Угода року: хто й чому вирішив продати торговий центр OceanPlaza
Російський бізнес йде з України
Девелоперська компанія «ТПС Нерухомість Київ» проводить переговори із потенційними покупцями одного з кращих та найдорожчих українських торгових центрів – OceanPlaza. Про це Mind розповів інвестиційний банкір, обізнаний з ходом переговорів. Власники російської компанії «ТПС Нерухомість» Лілія Ротенберг, Олександр Скоробогатько та Олександр Пономаренко хочуть продати ТРЦ за $200-250 млн. Відмовитися від українського активу менеджмент ТПС, найімовірніше, вирішив через високі політичні ризики. Так, пропозиція «націоналізувати» OceanPlaza вже звучала від колишнього заступника губернатора Дніпропетровської області Геннадія Корбана. Купити такий великий об'єкт в Україні можуть лише кілька компаній.
Майже детективна історія. 2 жовтня 2014 року керуючій торгового центру OceanPlaza несподівано надійшов телефонний дзвінок. Чоловічий голос представився заступником губернатора Дніпропетровської області Геннадієм Корбаном і запропонував «здатися», тобто передати його партнеру, тоді ще губернатору Дніпропетровської області, цей великий торговий центр. Керівництво OceanPlaza звинуватили у тому, що вони представляють інтереси російського бізнесмена, найближчого соратника Володимира Путіна – Аркадія Ротенберга. І своїм майном в Україні, як розраховував Корбан, Ротенберг міг би компенсувати втрати в окупованому Криму.
Нагадаємо, трохи раніше, на початку вересня 2014 року, «державна рада» Криму націоналізувала 82 об'єкти нерухомості, власниками яких були Ігор Коломойський і його партнери. Це земельні ділянки на елітному кримському курорті у Форосі площею 66 га, рекреаційні комплекси, приміщення ПриватБанку, автозаправки, нафтобаза і завод «Кримзалізобетон». Майно нібито вилучалося, щоб повернути гроші вкладникам ПриватБанку.
Отже, у телефонній розмові з керуючою київського торгового центру Геннадій Корбан обіцяв не обмежуватися тільки дзвінками, проте вже через кілька тижнів про скандал забули. «Наскільки мені відомо, приватівцям не вдалося нічого зробити. Можливо, вони не ризикнули вступати у відкритий конфлікт з Аркадієм Ротенбергом. Але вони не стали співвласниками OceanPlaza, хоча дуже хотіли», – на правах анонімності пояснює Mind інвестиційний банкір.
Російський бізнес. Згідно з даними Єдиного державного реєстру фізичних та юридичних осіб Міністерства юстиції України, кінцевими бенефіціарами компанії «ТПС Нерухомість» є три громадянина Швейцарії – Валлабх Андреа Рішааль, Валлабх Джейпракаш і Валлабх Сюзанна, а також Лілія Ротенберг – дочка друга президента Росії Владіміра Путіна Аркадія Ротенберга. Лілія Ротенберг викупила частку в компанії у свого брата Ігоря Ротенберга наприкінці березня цього року. Якраз перед тим, як Ігоря Ротенберга було внесено до американського та українського санкційних списків.
Великий об'єкт. Торговий центр OceanPlaza, який відкрив свої двері відвідувачам восени 2012 року, тоді став сюрпризом для більшості городян. Він здавався величезним – загальна площа будівлі становила рекордні для Києва 165 000 кв. м, з яких орендна – близько 70 000 кв. м. У великому акваріумі плавала акула, що приваблювало відвідувачів. Ще перед відкриттям OceanPlaza компанія UDP Василя Хмельницького та Андрія Іванова й кілька приватних інвесторів продали торговий центр російській «ТПС Нерухомість» за $250-300 млн. Це перший проект компанії за межами Росії, де ТПС зараз володіє п'ятьма ТРЦ загальною площею 115-170 тис. кв. м в Москві, Краснодарі, Сочі та Новосибірську.
Але вже через півроку виявилося, що орендні ставки в OceanPlaza завищені, умови контракту дуже жорсткі, а більшість клієнтів приходять у торговий центр «подивитися на акулу, а не за покупками». Наприклад, в бутіковій зоні за оренду приміщень під невеликі магазини доводилося платити рекордні для київського ринку $150-250 за 1 кв. м. Окупити магазин при таких витратах роздрібним операторам не вдавалося, тому кілька десятків рітейлерів погрожували піти з OceanPlaza. Магазини операторів неодноразово закривали через прострочення з оплатою на один день.
«Керуюча компанія OceanPlaza змусила орендарів підписати один з найжорсткіших договорів оренди, які діють в Україні. Там передбачена маса штрафів, центр міг закрити магазин і не віддати товари навіть при простроченні платежу за оренду всього на кілька годин», – розповідає Mind директор консалтингової компанії, що побажав залишитися неназваним.
Конфлікт сторонам вдалося вирішити тільки через рік. І зараз OceanPlaza – це проект хорошого рівня, з правильною концепцією, ще й розташований у зручному місці, відзначає провідний фахівець з нерухомості консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький. «У торговому центрі немає вакантних приміщень», – визнає він.
Засновник бренду Zarina Наталія Нетовкіна у коментарі Mind запевнила, що задоволена роботою магазину в OceanPlaza. За її словами, він вважається одним із кращих магазинів мережі з продажу. «Там працює наш франчайзинговий партнер, і він на умови роботи в торговому центрі не скаржився. Ми дуже задоволені», – розповідає вона.
Росіяни йдуть. Отже, «ТПС Нерухомість» – остання російська компанія, яка володіє нерухомістю в Україні. Так, інвестиційний банкір нагадав Mind, що у грудні 2016 року банкір Сергій Тігіпко купив у російської компанії «Отель Девелопмент» готель RadissonBluPodil.
Поступово весь свій бізнес закривали ресторатори і рітейлери. У 2014 році один з найбільших російських рітейлерів X5 RetailGroup продав українські магазини мережі «Перекресток» дніпропетровській мережі Varus. У 2016 році всі свої магазини в Україні закрили російські ритейлери – одежні мережі KiraPlastinina і BeFree (торгові точки закрилися у регіонах), взуттєва мережа Centro.
Російські мережі виявилися неготовими працювати з нижчою рентабельністю, яка в середньому на 10-15 п.п. менша, а також негласним бойкотом російських товарів з боку споживачів.
Хто може купити OceanPlaza? «Претендентів усього кілька і, наскільки мені відомо, всі вони отримали пропозиції. Серед них можуть бути інвестиційна компанія DragonCapital і російський бізнесмен Павло Фукс. Але остаточного рішення ніхто поки не прийняв. Власники хочуть за торговий центр $200-250 млн, а це величезна сума для України», – констатує інвестиційний банкір.
У прес-службі DragonCapital від коментарів відмовилися, з Павлом Фуксом редакції Mind зв'язатися не вдалося.
