Правила забудовника: чи відбудеться справжня будівельна реформа в Україні?

Верховна Рада 1 липня 2021 року ухвалила в першому читанні законопроєкт (№5655) про реформування сфери містобудування. Радниця юридичної фірми «Астерс» Анжеліка Лівіцька ексклюзивно для Mind проаналізувала цей законопроєкт, який за своєю суттю є революційним щодо багатьох питань і дозволить побороти корупцію у сфері містобудування та запустити нову будівельну реформу.

Як колись сказала одна мудра людина: «Ніщо не може зупинити зміни, час яких настав». Так от, час містобудівної реформи настав. І не лише тому, що дорослішим стало наше суспільство, а й тому, що перша «розпіарена» містобудівна реформа виявилася провальною.

Чому перша спроба реформи ДАБІ не вдалась?

Перша масштабна спроба запустити реформу ДАБІ відбулась у березні 2020 року, коли уряд ухвалив постанови  №218 та №219.

Можливо, це сталося через те, що «реформа» була невиваженою та під гаслом «змін» було приховане зовсім інше, і треба було дійти до межі, щоб зрозуміти, що надалі так не може бути.

Під впливом саме першої, невдалої, реформи містобудівний ринок і всі його гравці зрозуміли, що, коли держава не може навести лад самостійно, треба об'єднувати зусилля, акумулювати та опрацьовувати різні ідеї, проводити ґрунтовний аналіз практики, залучати абсолютно всіх гравців будівельного ринку і створювати та відшліфовувати своє бачення реформи та містобудування загалом.

Безліч напрацювань робочих груп, круглих столів тощо результували в текст законопроєкту 5655. Тут варто подякувати за величезну й самовіддану роботу народних депутатів, які ініціювали створення робочих груп щодо розробки проєкту, залучали експертів, вислуховували критику та різні точки зору.

У зв'язку з незадовільною роботою ДАБІ депутати також ініціювали у вересні 2020 року створення Тимчасової слідчої комісії Верховної Ради України з питань розслідування фактів корупції в органах архітектурно-будівельного контролю. Моя особиста беззаперечна віра у будівельну реформу та законопроєкт 5655 з'явилися після онлайн-трансляції першого засідання цієї тимчасової слідчої комісії, де публічно були озвучені проблеми, прізвища, назви компаній, порушення.

Після великої кількості обговорень у грудні 2020 року постановою Кабінету Міністрів України замість ДАБІ була створена Державна інспекція архітектури та містобудування України (ДІАМ). Цей орган має запрацювати в прозорий і зрозумілий спосіб на новому нормативно-правовому полі. Забезпечити його успішну роботу покликаний саме законопроєкт 5655.

Метою та завданнями ухвалення цього законопроєкту є:

• забезпечення реалізації нової комплексної реформи державного регулювання у сфері містобудівної діяльності;
• максимальне зниження корупційних ризиків у сфері містобудування;
• побудова нової прозорої та ефективної системи містобудівного контролю та державного містобудівного нагляду;
• посилення контролю за самочинним будівництвом виконавчими органами сільських, селищних, міських рад, удосконалення та посилення норм щодо відповідальності у сфері містобудування

Що саме революційного пропонує законопроєкт 5655?

1. Абсолютно нову систему управління у сфері містобудування.
2. Більше впливу органів місцевого самоврядування на процес будівництва та здійснення контролю за ним.
3. Більше повноважень замовників будівництва та зменшення впливу авторів проєктів.
4. Удосконалення та більш чітке регулювання питань, пов'язаних із розробкою проєктної документації на будівництво об'єкта та її експертизою.
5. Реалізацію перевірки проєктної документації на будівництво об'єкта та відомостей про неї на їхню повноту, відповідність формату, логічність та достовірність автоматично програмними засобами Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
6. Нове регулювання питань страхування.
7. Покладення повноважень щодо державної реєстрації у сфері містобудівної діяльності на: державних реєстраторів у сфері містобудівної діяльності, нотаріусів, посадових осіб виконавчого органу сільської, селищної або міської ради.
8. Чітке розмежування повноважень органів містобудівного контролю та містобудівного нагляду щодо здійснення контролю за проєктами різної категорії складності.
9. Посилення відповідальності суб'єктів містобудування за правопорушення у сфері містобудівної діяльності, зокрема працівників органів державної влади та місцевого самоврядування.

Що викликало найбільші хвилювання та обговорення?

У чому полягає суть спору/протиріччя? Позиція архітекторів є такою. За чинним українським законодавством, авторство належить архітектору – автору проєкту, і в договорі на проведення проєктних робіт архітектор може передати майнові права інтелектуальної власності замовнику. Це є добровільним, і до цього часу є досить непоширеним. Проєктом пропонується надати виключне право забудовнику змінювати архітектора та вносити будь-які зміни в проєктну документацію самостійно, без жодних погоджень з автором проєкту.

Чи радіють такому положенню забудовники?

Звісно, оскільки наразі дуже важко передати право розробки наступної стадії проєкту іншому проєктанту.

Особливо важко ці ситуації сприймають іноземні інвестори, які придбають проєкт «під ключ», і потім на стадії «РП» намагаються змінити всю команду і стикаються з такою ситуацією. А закон повністю захищає права авторів.

Ми, як юристи, не дивимося на емоційну частину висловів тих, хто критикує 5655, а аналізуємо виключно норми права. Насправді законопроєкт 5655 не змінює положення ст. 30 Закону «Про архітектурну діяльність», які передбачають наступне:

«Майнові права на об’єкт архітектури як об’єкт авторського права, створений у зв’язку з виконанням трудового договору, належать працівникові, який створив цей об’єкт, та юридичній або фізичній особі, де або в якої він працює, спільно, якщо інше не встановлено договором. Майнові права на об’єкт архітектури як об’єкт авторського права, створений за замовленням, належать творцеві цього об’єкта або замовникові спільно, якщо інше не встановлено договором».

Автор документації може передати майнові права замовнику (забудовнику). Якщо ж архітектор або інженер-проєктувальник зберігають свої майнові права, замовник не може вносити зміни до документації без погодження з власником цих прав.

Тому, на наш погляд, заяви щодо знищення професії чи ролі архітектора юридично не є обґрунтованими. Гарним і важливим є той факт, що з боку авторів законопроєкту 5655 критика сприймається досить толерантно, і розпочато професійний, а не емоційний діалог, спрямований на ідеальне відпрацювання норм, які критикуються. 

Що передбачає законопроєкт для здійснення містобудівного контролю?

Передбачається, що органами містобудівного контролю будуть:

1. центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань містобудівного контролю;
2. виконавчі органи сільських, селищних, міських рад; та
3. уповноважені особи з містобудівного контролю.

Щодо останніх і піднялася хвиля критики. У пресі досить часто можна зустріти висловлення, що законопроєкт 5655 передбачає, що «містобудівний контроль будуть здійснювати ФОПи за контрактом». Але, знову ж таки,  давайте проведемо юридичний аналіз запропонованої норми.

Контроль пропонується закріпити за трьома різними суб'єктами, вказаними вище. Крім того, законопроєкт 5655 уточнює критерії, яким має відповідати «уповноважена особа»:

• мати наявність статусу юридичної особи;
• мати наявність у своєму складі інженерів з відповідною кваліфікацією;
• мати наявність не менше трьох (в окремих випадках – не менше п’яти) осіб, які працюють у цій організації за трудовими чи цивільно-правовими договорами.

Якщо юридична особа відповідає цим критеріям, вона може подати заяву для реєстрації себе як уповноваженої особи до центрального органу, який, у свою чергу, перевірить відповідність критеріям та достовірність наданої інформації. Виключно в разі успішної реєстрації уповноважені особи матимуть право укласти із замовником будівництва договір про містобудівний контроль. Про ФОПів тут взагалі не йдеться.

Можна говорити про необхідність введення додаткових кваліфікаційних вимог до «уповноважених осіб», якщо є сумніви щодо їхньої компетенції, але про те, що містобудівний контроль «продаватиметься» і здійснюватиметься ФОПами за контрактом – такого законопроєкт 5655 не передбачає.

Які положення реформи найбільше підтримує бізнес-спільнота й чому?

За відгуками наших клієнтів у цій царині найбільшу підтримку отримав запуск електронного реєстру. Така digital-взаємодія між державою та бізнесом знижує рівність корупції та дає можливість порядним забудовником працювати прозоро.

А ось ті, хто раніше будував за принципом «вирішити питання» (наприклад, коли за документами право на земельну ділянку отримувалося офіційно за три місяці до завершення будівництва багатоквартирного будинку), ті, звичайно, будуть незадоволені.

Але формула корупції і передбачає, що є ті, хто готовий взяти гроші за «закриття питання», і ті, хто готові «дати» для закриття питання.

Окрім того, надзвичайну підтримку має і положення щодо підвищення відповідальності всіх суб'єктів містобудівної діяльності. Це і зрозуміло, адже згадаємо історії і кількість будинків, які руйнувалися через проведенням поруч будівельних робіт чи під час/після проведення реконструкції некваліфікованими фахівцями чи з дозволу непорядних службовців.

Абсолютно всі учасники містобудівної діяльності задоволені запропонованими положеннями щодо розробки проєктної документації та збільшення ролі страхування під час будівництва.

Підсумовуючи, можна зазначити що законопроєкт 5655 і досі активно та жваво обговорюється й доопрацьовується професійною спільнотою. І так має бути, інакше закон не буде виваженим.