Продавать или придержать: как может повлиять на рынок земли угроза войны

В последние недели напряженность из-за угрозы военного вторжения государства-агрессора в Украину растет. Такая ситуация не может не отразиться на рынках. Какое влияние эти события оказывают на недавно открытый рынок земли, рассказал Mind председатель ОО «Ассоциация землевладельцев Украины» Сергей Кулешов.

Земля, независимо от целевого назначения, – это вид недвижимости. Не нужно быть экспертом, чтобы понимать – война или риск ее начала всегда оказывают негативное влияние на рынок недвижимости, в том числе и на рынок земли. Однако давайте немного подробнее разберем, что сейчас происходит на рынке и чего ожидать при разных сценариях развития событий.

Какая ситуация на рынке сейчас?

Ситуация на рынке пока нетипична: казалось бы, из-за такого новостного фона землевладельцы должны массово продавать свои участки и в битве за покупателя опускать цены ниже и ниже. Однако все не совсем так. Например, в приграничных с Россией областях наблюдается небольшое увеличение предложений о продаже участков, но никакой панической распродажи нет.

Что касается рынка Украины, то можно отметить лишь спад спроса, покупатели очень осторожно относятся к приобретению новых объектов, однако охотно покупают, если цена хорошая.

Как изменится ситуация?

Что касается прогнозов при разных сценариях развития событий, то давайте выделим три варианта и соответственно три прогноза:

1. В ближайшее время напряженность спадает, появляются новости о том, что никакой угрозы нет. Здесь все очевидно: рынок сразу же восстановится и вернется к нарастающему тренду, который четко прослеживался на протяжении всех предыдущих месяцев. В первые недели после положительных новостей будет даже некоторый ажиотаж, чтобы догнать упущенное время и выровнять спрос/предложение.
2. Напряженность сохраняется еще долгое время, но при этом никакого реального обострения не происходит. Украинский бизнес очень хорошо умеет адаптироваться к негативу и быстро учится жить в новых условиях. Это обусловлено богатым опытом после событий нескольких революций, войны на Востоке Украины, аннексии Крыма, локдаунов во время пандемии. Как показывает опыт, бизнесу нужно месяц-два, и он начинает свободно чувствовать себя, казалось бы, в нереально тяжелых условиях. Поэтому при этом сценарии мы считаем, что рынок сделает небольшое замедление адаптации и в случае отсутствия новой волны негатива и реальных обострений восстановится и будет существовать так, как будто вообще ничего не происходит. При этом можно допустить небольшое понижение цен, но только в приграничных областях на Востоке Украины.
3. Начало реальных боевых действий. Конечно, при этом сценарии начнется паническая распродажа: покупателей на рынке практически не будет, а продавцов будет очень много. Это приведет к конкуренции между продавцами, и цена пойдет существенно вниз. Если сейчас не редкость цена $1000 за гектар, то при этом сценарии нормой может стать $500. Ниже она вряд ли упадет, поскольку за полученные средства продавец ничего значимого не купит взамен и никак не улучшит свою ежедневную жизнь.

Если подытожить, то среди всей недвижимости земля – менее чувствительный к таким событиям актив: она не разрушится, не сгорит, ее не украдут мародеры и не вывезут. Все, чем рискует собственник, – это временная потеря в цене, которая обязательно восстановится в случае улучшения ситуации. Если сравнить с рисками, которые несет владелец квадратных метров жилой или коммерческой недвижимости, земля – супербезопасный актив.

И наконец хочется напомнить правило, которым руководствуются уже веками во всем мире: «Когда все продают – покупайте, а когда все покупают – продавайте».