Американская компания The We Company – оператор сети коворкингов WeWork – планировала одно из крупнейших IPO второй половины 2019 года (первым был Uber на $82 млрд). Согласно последнему раунду инвестиций, оценка компании достигла $47 млрд. С этим же показателем The We Company планировала разместить свои акции на NYSE уже в сентябре. Правда, за несколько недель до объявленной ранее даты IPO событие отложили на неопределенный срок. Как оказалось, потенциальные инвесторы не готовы соглашаться с такой оценкой, тогда как нынешние акционеры не готовы продавать акции компании за «бесценок». Mind рассказывает, что происходит с WeWork.
Компанию основал американец Адам Нейман с партнерами в 2010 году. Все началось с идеи арендовать большое помещение оптом (этаж в доме или целый дом), сделать ремонт и сдавать его в аренду по частям (место, комната, офис, этаж), предоставляя сопроводительный сервис. Монетизация происходила за счет разницы в цене, а также различных дополнительных сервисов.
Нейман начал бизнес с двух коворкингов WeWork в Нью-Йорке. Сейчас в компании The We Company 528 локаций в более чем 100 странах мира. Общее количество резидентов превышает 530 000, хотя возможности позволяют набрать 600 000: 10% мест – вакантны, что является нормальным показателем для этой индустрии.
Выручка за 2018-й составила $1,8 млрд, тогда как убыточность – $1,9 млрд. В компании объясняют это агрессивной экспансией и открытием новых локаций. В планах The We Company – локации в 168 странах мира в ближайшие пять лет, для чего ей и нужны финансы. На саму компанию по всему миру работают более 10 000 человек.
За время существования The We Company привлекла $14 млрд инвестиций. $10 млрд из них – от одной организации. Этим крупным инвестором стал SoftBank и его дочерний фонд Vision Fund, которые, по словам экспертов, буквально накачали компанию деньгами и раздули ее оценку до невероятных масштабов.
WeWork – не первый крупный оператор коворкингов в мире. Но за счет своей медийности и привлекательности для представителей поколения миллениалов, компания быстро стала известна на весь мир. Кроме того, WeWork активно вкладывается в интерьер своих пространств: к работе в компании привлечены 500 дизайнеров, которые постоянно заняты усовершенствованием новых помещений. А поскольку в этом вопросе компания уже наработала значительную экспертизу, одной из ее услуг даже стало дизайнерское проектирование офисов в фирменном стиле WeWork.
Одна из причин медийной популярности – рост бизнеса. Менее чем за 10 лет WeWork открыла более 500 пространств по всему миру. Этому способствовало активное привлечение инвестиций, в том числе от Vision Fund. Именно такова стратегия фонда: делать не просто раунди, а мегараунда, чтобы компании могли расти еще быстрее, вообще не беспокоясь о финансировании.
Может показаться, что у бизнеса WeWork нет никаких сложностей: выручка растет (за первые шесть месяцев 2019 года – уже $1,5 млрд), количество резидентов – тоже. На самом деле так и есть, но есть то, что инвесторы понять не могут, – раздутая оценка. Еще в августе 2019-го WeWork оценивалась в $47–50 млрд. Это в 26 раз больше объема выручки компании за 2018 год. А сама компания, напомним, убыточна, и теряет деньги.
В результате уже в начале сентября появилась информация, что WeWork не может найти поддержки среди потенциальных инвесторов для проведения IPO. Предварительно оценку компании снизили до $30 млрд, а еще через несколько дней – до $20 млрд (с учетом $14 млрд инвестиций). Речь шла и о том, что реальная стоимость бизнеса – $10 млрд. После этого IPO решили перенести.
Но, кроме раздутой оценки, есть еще целый «набор» факторов, отпугивающих потенциальных инвесторов.
WeWork практически не владеет помещениями, которые переделывает под коворкинги, а берет их в долгосрочную аренду. Обязательства перед арендаторами на сегодня составляют почти $50 млрд. Если компания не найдет денег для выплат – останется без коворкингов.
Стоимость одного места в WeWork – сотни долларов, и эти места пока востребованы. Но ситуация может измениться: если они станут не по карману арендаторам из-за финансовой нестабильности, коворкинги потеряют резидентов. Сегодня часто можно слышать прогнозы, что в 2020–2021 годах мир ждет следующая глобальный кризис. WeWork встречает их с огромными обязательствами перед инвесторами и довольно шатким потоком денег от резидентов, который может прекратиться.
Главный конкурент WeWork – компания IWG (в Украине работает под брендом Regus) имеет 5000 локаций в 1000 городах мира. При этом ее капитализация составляет всего около $3 млрд. Правда, и выручка IWG не впечатляет – около $3,3 млрд за 2018 год, тогда как WeWork по итогам 2019-го сможет показать похож финансовый результат, имея в четыре раза меньше локаций.
Непонятное позиционирование. В WeWork говорят, что они – технологическая компания. Но, как иронизирует журналист издания The Verge, там никто не делает 5G, Wi-Fi или лазеры – это просто коворкинг, поэтому он не имеет никакой технологичности. Следовательно, оценивать компанию нужно не как технологический бизнес, а как девелоперский.
Адам Нейман, основатель компании, продал акции компании на $700 млн, сделав кеш-аут. Это негативный знак для инвесторов, ведь обычно руководители растущих стартапов этого не делают.
У The We Company очень сложная структура собственности: условно говоря, The We Company USA не имеет отношения к The We Company China – это разные юридические подразделения, они не разделяют риски.
SoftBank планировал выкупить контрольный пакет акций компании за $16 млрд, но в последний момент сделка не состоялась.
А еще, сама того не желая, компания самостоятельно вырастила для себя конкурентов. Девелоперы, увидев успешность ее бизнес-модели, прекратили сдавать свои помещения WeWork, и сами стали организовывать в них коворкинги. Таким путем пошла американская девелоперская компания Hines, которая управляет 20 млн кв. м площадей (у WeWork – около 4 млн кв. м). Как говорят эксперты, увидев успех WeWork, компании с большим количеством собственной недвижимости,огромными финансами и доступом к дешевым кредитам смогут составить ей серьезную конкуренцию. И, возможно, выиграть.Тем не менее, как пишет FT, руководитель компании Адам Нейман готовится провести IPO до конца года несмотря на то, что нынешние акционеры предлагают ему отсрочить выход на биржу до 2020 года. Нейман намерен закончить со всем в текущем году.