Міністерство розвитку громад і територій України наприкінці квітня розмістило на своєму сайті для громадського обговорення законопроєкт «Про внесення змін до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Документом передбачено визначити подальшу долю хрущовок.
Що пропонує законопроект у цілому, чи будуть реконструйовані такі будинки й коли може відбутися запуск цього процесу, розповів Mind СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков.
Ринок нерухомості України – чудовий майданчик для мелодраматичних серіалів: десятиліттями тут пишуться сценарії про скасування пайової участі, захист прав покупців, добудові недобудов та про інші не менш хвилюючі проблеми.
Є дуже старий анекдот про те, як компанія «Мерседес» купила завод «АвтоВАЗ», переналаштувала виробництво, а на виході – знову отримала «жигулі». Приблизно так само й з цим законопроектом: як його ні переписують, виходять «жигулі», та ще й такі, що зовсім не їздять.
Якщо вирішите ознайомитися з цим трактатом, обов'язково читайте текст законопроекту, а не порівняльну таблицю або пояснювальну записку. Як часто у нас буває – вони трохи відрізняються.
Не можна вирішувати проблему, яка тягнеться вже десятиліття, старими методами. ДПТ і генплани міст – це абсолютне недолуга документація, яка дозволяє чиновникам імітувати бурхливу діяльність, а також це кайдани для інвестора.
Ніяких гарних проектів не з'явиться, якщо спиратися на містечкові ДПТ і затверджений генплан. У Києві, до речі, актуального генплану немає, а діючий вже не зрозуміло в якому статусі.
Якщо в чинному законі та попередніх законопроектах щодо його зміни діяла норма про те, що відселення проводиться в будинку в межах кварталу (мікрорайону) комплексної реконструкції, то тут межі збільшилися аж до населеного пункту. Ось уявіть себе: живете ви в старенькій, але такий улюбленої хрущовці на Печерську, а вас відселяють кудись на Лівий берег. Мені здається, нерівноцінний обмін, скільки б не писали, що за вартістю та площєю квартири будуть однакові.
Можна тільки уявити, який хайп, крики й виття піднімуться, коли на обговорення зберуться мешканці 20 будинків, що підпадають під реконструкцію. Саме поняття громадських слухань – це деструктивний елемент у містобудуванні. Не можна питати людей, як правильно будувати. Будь-який прояв демократії там, де потрібні професійні знання, призводить до колапсу системи.
Не може держава бути замовником. Інвестор може бути замовником, а от державний орган в особі замовника, який має від свого імені щось робити, – це вкрай складно й некомфортно.
Як мінімум, поняття «майнових комплексів» починає йти в небуття, як совковий атавізм. Але головне: припустимо, я володію фабрикою або заводом (причому вони не обов'язково забруднюють навколишнє середовище), у яких є територія та майно, чесно отримані у власність. Але квартал, на території якого він знаходиться, приймають рішення реконструювати, а мені кажуть: «Ти тут не дуже красивий і будь добрий за власний рахунок все виправ!». Такий собі підхід до бізнесу.
Але є кілька нюансів, що позбавляють інвестора бажання входити в проекти реконструкції, навіть якщо законопроект буде прийнятий у нинішньому вигляді.
Цікаво, скільки власників змінили квартири в хрущовках за більш ніж піввікову історію їхнього існування, і чи багато хто з них живе там і зараз? Пошук власників, а особливо у великому місті, – непросте завдання. Припустимо, повідомили двоюрідного брата або племінника, ті погодилися на реконструкцію, а через деякий час з'явився власник і заявив, що не згоден. Юристи інвестора просто не виходитимуть із судових засідань.
У якийсь момент незгодних землевласників може стати більше 25% допустимих законом, або ОСББ окремого будинку прийняло рішення, що вони не хочуть брати участь у реконструкції і проголосували проти. Все – щодо цього дому відбій, всього кварталу, якщо це більше 25% землевласників. Але вся ж цінність – у комплексності, випадання окремих елементів відразу порушує всі показники. А, згідно із законом, такий проект комплексної реконструкції робиться за рахунок інвестора.
Тобто інвестор провів інвентаризацію всіх квартир і ділянок, обстежив усі будівлі та споруди, зробив з іменитим архітектором шедевральний проект, знайшов гроші, прийшов до місцевої ради, затвердив там проект... і тут половина будинків говорить: «Ні!» І що тоді робити інвестору? Звертати проект? Ні, так не буде, тому що розумний інвестор спочатку на такі хиткі умова не погодиться. Вкладати гроші в проект, що в будь-який момент може зупинитися – дуже недалекоглядна ідея.
Ви, напевно, здивуєтеся, але половина київської промзони входить в історичний ареал, не будучи при цьому пам'ятками архітектури. Але головне не це, в Києві досі не прийнятий і невідомо, коли буде прийнятий той самий історико-архітектурний опорний план. І аналогічна ситуація в більш ніж 400 містах України. У нас закон «Про охорону культурної спадщини» – один із найбільш деструктивних по відношенню до містобудування. А тут ще й комплексна реконструкція потрапляє під узгодження з Міністерством культури. Отже це епопея на десятиліття!
В інвестиційному договорі вказуються зобов'язання інвестора-забудовника про безкоштовну передачу об'єктів соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури в комунальну власність після прийняття їх в експлуатацію із зазначенням вичерпного переліку таких об'єктів і умов передачі.
Виходить, спочатку за свої гроші будуєш, а потім просто віддаєш. Ніякий інвестор не буде в таких масштабах це робити. Це обов'язок міста – знайти гроші, підвести до ділянки всю інфраструктуру та вже потім сказати інвесторові: ось вам робоча ділянка – модернізуйте. Коли в міста є право вибору, будувати інфраструктуру за свій рахунок або за рахунок забудовника, звичайно, він вибере другий варіант. Я не уявляю, де в таких умовах інвестору шукати маржинальність.
Можна уявити цю чергу, яка виросла за один день, – прямо всьому кварталу необхідно буде поліпшити житлові умови. За все це знову-таки платить інвестор.