Продажа недвижимости осуществляется по новым правилам. Соответствующий закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о защите права собственности» президент Украины Владимир Зеленский подписал 22 октября 2019 года, а 2 ноября документ вступил в силу.
Этот закон стал очередным нормативно-правовым актом на «антирейдерскую» тематику. Причем его нормы направлены не только на защиту бизнеса, но и на лиц, которые проводят сделки с недвижимостью. Какие изменения ждут продавцов и покупателей, разбирался Mind.
Закон ликвидирует институт аккредитованных субъектов регистрации, коммунальных и государственных предприятий. Именно с деятельностью таких предприятий связано больше всего рейдерских захватов и мошеннических схем с отъемом имущества. В июле 2019 года замминистра юстиции Елена Сукманова сообщила о том, что Минюст заблокировал деятельность почти 170 коммунальных регистраторов, которые были замешаны в правонарушениях.
«Закон №159-ІХ полностью лишает их (коммунальные предприятия. – Mind) права на осуществление регистрационных действий», – уточняет замминистра юстиции по вопросам госрегистрации Ольга Онищук.
Напомним, что экс-генпрокурор Юрий Луценко в опубликованном видео отметил, что «рейдерство расцвело из-за того, что в свое время был принят закон, позволяющий коммунальным предприятиям заниматься вопросами регистрации».
Регистрировать сделки смогут государственные и частные нотариусы, а также госрегистраторы местных госадминистраций и органов местного самоуправления. А вдобавок нотариусы и госрегистраторы будут обязаны проверять правовую дееспособность участников сделки и наличие полномочий представителей. Это нужно для того, чтобы избежать махинаций с имуществом с помощью «мертвых душ».
Закон убирает временной разрыв между сделкой купли-продажи недвижимости и регистрацией нового собственника в реестре имущественных прав. Ранее процедура занимала до пяти дней, и за срочность нужно было доплачивать. Например, плата за регистрацию в течение двух дней была эквивалентна одной минимальной зарплате (4173 грн в 2019 году), регистрация за день стоила две минималки (8346 грн), а регистрация за два часа – пять минимальных зарплат (почти 21 000 грн).
«Сколько будет стоить регистрация, сказать трудно, так как этот вопрос после вступления закона в силу обязан урегулировать Кабмин. Можно пофантазировать и предположить, что оставят существующие ставки за «срочную регистрацию», а возможно – пересмотрят. Но оперативность и снижение рисков мошенничества – это однозначно плюс», – считает управляющий партнер адвокатского объединения «Тарасюк и партнеры» Сергей Тарасюк.
Меняется и сам порядок подачи заявления на регистрацию права собственности. В случае покупки дома, здания, сооружения или объекта незавершенного строительства с одновременным приобретением земельного участка, на котором расположено строение, подается одно заявление о госрегистрации прав независимо от количества документов, удостоверяющих право собственности на указанное имущество.
«Но одно заявление подается только в случае, если право собственности на жилой дом, здание, сооружение или объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором они расположены, регистрируется тем же приобретателем или приобретателями», – уточняет адвокат, руководитель корпоративного отдела юридической Фирмы «Горецкий и Партнеры» Марьяна Горецкая.
Одна из норм закона требует при регистрации имущества по доверенности (то есть не собственником, а его представителем. – Mind) обязательно удостоверить эту доверенность у нотариуса.
Важной новеллой является отказ от обязательного наличия в заявке о государственной регистрации подписи, если такая регистрация проводится в результате совершения нотариальных действий. «Например, покупатель мог отказаться от подписания заявки, и в таком случае нотариус не имел права провести госрегистрацию прав, несмотря на то, что договор купли-продажи стороны уже заключили. Такая ситуация порождала манипуляции, которые были связаны прежде всего с сокрытием имущества», – объясняет адвокат, руководитель практики недвижимости и строительства адвокатской компании «Борисенко и партнеры» Дмитрий Новицкий.
Госрегистрация права собственности будет проводиться исключительно по местонахождению недвижимого имущества. Раньше не имело значения, где расположен объект недвижимости. Скажем, квартира где-нибудь в Житомире, а переписать ее на нового собственника можно было хоть в Киеве, хоть в Одессе.
Правда, Минюст оставляет за собой возможность определять случаи, когда регистрация права собственности может проводиться в пределах нескольких административно-территориальных единиц.
Такой подход к регистрационным действиям тоже станет препятствием для рейдеров, поскольку найти недобросовестного регистратора будет гораздо сложнее. «Подача документов ненадлежащему субъекту государственной регистрации по новому закону может стать основанием для отказа», – предупреждает Марьяна Горецкая.
Ответственность нотариусов за нарушение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество выросла. За первое нарушение в течение года штраф составит 6800–10 200. грн (было 3400–6800 грн), за повторное – 8500–17 000 грн (было 6800–8500 грн).
Изменения в законодательстве повлекут за собой увеличение нагрузки на нотариусов. «Нужно будет, кроме заверения сделки, еще и государственную регистрацию провести, а это объемная техническая работа. Не сбрасываем со счетов и сбои в работе реестра», – объясняет Сергей Тарасюк. К этому добавляется еще и необходимость осуществлять проверку дееспособности и правомочности юрлиц.
Поэтому некоторые нотариусы уже заговорили о том, что стоимость их услуг при проведении сделок с недвижимостью возрастет. «Хотя в целом для рядового гражданина закон не предполагает какую-либо дополнительную финансовую нагрузку, как на нотариальные услуги, так и на услуги государственной регистрации», – говорит Дмитрий Новицкий.
Ранее Mind писал, что при сделках с недвижимостью услуги нотариуса оплачиваются, как правило, дважды – при оформлении договора задатка и при оформлении основного договора. За договор задатка нотариусы берут от 1000 грн, за основной договор – 3000–5000. грн. Эти суммы покупатель и продавец обычно делят пополам.