Як оформити іпотеку в Німеччині?
Та отримати ставку, нижчу за ринкову
Іпотечні ставки в Німеччині – одні з найнижчих по Європі. Навіть попри те, що 2022 року вони зросли з 0,5% річних до 3,5%, а згодом – ще більше. При цьому чим менший строк, тим менше доведеться переплачувати. Пояснюємо, як працює ринок іпотеки в Німеччині та як можна на конкуренції між банками все ж отримати знижку від 0,5% річних.
Які середні іпотечні ставки в Німеччині? Період низьких ставок на іпотеку тривав приблизно з 2014-го до 2022 року й закінчився різким зростанням з 0,5% до 3,5%. На середину 2023 року іпотечна ставка досягла вже 4%. Про це свідчать дані глобальної бази Statista.
Джерело: Statista
Частка власників житла за 10 років не зросла попри стимулювальну програму уряду. Останні ставки з категорії «0,..» припадають на лютий 2022 року. Після нападу росії на Україну німецький ринок нерухомості зазнав відчутного впливу, хоча, на перший погляд, звʼязок складно простежити (докладно про це – у наступному матеріалі «Ринок Німеччині: майже 60% німців не мають власного житла». – Mind).
Сьогодні іпотеки на короткі періоди – з найдешевшими ставками. Десятирічна іпотека має шанс отримати кращі ставки, ніж 15- чи 20-річна.
Які умови отримання іпотеки в Німеччині? Німецькі банки дуже зважені в ухваленні рішень про видачу іпотеки. Інколи розгляд документів може займати до шести тижнів. Тому частою практикою є укладання попереднього договору про намір купівлі житла, щоб за час очікування рішення від банку квартиру не продали іншому покупцю. Лише після підтвердження від банку можна підписувати договір купівлі-продажу в нотаріуса.
Цікавий факт: при купівлі квартири в Німеччині її власники стають співвласниками земельної ділянки, на якій розміщений будинок.
Тривалість іпотечного кредитування залежить від багатьох факторів: розміру власного капіталу, можливостей щомісячних виплат, інших наявних об'єктів (не)рухомості, Schufa-Auskunft (документа про відсутність заборгованостей та своєчасність постійних наявних оплат), віку, сімейного стану, стану здоров'я та інших параметрів.
Заявлені вимоги банків щодо власного капіталу – більше 10% від вартості об'єкта. Реальні очікування – 20–30%, щоб покрити супутні затрати на його купівлю та хоча б якусь частину вартості нерухомості.
Для квартири вартістю 300 000 євро супутні затрати на її купівлю становитимуть приблизно 40 000 євро. Якщо вартість квартири 900 000 євро, то це буде орієнтовно 100 000 євро.
У ці затрати входять
- податок на передачу майна (у різних землях його розмір – від 3,5% до 6,5 % від вартості нерухомості);
- затрати на маклера (у договорі прописується, хто сплачує послуги маклера. Якщо іншого не вказано, то ці затрати діляться рівномірно між продавцем на покупцем. Стартові ставки – від 3,57% вартості нерухомості);
- затрати на нотаріуса (1,5% від вартості нерухомості);
- внесення в земельну книгу (0,5% від вартості контракту).
Як підвищити шанси на згоду банку? Щоб банк розглянув документи на іпотеку, крім мінімального внеску потрібно мати достатні стабільні підтверджені доходи. Вони повинні мати доказові та законні підстави, інакше питання може перейти в юрисдикцію іншої державної служби.
Зарплатний лист із місця працевлаштування, виписка з рахунку із регулярними законними та достатніми надходженнями від підприємницької чи інвестиційної діяльності є таким підтвердженням.
Якщо родина має достатньо доходів і власних заощаджень, а банк підтвердив видачу іпотеки – існує один трюк, який дозволяє дещо знизити іпотечний відсоток.
Як отримати знижку? Німецька економіка має достатньо грошей, які може вливати в потрібні канали. Це ставить перед нею завдання – ефективно застосувати наявні кошти, щоб вони приносили дохід. Ефективно та малоризиковано.
Коли виникає надійний спосіб «вкласти гроші в іпотеку (читай – ринок нерухомості, який постійно зростає) добросовісних позичальників», банки змагаються за такого позичальника, як на базарі, знижуючи ціну іпотеки. Це дозволяє позичальникам, що вже отримали підтвердження в одному банку, звернутися до іншого з пропозицією запропонувати їм менший відсоток. Декілька раундів переговорів забезпечать знижену ціну іпотеки на приємні 0,5% або й більше, що зменшить суму виплачених відсотків на десятки тисяч євро.