Інвестиційна класика: земля і квартира

Найпопулярнішими об’єктами для інвестицій на ринку нерухомості є житло та земля. Саме про «класику» говорили учасники чергового випуску «Інвестиційних дебатів»: комерційний директор «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська, комерційний директор «Твоє коло» Єгор Лісничий, співзасновник «Укрінвестклуб» Дмитро Карпіловський та економіст Ерік Найман.

Юрист, автор Youtube-каналу Monitor.Estate Володимир Копоть розповів Mіnd про особливості кожного класичного інструменту інвестування та, звісно, про ризики, які варто врахувати перед інвестуванням.

Читайте також: Гроші мають працювати: правила інвестування в дохідну нерухомість

Чому житлова нерухомість є найбільш вигідною інвестицією?

За словами Анни Лаєвської є декілька причин.

А саме:

• Квадратний метр житла під час будівництва дорожчає мінімум на 30–50 %.
• Середні темпи будівництва 1,5–2 роки – це дає прибуток на 15–20% в валюті на рік.
• Дохідність оренди в Києві або передмісті Києва орієнтовно 9–11% річних.
• Строк повернення інвестицій не перевищує 13 років.
• Житло у великих містах чи не єдиний інструмент, який дозволяє зберегти вартість грошей у часі.

Вона наголосила, що попит на житло є і завжди буде. Навіть під час війни люди шукають житло. Це той актив, який завжди може бути проданий, подарований, переданий у заставу. Це багатофункціональний актив, який довів свою надійність впродовж різних періодів і фінансових криз.

Які перспективи інвестування в землю? 

З вигідністю інвестування в житлову нерухомість не згодний Єгор Лісничий. Він вважає, що краще обрати варіант інвестування в сільськогосподарську землю.

Цей варіант має свої вигоди:

• Через законодавчі обмеження землю можуть придбати фізичні особи до 100 га в одні руки, що дає можливість вибрати «свою» ділянку для інвестування за найкращими цінами.
• Мінімальні військові ризики.
• Актив обмежений. Його не буде більше, а отже, варіантів два: виробити чи збудувати.
• Інвестиційні земельні ділянки знаходяться під орендою великих агрохолдингів із валютною виручкою.
• Відсутня амортизація активу.
• Мінімальна сума інвестицій від $4500  – це вартість одного паю.
• Капіталізація в межах 20–25% на рік.
• Земля – квазівалютний актив. Ціна вартості визначається у валюті. Тому в разі зростанні ціни долара, ціна землі також зростає.

Які привабливі інструменти для інвестора існують на ринку? 

Економіст Ерік Найман зазначив, що інвестиція в землю більше прив’язана до валюти, ніж житло, яке сильніше реагуватиме на девальвацію гривні. Історично попит на житло завжди зупиняється, коли триває різке подорожчання валюти. Водночас ринок землі ще не було змоги перевірити, адже він відкрився не так давно.

Теоретично при значній девальвації гривні інвестори шукатимуть, де «припаркувати» свою гривню, що зумовить попит на землю. Житло завжди наздоганяє різницю в курсах, але не так швидко: за один-два або п’ять років.

За словами Еріка Наймана, в інвестуванні в житло є цікава програма «єОселя», але вона поки ще дуже мала. Держава за допомогою бюджетних вливань у ринок нерухомості почала впливати на ринок, викривлюючи ціноутворення на квартири. Чому? Тому що українці зараз не мають можливості офіційно інвестувати за кордон, собівартість будівництва зростає, з’являється попит від держави.

Покупці ринку нерухомості розуміють, що вартість квадратного метру дорога на сьогодні, але дешевшати не буде, хіба що в разі сильної девальвації гривні.

Яка дохідність інвестицій у житло та землю? 

Дмитро Карпіловський зазначив, що інвестори, які налаштовують себе зараз на 10% у пасивній дохідності в довгостроковій перспективі від здачі житла в оренду, будуть розчаровані. Для 99% покупців якісної нерухомості орієнтир в 5% є більше реалістичним, ніж 10%.

Якщо дивитися на клас активу – нерухомість Києва чи передмістя, то є ризик відсутності великої кількості платоспроможних покупців житла, які би змогли підтримати ринок оренди. 

Ринок нерухомості є досить волатильним, а більшість інвесторів очікують, що нерухомість є стабільною та зрозумілою. Інвестору в житлову нерухомість Дмитро Карпіловський радить вивчити періоди волатильності. 

Земля більш захищена від військових ризиків, щодо житла, то є відкрита інформація як по цінах, так і по критеріях «хороший/поганий» забудовник

Важливо також враховувати питання індексації орендних платежів як землі, так і квартири. Щодо останній, то можна в договорі передбачити зміну ціни кожні три або шість місяців, щодо землі, то це буде на частіше ніж один раз на рік.

Рекомендації від Дмитра Карпіловського:

• Побудувати грошовий потік динаміки росту оренди. Тобто яка ціна оренди на початку здачі квартири і яка наприкінці строку. Яка середня ціна оренди по року виходитиме в інвестора.
• Порахувати амортизацію. Слід в окрему графу вписати всі ремонтні роботи, покупки по оновленню меблів, поклейку шпалер. Наявність цих змінних видатків може суттєво вплинути на дохідність по року.
• Порахувати люфти вакантності. Не зайвим буде врахувати, скільки днів чи тижнів квартира стоїть без орендарів.
• Необхідність докапіталізації. У цьому разі варто порахувати, скільки треба вкласти грошей, щоб продати об’єкт із найвищою можливою ціною.
• Порівняти чистий прогнозний грошовий потік. Це дасть можливість зрозуміти, де інвестор схибив у розрахунку фінансової моделі.

Обидва інструменти мають бути цікавими для інвестора з огляду на те, що за найгіршого сценарію у них залишається право власності, яке з часом можна буде подарувати, продати чи передати у спадщину, вважає Карпіловський.