Строить – не ломать: кто закончит строительство ТРЦ в этом году

За прошлый год в Украине было открыто не так много торговых центров, из них два крупных – это долгострои ТРЦ Respublika Park Виталия Хомутынника в Киеве и ТРЦ Nikolsky Анатолия Шкрибляка в Харькове. Оба начали строиться в далеком 2012-м, но по разным причинам реализация проектов останавливалась на несколько лет. 

В 2022 году в столице и регионах обещают построить девять торговых и торгово-развлекательных центров. Но каковы шансы того, что они действительно заработают, кому они принадлежат и насколько будут успешными, разбирался Mind.

Среди столичных новоделов:

• Respublika Park, который вначале принадлежал Дмитрию Фирташу, а пару лет назад перешел в собственность экс-нардепу Виталию Хомутыннику;
• третья очередь (магазин «Эпицентр» и фешен-галерея) Blockbuster Mall, вследствие чего он стал крупнейшим ТРЦ в Украине. Его владельцем является Александр Спектор, давний партнер Дмитрия Фирташа; 
• небольшой ТЦ Хіт Mall литовской компании BT Invest, принадлежащей Раймондасу Туменасу;
• вторая очередь ТЦ Piramida, которым владеет инвест-компания Dragon Capital Томаша Фиалы.

В регионах открылись: в самом центре Харькова – ТРЦ  «Никольский» компании «Будхаус Груп», приналдежащей экс-нардепу Анатолию Шкрибляку, а в Одессе – вторая линия четырехэтажного ТРЦ «Остров».

До конца этого года заявлены к открытию еще девять крупных торговых центров, четыре из которых – в Киеве. В перечне нет скандального ТРЦ April Mall, стройкой которого уже третий год захвачена часть проезжей части возле конечной станции Скоростного трамвая – «Кольцевая дорога». Он принадлежит отцу Дениса Басса – экс-члена «молодой команды Леонида Черновецкого».

ТРЦ Ocean Mall

Общая площадь: 300 000 кв. м

Арендная площадь: 110 000 кв. м

Владелец: Вагиф Алиев, крупнейший столичный девелопер

Ocean Mall строится рядом с действующим ТРЦ Ocean Plaza, сразу за зданием Института научно-технической экспертизы и информации, частью которого является местная достопримечательность «летающая тарелка». Институт и «тарелка» – проект архитектора Флориана Юрьева. Город отдал их в аренду застройщику, который обязался реконструировать его часть – 16-этажное здание института.

Вопросы у общественности возникли, когда в интернете появились варианты проекта реконструкции, которые визуально меняли восприятие здания Юрьева. Тогда в защиту существующего здания было инициировано несколько общественных выступлений, петиций и обращений к городским властям.

В одной из презентаций, которую рассылали потенциальным арендаторам в 2018 году, ТРЦ состоял из «-2» этажа под парковку, «-1» этажа – под продуктовый супермаркет, сеть бытовой техники и электроники и IKEA. В сентябре прошлого года стало известно, что в «тарелке» могут открыться рестораны и другие заведения общественного питания. Но каким будет проект и с какими брендами в конечном итоге запустится – неизвестно: в открытых источниках информации об этом найти не удалось.

ТРЦ Lukianivka Mall

Общая площадь: 71 300 кв. м

Арендная площадь: 47 052 кв. м

Владелец: Arricano Real Estate, принадлежит Рауну Тедеру (сыну основателя Хиллара Тедера)  и DUPD Томаша Фиалы

Его строительство начато осенью 2013 года возле ст.м. «Лукьяновская» на месте бывшего трамвайного депо. Девелопер оставил здание электростанции Лукьяновской городской железной дороги – памятник архитектуры начала ХХ века – и интегрирует его в ТРЦ.

Концепция объекта менялась. В 2018 году в Arricano говорили, что она будет «live work play», для чего сократится торговая функция комплекса, в то же время увеличатся развлекательное, образовательное и коворкинговое пространства. В частности зона фешен-ритейла составит 49%, еда и отдых – 24%, креативные пространства (офисы/коворкинги) – 27%. Кроме того, в ТРЦ войдет двухуровневая подземная парковка и 7-этажное жилое здание, строительство которого будет продолжаться и после открытия торгового центра.

Для строительства Lukianivka Mall компания Arricano привлекала относительно небольшие суммы кредитов у нескольких банков – ЕБРР, Райффайзен Банк Аваль, Ощадбанка и др.

ТРЦ White Lines

Общая площадь: 40 000 кв. м.

Торговая площадь: 20 000 кв. м.

Владельцы: UDP Андрея Иванова, A Development Алексея Баранова и Futura Hata, которую участники рынка недвижимости связывают со Степаном Черновецким, сыном экс-мера Киева Леонида Черновецкого

Строительство началось в конце 2018 года. Изначально ТРЦ назывался Smart Plaza Goloseevo, как два других проекта UDP и A Development – Smart Plaza Polytech и Smart Plaza Obolon (они были проданы после запуска). Как и у двух последних изначально озвученная площадь Goloseevo – 15 000 кв. м. И он также входит в состав жилого комплекса.

Затем название проекта застройщик сменил на White Lines и увеличил площадь двухэтажного ТЦ сначала до 31 000 кв. м, а после – до 40 000 кв. м. Якорными арендаторами заявлены супермаркет «Сільпо», кинотеатр Multiplex и фитнес-клуб Energym.

ТЦ New Ray

Общая площадь: 41 500 кв. м

Арендная площадь: 34 500 кв. м

Владелец: Олег Кириллов 

Торговый центр New Ray – это реконструированный ТЦ «Сириус», который был открыт на месте недостроенного универмага «Троещина» (перекресток улиц Теодора Драйзера и Оноре де Бальзака). В 2018 году на профильном форуме в презентации проекта говорилось, что ТРЦ будет пятиуровневым зданием, в котором заработают кинотеатр на шесть залов (2000 кв. м), развлекательная зона (2500 кв. м) и супермаркет (3500  кв. м) на цокольном этаже.

Здание универмага «Троещина» начали возводить в конце 1980-х, но потом стройка замерла. Так сооружение и простояло до 2000-х, когда его завершили и запустили в работу под вывеской «Сириус».

На паспорте объекта застройщиком указана компания «Билд Коммерс Груп». По данным реестра, ее основатели – Олег Кирилов и Наталья Кириллова, а также компания «Вел Коммерс Групп» (в 100% владении Олега Кириллова). Однако конечным собственником «Билд Коммерс Груп» указан Виктор Кириллов.

Владеет ТЦ компания «Будэкосервис» (ей принадлежит также торговый центр New Ray). Собственники компании, согласно реестру, Олег Кириллов (77,8%), Владимир Караван (10%), Александр Караван (5%), экс-нардеп Верховной Рады Владимир Ландик (2,6%), Анна Старунова (2,6%), Николай Караван (2%).

ТЦ Lake Plaza – реконструкция бывшего ТРЦ «Метрополис»

Общая площадь: 34 000 кв. м

Арендная площадь: 22 000 кв. м 

Владельцы: Валерий Киптык и Руслан Шостак

Девелопер проекта реконструкции – компания «Кроперс Групп». Она входит в торгово-промышленную группу «Ольвия», которая развивает сети Eva и Varus, и конечными собственниками которой, по данным участников рынка недвижимости, являются Руслан Шостак и Валерий Киптык. О смене собственников ТРЦ стало известно летом 2019 года. Предыдущий владелец (девелоперы называют им VS Energy), не ответил тогда на запросы СМИ. 

В ходе реконструкции торговая площадь ТЦ будет расширена, благодаря чему увеличатся зоны фуд-корта, развлекательной части и галереи. На третьем и четвертом этажах центра будет находиться офисная часть.

ТЦ Olympic Park – в составе одноименного ЖК

Арендная площадь: 23 000 кв. м

Владелец: компания Status Group, принадлежала Андрею Стрихарскому (до избрания его народным депутатом)

Olympic Park находится в 200 метрах от ст. м. «Бориспольская». Якорный арендатор – продуктовый супермаркет. Помимо этого будут работать рестораны, магазины обуви и одежды, аптека, банковское отделение, салон красоты.

Первая часть торгового центра будет открыта в мае, а вторая – в конце этого года.

ТРЦ Riviera (II очередь)

Город: Одесса

Арендная площадь: 18 000 кв. м 

Владелец: Андреас Риалас, гражданин Великобритании

Торговый центр открылся в 2009 году в поселке Котовского (восточная часть Одессы). Сейчас арендная площадь ТРЦ составляет 66 000 кв. м. Площадь второй очереди – 18 000 кв. м. В 2020 году ЕБРР предоставил кредит на сумму EUR 52,5 млн для компании «Новые бизнес-взгляды», чьи акции котируются на альтернативной лондонской фондовой площадке.

«Эта инвестиция увеличит наличие современной площади розничной торговли в Одессе, которая в настоящее время отстает от большинства европейских городов со своим текущим показателем общей арендной площади лишь около 250 кв. м. на 1000 жителей», – отметили тогда в банке.

В госреестре бенефициаром НБВ указан Андреас Риалас (через компании «Тритон холдинг» и «Агро Рил Истейт Лимитед Партнершип»). 

ТРЦ «Меркурий»

Город: Одесса

Общая площадь: 27 300 кв. м

Торговая площадь: 21 300 кв. м

Владельцы: компании «Меркурий» и «Меркурий +»

Четырехэтажный ТРЦ находится на поселке Котовского по ул. Семена Палия, 99 В. Каждый из этажей будет посвящен определенной группе товаров, говорится на сайте центра. Парковка рассчитана на 500 автомобилей.

ТРЦ Planeta Mall (II очередь)

Город: Харьков

Общая площадь: 45 000 кв. м

Владелец: Сергей Глобенко, депутат Харьковского областного совета VI созыва

Торговый центр находится сразу за Окружной дорогой Харькова. Первую очередь на 65 000 кв. м. в 2011 году построила девелоперская компания Анатолия Юркевича, основателя группы компаний «Милкиленд». Вторую очередь на 45 000 кв. м, которая должна была стать фасадом и главным магнитом для посетителей, достроить не удалось. Начался кризис 2014 года, а через два года – в 2016-м – ТРЦ за долги перешел ВТБ Банку. Спустя еще два года финансовое учреждение было признано банкротом.

В 2020 году покупателем ТРЦ на аукционе по распродаже имещества обанкротившегося ВТБ стала малоизвестная компания «Золотая нива 1». Объект был приобретен за 245,9 млн грн. По данным сервиса YouControl, ЗАО «Золотая нива 1», основная деятельность которой – выращивание зерновых, создана в 2005 году, а ее уставной фонд составляет 86 грн. В реестре основателем указан Сергей Глобенко, депутат Харьковского облсовета VI созыва.

В ноябре 2021 года ТРЦ получил акт введения в эксплуатацию. Но заявлений о его открытии не было.

ТРЦ «Велес» (II очередь)

Город: Ивано-Франковск

Владельцы: Сергей Пукиш, Ярослав Каспрук и Ирина Каспрук 

Велес находится в одном из спальных районов Ивано-Франковска на месте части мощностей бывшего завода «Позитрон». Строительство второй очереди началось в 2019 году. После его завершения общая площадь ТРЦ увеличится – до 62 000 кв. м, а арендная – до 40 000 кв. м. Из именитых арендаторов заявлены супермаркет «Сильпо», кинотеатр «Планета Кино», детский развлекательный центр Fly Kids. А также – сети Eldorado, Comfy и «Алло», Brocard, питания KFC, «Аптека Доброго Дня» и др.

Девелопер второй очереди – компания «555-IB» – в конце прошлого года привлекла кредит у Райфайзен Банк Аваль на 300 млн грн для достройки объекта. Согласно реестру, конечным собственником «555-IB» является Сергей Пукиш – через украинские «Каспер-Адванс» и компании по управлению активами «Престиж Капитал», а также кипрскую Vorenzo Ltd. Бенефициары «Каспер-Адванс» – Ярослав Каспрук и Ирина Каспрук.

ТРЦ  Cherkasy Mall

Город: Черкассы

Общая площадь: 68 000 кв. м

Арендная площадь: 54 000 кв. м

Владелец: Грач Антонян 

Торговый центр откроется на месте бывшего центра «Экватор». Его построила на участке 15,9 га компания «Ритейл Групп» Романа Лунина (владельца супермаркетов «Велика Кишеня» и «Велмарт»). Дальше история развивалась, как и в случае с «Магелланом» в Харькове. Объект находился в залоге у ВТБ Банка. В 2019 году, через год после банкротства банка, «Экватор» продали на аукционе компании «Молл-центр» за 70 млн грн.

По данным реестра, учредителями «Молл-центр» являются Грач Антонян (75%), Тарас Игнащенко (20%) и Арташес Казарян (5%). Конечным бенефициаром указан Антонян. Он также соучредитель в компании, которая занимается управлением ТРЦ «Оазис» в Хмельницком. Этот объект входит в группу компаний, управляющую сетью мебельных торговых центров «Аракс» в Киеве и области.

Каковы шансы на открытие и успешность всех этих ТРЦ?

Торговый рынок Киева перенасыщен. По данным консалтинговой компании UTG, на 1000 жителей столицы приходится примерно 660 кв. м торговых площадей. Для сравнения: в Москве этот показатель составляет  604 кв. м, а в Праге – более 700 кв. м. Но с учетом покупательской способности украинцев, 660 кв. м. – это высокий уровень, отмечают в UTG.

Если рассматривать вопрос в разрезе районов города, то на правом берегу Киева торгово-развлекательных центров гораздо больше, чем на левом. Это видно по карте, составленной консалтинговой компанией Colliers International. На Правобережье работает и большее количество региональных центров – семь из 12-ти.

Из столичных ТРЦ, заявленных к открытию в этом году, три расположены как раз на правом берегу. Но это не значит, что они обречены на провал. К примеру, Lukianivka Mall находится возле крупного транспортного узла и рядом с интенсивно застраиваемым районом. Это в совокупности обеспечит объекту хороший трафик.

А вот с Ocean Mall не все настолько однозначно. Девелопер Вагиф Алиев рассчитывает на синергию с Ocean Plaza, который уже наработал клиентский трафик. Точкой притяжение в его объекте будет развлекательная зона, заявлял бизнесмен. При этом в одном из интервью бизнесмен Василий Хмельницкий оценивал, что Ocean Mall «откусит» у соседа 30–40% клиентов.

В портфеле Вагифа Алиева уже есть два крупных ТРЦ, которые открылись неудачно и пару лет генерировали меньший доход, чем ожидалось изначально. Первый – Lavina Mall – открылся с 20% работающих площадей, тогда как минимальным пределом для открытия считается 60%. Эта ситуация подорвала доверие к девелоперу. И во второй крупный объект – Blockbuster Mall – арендаторы в очередь не выстраивались, с осторожностью относясь к заявлениям о его успешности. В итоге этот ТРЦ открылся с одним арендатором – «Сильпо» и достаточно долго заполнялся.

Если говорить о шансах на открытие, то с большей вероятностью дата старта Lukianivka Mall снова сдвинется. Девелопер строит ТРЦ за счет заемных средств, а они сейчас недешевые. Будет ли открыт Ocean Mall, сказать сложно: все зависит от финансирования объекта и готовности арендаторов прийти в него.

Что касается регионов: торговые центры в Одессе нужны, так как в городе не так много качественных объектов. 

Вторая очередь ТЦ «Велес» в Ивано-Франковске увеличит площади и без того лидера по площадям в городе.

Будет ли успешным ТРЦ Cherkasy Mall в Черкассах, зависит от того, сможет ли он предложить лучшее или отличимое от основного конкурента – Lubava, который работает в центре города.

Открытие Planeta Mall в Харькове переносили не раз. «И вопрос не в строительной готовности, а в арендаторах. Поэтому все будет зависеть от того, с какой заполняемостью они захотят открываться», – говорит операционный директор «Будхаус Груп» (владеет ТРЦ Никольский в Харькове) Максим Гаврюшин. Он отмечает, что  Planeta Mall не может быть серьезным конкурентом для «Никольского», так как находится на окружной дороге, в не очень густонаселенном районе. К тому же конкуренция на рынке усилилась – полным ходом идет реконцепция ТРЦ «Караван». 

Таким образом, далеко не все заявленные ТРЦ откроются, тем более – вовремя. Одни не успеют достроиться, другие будут добирать арендаторов. А успешность открывшихся будет зависеть от многих факторов – месторасположения, формата, концепции и правильного подбора «якорей».