Пока отраслевые медиа обсуждают рекордные 22 новых торговых объекта, которые должны выйти на рынок Украины в 2026 году, Роксолана Пыртко, генеральный директор ТЦ «Роксолана» и СТРЦ «Спартак», ставит другой вопрос: не сколько откроется новых центров, а что произойдет с теми, что уже работают.
Общее предложение новых конкурентных торговых площадей в региональных городах может составить до 400 тыс. кв. м – на 13,5% больше, чем в 2025 году. По данным Expandia, подавляющее большинство – это объекты до 20 тыс. кв. м: ритейл-парки, convenience-центры, районные форматы. При этом арендные ставки на торговую недвижимость по стране выросли примерно на 16% за год, а средняя вакантность в киевских ТРЦ сократилась до 11,5%. Рынок восстанавливается. Но неравномерно.
«400 тыс. кв. м новых площадей – это не равномерный прирост по всей стране. Это концентрация в конкретных регионах: Львовская, Закарпатская, Ивано-Франковская области. И в этих регионах конкуренция между объектами будет расти быстрее, чем потребительский спрос. Для оператора это означает одно: если ты не даешь арендатору что-то сверх квадратных метров, он уйдет туда, где новее», отмечает Роксолана Пыртко.
По данным InVenture, в Киеве в 2026 году ожидается выход двух крупных объектов – Ocean Mall и White Lines – что повлечет перераспределение арендаторов и потребительских потоков между новыми и существующими центрами. Аналогичный сценарий, но в меньшем масштабе, разворачивается в регионах.
Роксолана Пыртко выделяет три характеристики, на которые арендаторы обращают внимание в первую очередь при выборе нового помещения в условиях 2026 года: автономное энергоснабжение, укрытие и автомобильная доступность. Это подтверждают и данные Expandia, и практика переговоров с арендаторами.
«Арендатор больше не смотрит только на ставку и трафик. Он спрашивает: что будет с объектом во время отключения? Есть ли укрытие для персонала и посетителей? Как добраться без общественного транспорта? Это стало базовым фильтром, без которого переговоры даже не начинаются», говорит Роксолана Пыртко.
По мнению Роксоланы Пыртко, новая волна девелопмента создает возможности прежде всего для двух категорий игроков: новых компактных объектов, которые сразу проектируются под текущие требования рынка, и существующих операторов, вложившихся в инфраструктуру и способных предложить арендаторам стабильность в отличие от новостроек с неопределенным трафиком.
«Новый объект имеет преимущество современности. Существующий объект с хорошей операционной моделью имеет преимущество проверенного трафика и отношений с арендаторами, которые длятся годами. Эти два преимущества не конкурируют между собой напрямую. Конкурируют те, у кого нет ни того, ни другого», резюмирует Роксолана Пыртко.
Справка
Роксолана Пыртко, генеральный директор ТЦ «Роксолана» и СТРЦ «Спартак», управляет более чем 100 000 кв. м коммерческой недвижимости. Имеет юридическое образование, лицензию адвоката и более чем пятнадцатилетний опыт в управлении коммерческими объектами. Публикует аналитику рынка недвижимости Украины, которую цитируют Mind.ua, Kyiv Post, Baltic Times и другие деловые издания.