На підписі у президента Володимира Зеленського з 21 вересня знаходиться законопроєкт №7683. Його норми змінюють деякі правила оподаткування операцій з об'єктами нерухомості, які будуть збудовані в майбутньому. Іншими словами, цей документ стосується первинного ринку та вплине на угоди з продажу житла, що будується.
«Законопроєкт зменшує податкове навантаження під час продажу нової нерухомості та робить прозорими умови для інвестування у власне житло», – розповіла ініціатор документа, голова партії «Слуга Народу» Олена Шуляк. Що ж «загрожує» потенційним покупцям нових квартир, розбирався Mind.
Що змінюється в оподаткуванні на ринку нерухомості? Основні поправки, що передбачає законопроєкт №7683, полягають у наступному:
Згідно з касовим методом, датою виникнення податкових зобов'язань вважається безпосередньо дата зарахування (отримання) коштів на поточний рахунок (касу) платника ПДВ.
Тобто законодавець врегулював норми, пов'язані з відчуженням недобудованих житлових об'єктів, коли інвестор купує квартиру на котловані та продає її перед здаванням будинку в експлуатацію. Тепер встановлено ставку у розмірі 18% різниці між ціною купівлі та ціною продажу прав на недобудоване житло», – коментує керуючий партнер ЮКК «Де-Юре» Григорій Трипульський.
Що означають ці зміни для забудовників та покупців? «Фактично законопроєкт робить рівноцінними первинний та вторинний ринки, адже всі продажі з погляду оподаткування відбуватимуться як на вторинному ринку», – пояснює Ігор Ясько, керуючий партнер юридичної компанії Winner.
За словами Олени Шуляк, законопроєкт полегшить доступ українців до нового житла, сприятиме зростанню обсягів будівництва. «Він допоможе очистити галузь від можливого шахрайства з ПДВ та легалізує ринок торгівлі майбутніми об’єктами нерухомості», – вважає депутат.
Для забудовників великий плюс у тому, що тепер девелопери платитимуть ПДВ лише за наявності доходу (це результат застосування того самого касового методу). Крім того, звільнення від сплати ПДФО при продажі нерухомості, що будується, теж зменшує податковий тиск на забудовників.
«По суті, буде знято додаткове податкове навантаження на девелоперів (у вигляді ПДФО. – Mind), які займаються спорудженням житлових будинків як фізичні особи», – пояснює Андрій Романов, директор агентства нерухомості «КиївДомСервіс».
Ще один позитивний момент – у тому, що оподаткування прибутку від перепродажу недобудованої нерухомості мінімізує спекулятивну складову на первинному ринку.
Популярна схема, за якої квартири викуповувалися на ранніх етапах будівництва для подальшого перепродажу, стане невигідною: з кожної такої угоди доведеться сплачувати 18% ПДФО. Тим, хто на цьому заробляв, нововведення не сподобається. Але реальні покупці, навпаки, виграють, тому що їм не доведеться боротися зі спекулянтами під час пошуку житла.
Як нові норми вплинуть на ціни? Напрошується висновок, що цінова політика будівельних компаній стане м'якішою. Адже економія на сплаті податків вивільнить додаткові ресурси девелоперів.
Але, на жаль, на ціноутворення податкові питання якщо й впливають, то не в першу чергу. Головний внесок у вартість житла роблять собівартість будівельних та оздоблювальних матеріалів, витрати на робочу силу. А оскільки через війну ситуація в економіці дуже складна, витрати бізнесу зросли багаторазово. Тож зниження цін на квадратні метри чекати не варто. Все відбувається геть навпаки.
За даними lun.ua, за березень–вересень 2022 року середня вартість квадратного метра на первинному ринку Києва збільшилася майже на 40% – до 49 000 грн. У регіонах, залежно від близькості бойових дій, зростання ціни «квадратів» склало від 30 до 60%, або до 25 000–40 000 грн (чим більший обласний центр – тим, відповідно, ціна вища).
І це ще не межа. З настанням осені великі будівельні компанії (серед них «Київміськбуд», наприклад) попередили, що мають намір підняти ціни ще на 30–50%.
Чому довгобудів поменшає? Олена Шуляк нагадала, що законопроєкт №7683 безпосередньо пов'язаний із ще одним документом – законом №2518-IX, який посилює права інвесторів у взаєминах із забудовниками (набуває чинності 10 жовтня 2022 року. – Mind).
Зокрема, інвестор тепер може розірвати невигідний йому договір з купівлі житла; девелопери зобов'язані розкривати інформацію про кількість вже проданих у будинку квартир; забудовники не мають права продавати квартири, не маючи дозвільних документів та інших умов для добудови об'єкта, та зможуть здавати в експлуатацію лише ті житлові комплекси, які підключені до інженерних мереж.
Крім того, що ці вимоги підвищують відповідальність девелоперів перед покупцями, вони опосередковано вплинуть на стійкість забудовників. Адже для того, щоб побудувати та ввести в експлуатацію житловий будинок, дотримуючись усіх вимог законодавства, буде потрібний більший запас фінансових ресурсів.
«Не варто забувати також, що закон №2518-IX передбачає обов'язок забудовників залишати у ЖК «гарантійну частку» квартир, яку не можна буде продавати до введення комплексу в експлуатацію. Тому будівельні компанії можуть збільшувати вартість житла, яке не входитиме до цієї гарантійної частки», – вважає Ігор Ясько.
Водночас збільшення прозорості угод та перегляд правил оподаткування сприятимуть тому, що незаконних та заморожених будівництв поменшає. А значить, будівництво йтиме бадьоріше, і забудовники не зриватимуть масово терміни здачі житла (звісно, з поправкою на обстановку в країні та бойові дії).
«За рахунок меншого податкового навантаження забудовники зможуть спрямовувати більше коштів на будівництво об'єктів, тим самим прискорюючи терміни реалізації проєктів. А значить, вони здаватимуть будинки швидше», – резюмує Андрій Романов.