Як виграти одну з найпрохідніших локацій країни: кейс il Molino на Prozorro.Продажі

У березні поточного року відома українська мережа італійських ресторанів il Molino запускає новий формат закладу – il Molino express – на Центральному залізничному вокзалі Києва.

Локація розташована на конкорсі між Центральним та Південним вокзалами, біля виходу до 9-ї колії. Це частина фудкорту, концепцію якого Укрзалізниця розробила спеціально для Київського вокзалу як окремий гастрономічний простір. Зона поєднує стратегічне розташування, високий щоденний трафік і продуману функціональну модель, що робить її однією з найбільш затребуваних комерційних точок на вокзалі.

Право оренди компанія отримала через електронний аукціон у системі «Prozorro.Продажі», подавши заявку через майданчик SmartTender. За результатами аукціону остаточна вартість оренди склала 988 200 грн на місяць з ПДВ.

il Molino працює в Україні з 2010 року. Сьогодні мережа налічує 12 ресторанів у Києві та Бучі, два dark kitchen, ресторан у Буковелі та власну службу доставки. Щороку заклади il Molino відвідують понад 100 000 гостей.

Локація на мільйон: умови торгів і ринковий контекст

Торги відбулися 15 грудня 2025 року і стали одними з найбільш конкурентних у сезоні. Стартова орендна плата становила 459 205 грн на місяць без ПДВ. У фіналі за право оренди змагалися три потужні оператори.

ТОВ «ІЛ МОЛІНО 6» одразу подало найвищу стартову ставку – 823 500 грн/місяць без ПДВ. Конкуренти стартували з 502 тис. грн та 701 тис. грн відповідно. У наступних раундах перевершити цю пропозицію нікому не вдалося. Переможна ставка склала 988 200 грн з ПДВ.

Механізм відкритих аукціонів у системі «Prozorro.Продажі» забезпечив прозорість процесу та рівні можливості для всіх учасників.

Проте за лаштунками перемоги стояла велика робота. Керівниця проєкту з боку компанії il Molino Христина Кучер розповіла, як бізнесу вдалося пройти цей шлях.

– Як ви дізналися про лот і вирішили взяти участь в аукціоні? Чому саме вокзал?

– Раніше ми предметно шукали локації, постійно моніторили ринок через друковані та електронні видання. Йти на вокзал заздалегідь ми не планували.

Згодом отримали запрошення на відкриту зустріч із представниками ринку, яку організувала Укрзалізниця. Під час заходу було презентовано концепцію фудкорту, а також безпосередньо на місці показано потенційну локацію.

Передбачений формат цілком відповідав нашій експертизі та моделі розвитку бренду. Після детального аналізу трафіку, технічних умов і фінансових розрахунків ми ухвалили рішення взяти участь в аукціоні.

– Що було найважливішим під час підготовки до аукціону?

– Ключовими були якісна аналітика та тверезий фінансовий підхід. Разом із командою SmartTender ми проаналізували попередні аукціони й подібні лоти, оцінили конкурентне середовище та можливу динаміку ставок.

Паралельно будували фінансову модель: прогнозували трафік, середній чек, структуру витрат і сценарії окупності. Окремо провели внутрішню аналітичну сесію з командою, щоб змоделювати різні сценарії розвитку подій та визначити граничний рівень ставки. Це було не про азарт, а про чіткий розрахунок.

Ми також усвідомлювали репутаційний компонент, адже йдеться про новий формат для бренду. Первинні інвестиції оцінювалися на рівні 6,5 млн грн, однак у процесі проєктування та адаптації простору бюджет збільшився й наразі наближається до 8 млн грн.

– Це буде єдиний ресторан у такому форматі?

– Це абсолютно новий для нас формат. За умовами конкурсу від УЗ, 70% меню має складати піца, тому ми розробили нові для себе продукти. Наприклад, коно-піцу – зручний ріжок із піци, адаптований для споживання в дорозі. Також будуть піци в індивідуальних пакуваннях, половинками та цілі.

– Які рішення ви ухвалили спеціально для пасажирів?

– Наш фокус – зробити сервіс максимально зручним і передбачуваним для гостей вокзалу. Простір Київ-Пасажирського сьогодні активно трансформується, і разом з Укрзалізницею ми прагнемо, щоб пасажир мав не лише якісну інфраструктуру, а й сучасний гастрономічний сервіс.

Люди в дорозі завжди цінують час, тому ми закладаємо рішення, які дозволяють швидко й комфортно отримати замовлення без зайвого очікування. Наприклад, гість може зробити передзамовлення через корпоративний додаток il Molino й бути впевненим, що біля 9-ї колії на нього вже чекатиме готова гаряча піца чи страва в дорогу.

Ми хочемо, щоб у динамічному ритмі вокзалу наш заклад став своєрідним «острівцем турботи» – місцем, де все працює чітко, швидко й передбачувано, а пасажир відчуває увагу до деталей.

– Чи буде на вокзалі місце для відпочинку пасажирів?

– Так, проєктом передбачена окрема зона посадки приблизно на 40 гостей. Вона адаптована до динаміки вокзального простору, але водночас залишається комфортною для короткого відпочинку чи прийому їжі.

– Як ви оцінюєте досвід участі в електронних торгах порівняно з традиційними способами оренди?

– Якби не було команди SmartTender, ми витратили б значно більше часу, щоб розібратися в системі, і стресували б набагато сильніше. Зараз процес максимально прозорий: усе відкрито, документообіг зрозумілий. Це величезний плюс.

– Наскільки зручною була робота безпосередньо через майданчик SmartTender?

– Наш менеджер Олександр був максимально відкритим. Він порекомендував зробити пробну історію аукціону на тренажері, щоб розуміти, до чого бути готовими. Це дуже спрощує справу та дає можливість програти різні сценарії розвитку подій.

Під час аукціону ми навіть приїхали до офісу SmartTender – так було спокійніше. Це був дуже хвилюючий процес, три кола очікування. Я вдячна Олександру за основну рекомендацію: завчасно йти з максимально прогнозованою ставкою, яка для нас є прийнятною. Ми спілкувалися з ним по 10 разів щодня, ставили по 150 запитань та отримували професійні відповіді. Проходити цю історію зі SmartTender було дуже комфортно.

– Що б ви порадили іншим учасникам, які планують брати участь у Prozorro-аукціонах?

– Не боятись, мати велике натхнення та жагу до розвитку. Це перша рішуча сила, яка в принципі рухає світом. Добре працювати з фінансовими моделями та прорахунками щодо окупності, інвестицій, бажаних оборотів.

Ресторанний ринок сьогодні дуже чутливий до вартості оренди, тому важливо уважно аналізувати трафік, формат локації та кожну статтю витрат.

І, звісно, запрошуємо переконатися в цьому особисто – спробувавши нашу коно-піцу на вокзалі.