Заболело в мире
65,277,100
Умерло в мире
1,507,323
Вылечилось в мире
41,988,598
Заболело в Украине
787,891
Умерло в Украине
13,195
Вылечилось в Украине
397,809
Установление прозрачности: как справиться с хаосом на строительном рынке

Установление прозрачности: как справиться с хаосом на строительном рынке

И как в этом помогут открытые данные ГАСИ

Этот материал также доступен на украинском
Установление прозрачности: как справиться с хаосом на строительном рынке

Открытые данные реестра Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) снижают риски потенциальных покупателей приобрести квартиру у недобросовестного застройщика. А также способствуют прозрачности строительного рынка и борьбе с коррупцией.

Таковы выводы аналитического исследования «Влияние открытых данных Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины», подготовленного Офисом эффективного регулирования (BRDO) в рамках USAID/UK aid проекта «Прозрачность и подотчетность в государственном управлении и услугах/ТАРАS» и при содействии Министерства цифровой трансформации Украины.

Открытые данные – это публичная информация в формате, который разрешает ее автоматизированную обработку электронными средствами, свободный и бесплатный доступ к ней, а также ее дальнейшее использование.

Данные обнародуют органы государственной власти на Едином государственном портале открытых данных. На их основании создаются полезные приложения и сервисы для решения общественных проблем.

Государственная архстройинспекция имеет в своем распоряжении полную базу данных о новых строительствах начиная с 2012 года – реестр ГАСИ. Реестр создавался для обеспечения открытости и доступности информации, касающейся разрешительных документов. На самом деле несовершенство и неполнота реестра способствовали непрозрачности органов градостроительства, а сам реестр длительное время служил инструментом для коррупционных злоупотреблений.

В декабре 2019 года информацию из этого реестра опубликовали в формате открытых данных на data.gov.ua. Несмотря на недостатки реестра, этот набор данных быстро стал одним из 10 самых популярных на портале, что свидетельствует о большой востребованности данных, которые в нем содержатся, у общественности.

6 июля 2020 года в рамках реформирования строительной отрасли заработал новый Реестр строительной деятельности, в котором предусмотрено еще больше полей полезной для рынка и общественности информации, в частности уникальный идентификатор строительства. Данные нового реестра также публикуются в формате открытых данных на госпортале.

Mind выяснял, какие продукты на основании открытых данных ГАСИ будут полезны покупателям и участникам градостроительного рынка.

Перейти:

Борьба с нарушениями градостроительного законодательства

Проблема: самыми распространенными нарушениями являются превышение разрешенной этажности и начало строительных работ без разрешения. Из-за коррупции много проектов вводится в эксплуатацией с нарушением действующего законодательства.

Согласно исследованию компании Monitor.Estate, 42% новостроек возводят на землях без надлежащего целевого назначения, 27% – без разрешений.

Ситуация осложняется тем, что выявление конкретных фактов нарушений требует анализа значительного количества информации, а также экспертизы в области строительства и градостроительного законодательства.

Риск: строительство жилья на незаконно приобретенных земельных участках, самовольный «захват» пешеходных территорий, снос элементов социальной инфраструктуры: детских, спортивных площадок, застройка берегов Днепра – все это приводит к хаотичному развитию города, делает его некомфортным для жизни. Например, дом, который стал известным как «монстр на Подоле». Застройщик дополнительно возвел верхние этажи, что небезопасно для жителей этого дома, так как он построен над метро и сетями стратегического значения.

Где найти данные: сервис Urbandata позволяет увидеть разрешения на строительство любого объекта по адресу, кадастровому номеру участка, номеру разрешительного документа и другим параметрам. Сначала он функционировал в виде чат-бота Dabibot в мессенджере Telegram, а в марте 2020-го появился и сайт urbandata.onIine. Он имеет собственную базу разрешительных документов, которая постоянно сравнивается с официально обнародованным данным. Например, с помощью сервиса Urbandata стало известно, что за первое полугодие 2020 года приняты в эксплуатацию все 12 домов проблемного ЖК «Кришталеві джерела» (продолжаются судебные разбирательства по земельным участкам, на которых расположен комплекс. – Mind) с нарушениями.

Использование данных ГАСИ является самым распространенным среди гражданского сектора и журналистов инструментом для борьбы с нарушениями градостроительного законодательства. Попытки реформировать отрасль стали политически возможными, в частности, из-за огласки злоупотреблений и разоблачения коррупции с помощью обнародованных данных ГАСИ.

Информирование о рисках при инвестировании в недвижимость

Проблема: за год в Украине заключается 70 000–90 000 договоров о покупке недвижимости на первичном рынке. Причем часто продажа квартир начинается еще до получения всех необходимых документов на строительство, что уже является нарушением. К тому же не факт, что все документы будут получены – и строительство ведется без дополнительных злоупотреблений.

Риск: поскольку значительную часть новостроек возводят с нарушениями, есть вероятность остановки строительства или невозможности введения в эксплуатацию уже построенного объекта. Также распространен риск того, что финансирование строительства будет прекращено. Все это приводит – при оптимистическом сценарии – к затягиванию сроков реализации проекта, а при пессимистическом – к полному прекращению строительства, банкротству застройщика и потерянным инвестициям.

Сегодня, по словам министра развития общин и территорий Алексея Чернышева, в стране насчитывается более 100 000 пострадавших инвесторов.

Где найти данные: Monitor.Estate – продукт, амбициозная цель которого – заменить юристов в сфере жилой недвижимости. Сервис генерирует автоматизированные юридические справки об объектах недвижимости и участниках строительства, используя открытые данные реестра ГАСИ и других открытых реестров, в частности судебных дел, прав на недвижимое имущество и т. д. С помощью таких справок инвестор узнает о статусе разрешительной документации на строительство, наличии лицензий у подрядчика, возможных нарушениях в использовании земельного участка, судебных делах против участников строительства, а также информацию о других стройках этого девелопера. Придирчивым пользователям предлагаются офлайн-консультации с юристом, который объясняет вcе риски и предлагает варианты их смягчения.

Сначала сервис работал над анализом рисков, касающихся новостроек Киева. После победы в конкурсе проектов на основе открытых данных Open Data Challenge и получения дополнительного финансирования он охватил и другие украинские города: Днепр, Львов, Харьков, Одессу, Житомир, Дрогобыч, а также города и села в радиусе 30 км вокруг Киева. Сейчас в нем содержится информация о более чем 1100 объектах недвижимости.

Ресурс Bild.ua предлагает пользователям, прежде чем инвестировать в недвижимость, проверить надежность строительства и оценить риски. Для этого эксперты сервиса исследуют новостройки и формируют рейтинг самых безопасных проектов в Украине.

Для оценки авторы ввели понятие «Индекс надежности новостройки» – расчетный показатель, который появляется в результате исследования 40 параметров – оценок рисков новостройки. Часть из них формируется на основе открытых данных реестра ГАСИ, другие – с помощью собственных исследований экспертов проекта и отзывов пользователей. По каждому из параметров новостройка получает оценку, а суммой таких оценок и является индекс – 220-балльный показатель надежности объекта.

Анализ судебных споров в строительной сфере

Проблема: отсутствие или сложность поиска информации об истории судебных дел против застройщиков или экспертных i технических организаций в градостроительстве. А также сложность и для инвесторов, и для застройщиков с отслеживанием начала процедуры аннулирования разрешительного документа на строительство.

Риск: заказчики строительства из-за отсутствия информации о судебных исках против экспертных i технических организаций рискуют выбрать ненадежных партнеров.

Где найти данные: онлайн-сервис «Суд на долоні» позволяет быстро и удобно найти и проанализировать судебные решения, которые, в частности, касаются строительной отрасли.

Пользователь может найти заказчика или идентификаторы объекта строительства. Это код участка или адрес, а после запуска Единой государственной электронной системы в сфере строительства – уникальный идентификатор объекта строительства. Далее, имея идентификатор и используя сервис «Суд на долоні», пользователь может найти релевантные судебные дела по земельному участку, объекту или в отношении участников строительства. А также результаты/стадию дел (форма судебного документа, форма судопроизводства, закрытые/открытые дела) и судебную практику по аналогичным судебным спорам. Разработчики планируют запустить отдельный специализированный функционал для нужд строительного рынка.

Существует ряд проектов, которые также работают над доступностью судебных данных. Например, сервис Monitor.Estate предоставляет данные о судебных делах в отношении субъектов строительства в платных отчетах и юридических консультациях. Сайт lun.ua вносит информацию о судебных делах на страницу объекта жилого комплекса. А аналитический сервис NORA содержит данные о судебных делах в отношении участников рынка (заказчиков, проектировщиков, подрядчиков и т. д.), пользуясь именно API проекта «Суд на долоні».


Сохранение архитектурного наследия 

Проблема: в городах Украины медленно разрушаются сотни заброшенных исторических зданий и памятников архитектуры. Нехватка средств или ответственности у владельцев, а также слабость системы защиты исторического или архитектурного наследия приводят к запущенности зданий. Только в Киеве насчитывается от 500 до 600 заброшенных зданий. Однако точный масштаб проблемы неизвестен, поскольку отсутствует единая база данных таких сооружений.

Риск: разрушение культурного и архитектурного наследия, искажение облика зданий и города.

Где найти данные: инструмент мониторинга архитектурного наследия «Мапа реновації» объединяет всю имеющуюся информацию о заброшенных домах на одной карте: их местонахождение, состояние, историю, структуру собственности, разрешения и ограничения по проведению работ. Пользователям, в частности активистам и неравнодушным гражданам, сервис позволяет определить ответственные стороны и направить общественное и политическое давление для спасения зданий.

За чуть более чем год своей работы «Мапа реновації» собрала полную базу заброшенных зданий Шевченковского района Киева, насчитывающую более 200 объектов. В дальнейших планах – расширение географии проекта на другие районы столицы и города Украины. Сайт имеет функционал для координации граждан вокруг проблемных домов, а регистрация новых объектов будет происходить со временем через чат-бот.

Получив полные данные о зданиях, включая проектную документацию, «Мапа реновації» будет предлагать бизнесу и заинтересованным сторонам аналитику заброшенных объектов недвижимости по нужным им параметрами и разработку проектных предложений по реконструкции и ревитализации для балансодержателей. Любой может присоединиться к сообществу «Мапа реновації» и помочь городу сохранить ценные культурные и исторические здания.

Прогнозирование деятельности на строительном рынке

Проблема: объем строительного рынка Украины составляет 182 млрд грн i насчитывает 73 000 профессиональных участников (подрядчиков, проектировщиков, авторский и технический надзор). В отрасли занято около 650 000 человек. Однако у бизнеса и инвесторов из-за несвоевременного получения данных нет четкого прогноза о развитии сферы строительства в стране и состоянии экономики в целом, чтобы лучше планировать свою деятельность.

Риск: Государственная служба статистики Украины с 2018 года публикует данные ГАСИ о начале строительства. Среди показателей, в частности: общая площадь жилых зданий по видам; общая площадь нежилых зданий по видам; количество квартир в жилых домах по видам. В то же время эти данные имеют определенные недостатки и создают потребность в более гибких инструментах для прогнозирования.

Где найти данные: аналитический сервис NORA с помощью данных ГАСИ о разрешении на начало строительства объектов создал два индикатора – Ukraine Building Permits и Index Nora.Ukraine Building Permits – опережающий макроэкономический индикатор, который показывает количество разрешений на строительство новых жилых домов в Украине. Он является показателем состояния рынка недвижимости и экономики в целом. Его рост свидетельствует об увеличении количества новостроек и разрешений на строительство, расходов новых домовладельцев на мебель и услуги жилищно-коммунального хозяйства, что связано с ростом благосостояния населения и положительными тенденциями в развитии национальной экономики.

Однако Ukraine Building Permits не мог решить проблему, касающуюся сравнения рынков различных населенных пунктов. После публикации набора данных ГАСИ, имевшего коды KOATVV городов Украины, команда разработала Index Nora. Он помог сопоставить динамику развития городов с разной численностью населения и даже разных стран. Index Nora показывает годовое количество разрешений на строительство жилых домов в пересчете на 1000 человек. Индикатор показывает активность строительства в населенном пункте, исходя из его размера. Он может рассчитываться для всей страны и для отдельных населенных пунктов.

Материал подготовлен на основании аналитического отчета «Влияние открытых данных Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины».

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате