямовані на зміну статусу об'єкта. Це дозволить своєчасно звернутися до державного реєстратора, до суду з позовною заявою про скасування реєстраційних дій, а також до правоохоронних органів із заявою про неправомірні реєстраційні дії. Вартість послуги СМС-моніторингу становить 30 грн на місяць за один об'єкт нерухомості.
Чи може власник нерухомості повернути незаконно відчужене майно? Далеко не завжди. По-перше, якщо воно було продано сумлінному покупцеві, отримати відповідне рішення суду буде вельми проблематично. Але навіть у цьому випадку пройдуть роки судових тяжб, а отримання позитивного рішення суду зовсім не означає, що виконавча служба виконає свою роботу і звільнить квартиру від нового господаря. Якщо ж об'єкт нерухомості був знищений або видозмінений, обтяжений іпотекою або орендою – домогтися повернення практично неможливо. Бо це буде вже інший об'єкт з іншими правовстановлюючими документами. Наприклад, земельна ділянка була поділена на декілька окремих ділянок, які отримали свої кадастрові номери і були згодом продані добросовісним набувачам. Те саме стосується і квартири, яку могли об'єднати з сусідньою квартирою або виділити з неї частки, які згодом були продані.
Якщо майно вибуло безоплатно в силу передбачуваного вчинення кримінального злочину, то факту реєстрації кримінальної справи замало для того, щоб суд отримав достатні підстави для витребування майна у добросовісного набувача, керуючись статтею 388 ЦКУ. Успіх заходів щодо повернення нерухомості залежатиме від того, як швидко доведено до логічного фіналу кримінальну справу з винесенням вироку. А це в поточних процесуальних реаліях – нескінченний процес.