7 запитань про апартаменти: що потрібно знати інвесторам

Єдиний вид нерухомості, що активно розвивається попри війну, – це готельно-апартаментні комплекси. За останні три роки в Україні було анонсовано близько 46 проєктів апарт-готелів, частина з яких уже реалізована під управлінням компаній Apartel, Bukovel Invest, Maestro. У 2025–2027 роках планується введення цілої лінійки об’єктів від Ribas Hotels і Edem Family, а також нових національних операторів, які точно з’являться на ринку через стрімке зростання попиту на інвестиційну нерухомість. І це без урахування вже заявлених 108 котеджних містечок готельного типу на 3097 будинків.

Основні регіони розвитку – це Західна Україна. Середній номерний фонд становить 50–150 апартаментів, але є і гіганти. Наприклад, у Буковелі успішно реалізований комплекс Glacier на 810 апартаментів.

Інвестором у такі проєкти може стати будь-хто, незалежно від свого місця перебування. Середня рентабельність, яку обіцяють професійні оператори та девелопери, становить 8–12% річних на вкладені інвестиції.

Що ж стало причиною розвитку цього ринку нерухомості та які особливості інвестування в апарт-готелі? Про це Mind розповіла Ірина Пшенна, експертка готельного й інвестиційного ринку, колишня CEO Vertex Hotel Group і Jones Lang LaSalle Hotels, партнерка інвестиційної компанії Mind Capital Pro.

Номерний фонд апарт-готелю Glacier становить 810 апартаментів

– Чому в Україні стрімко розвивається сегмент апартаментів?

– Апартаменти – популярний вид нерухомості за кордоном, особливо у країнах із розвиненим туристичним сектором. В Україні їхній розвиток пришвидшився через зміну потреб ринку й запровадження воєнного стану, коли багато українських та іноземних інвесторів змушені були залишити країну. Власники такої нерухомості почали шукати професійне управління для своїх об’єктів, які вони сприймали як бізнес.

Однак на ринку виник дефіцит компаній, здатних не лише здійснювати property & facility management, а й забезпечувати прогнозований дохід через ефективний revenue management. Саме тому попит на новий продукт зріс.

Одна з головних переваг апартаментів – доступність для інвесторів із будь-якої точки світу. Наприклад, військовий, перебуваючи на передовій, може укласти угоду про покупку апартаментів. Усі дії – від реєстрації до оформлення документів та управління об'єктом – відбуваються онлайн.

– Що саме юридично купує інвестор?

– Юридичний статус апартаментів залежить від моделі, обраної девелопером. Здебільшого апартаменти реалізуються через кооперативи. Це форма об’єднання власників нерухомості, за якої кілька інвесторів спільно володіють будівлею чи комплексом апартаментів.

Апарт-готель Apartel Skhidnytsya у місті Східниця на Львівщині

Важливі нюанси:

• Прописатися в апартаментах не можна, оскільки це нежитлова форма власності.
• Інвестори отримують «пай» у кооперативі, який закріплює за ними право користування певними приміщеннями. Це дозволяє як проживати в апартаментах, так і здавати їх в оренду через компанію-управителя.

– Який рівень дохідності може мати інвестор?

– На ринку пропонують різні умови, але середня заявлена дохідність – 15–17% річних. Проте важливо уточнити:

• якщо прибутковість обіцяють у гривні – це можливо;
• якщо у валюті – реалістичніші показники 8–12% річних.

Дохідність залежить від професіоналізму компанії-управителя, яка займається експлуатацією й орендою об’єкта. Саме її досвід і репутація визначають успіх проєкту.

– Чи є критичним співвідношення попиту та пропозиції?

– Ринок апартаментів зараз перебуває на етапі активного розвитку. Водночас велика кількість заявлених проєктів буде завершена лише за два-три роки. Складно прогнозувати попит у 2027–2028 роках.

Проте варто зазначити, що вже у 2023 році, за даними Державного агентства розвитку туризму, 13 регіонів України перевищили показники 2021 року за податковими надходженнями від туризму.

Зростання галузі забезпечив внутрішній попит: вимушено переміщені особи, релоканти, поступове повернення іноземних туристів, представники міжнародних компаній і волонтерських організацій.

Будівництво апарт-готелю NEBO триває у Буковелі навпроти підйомника №1

– Який ключовий фактор успіху проєкту?

– Це локація. Об’єкти у великих містах мають більше шансів на успіх через зміщення попиту з оренди традиційних квартир на готельні апартаменти. Адже апартаменти поєднують комфорт квартири та сервіс готелю.

– Які існують ризики при покупці апартаментів?

– Інвестування в апартаменти пов’язане з двома групами ризиків:

а) Ринкові:

• Недостатній досвід забудовника. Деякі компанії починають будівництво без повного пакета дозволів, що може призвести до затримок чи проблем із введенням об’єкта в експлуатацію.
• Нерозуміння специфіки сегмента апартаментів. Якщо будівля проєктується без урахування вимог готельного бізнесу, це ускладнює управління й експлуатацію об’єкта.

б) Ризики управління:

• Вирішальну роль у прибутковості проєкту відіграє компанія-управитель. Якщо вона не має досвіду, проєкт може стати збитковим.

– Як інвестор може захистити себе?

– Будь-який бізнес має ризики, і це потрібно розуміти та брати відповідальність на себе.

Щоб захистити себе від ринкових ризиків, варто ретельно обирати девелопера. Вивчіть його портфоліо та реалізовані проєкти. Бажано, щоб вони вже були введені в експлуатацію. Наявність реалізованих апартаментів чи готелів у портфелі компанії є великим плюсом.

Варто звернути увагу і на компанію-управителя, яка повинна забезпечувати заявлену прибутковість. Якщо компанія нова на ринку, їй буде складно ефективно працювати в конкурентних умовах.