Купив квартиру, а її не збудували: з якими документами йти в суд

Актуальність теми спорів між інвесторами та забудовниками в Україні зростає через відсутність досконалого механізму залучення коштів у нове будівництво. Інвестування в нерухомість часто передбачає використання правових механізмів, які мають свої особливості й ризики. Проведення ретельного аналізу ризиків і перевірка забудовника перед підписанням угод може значно збільшити шанси на успішне отримання права власності на новозбудоване житло, але це не гарантує повного захисту інвесторів.

У випадках, коли інвестори не отримують свою нерухомість і переговори із забудовником не приносять результату, виникає необхідність звернення до суду. Загалом судова практика демонструє позитивні тенденції для інвесторів, однак результати можуть варіюватися залежно від конкретного випадку й обставин.

Різноманітність схем фінансування та постійні зміни в судовій практиці ускладнюють надання однозначної відповіді на запитання: на чиєму боці найчастіше стає суд? Анна Василенко, адвокатка практики вирішення спорів Юридичної компанії Міллер спеціально для Mind розповіла про тенденції на прикладах судових справ.

Інвестування в новобудови через Фонд фінансування будівництва (ФФБ)

Управитель укладає договір із забудовником, за яким останній зобов’язується збудувати один або декілька об’єктів і забезпечити їх введення в експлуатацію. Своєю чергою управитель укладає договір із довірителем щодо участі у ФФБ. Після завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію забудовник реєструє майнові права на нерухомість на довірителя.

Також перспективними для інвесторів є судові спори щодо визнання права власності або майнових прав на проінвестований об'єкт, якщо він уже фізично існує (збудований), але забудовник не подає документи до державних органів. Суди неодноразово визнавали майнові права інвесторів на таку нерухомість. Про актуальність такого способу захисту прав інвестора, коли об'єкт будівництва ще не завершений, йдеться у справі №487/7152/21 (Постанова Верховного Суду від 24 січня 2024 року), де позивачка зверталася до суду з позовом про визнання майнових прав на об'єкт нерухомого майна та зобов'язання вчинити певні дії (передати у власність) щодо збудованої квартири.

Існує також стала судова практика визнання права власності на об'єкти нерухомості, розташовані в уже введених в експлуатацію будинках, коли позивачі не можуть оформити право власності в позасудовому порядку. Ефективність такого способу захисту була підтримана Великою палатою Верховного Суду в низці постанов: від 27 лютого 2019 року у справі №761/32696/13-ц, від 3 квітня 2019 року у справі №1609/6643/12, від 29 травня 2019 року у справі №1609/6645/12 та від 26 червня 2019 року у справі №761/3428/15-ц

Інвестування в новобудови через Житлово-будівельний кооператив (ЖБК)

У разі порушення прав покупця-пайовика суди зазвичай стають на його бік, визнаючи за ним майнові права на квартиру, як це сталося у справі №569/5399/20, де Верховний Суд виніс постанову 21 грудня 2022 року.

Судова практика наголошує на необхідності вибору правильного способу захисту прав, залежно від стану готовності об'єкта будівництва. Якщо забудовник не виконує зобов’язання, а будинок ще не введений в експлуатацію, то за умови повної та своєчасної сплати пайових внесків учасником будівництва ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об’єкт інвестування. Відповідні правові висновки викладені в постанові Великої палати Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 638/12414/17.

Залучення коштів на підставі попереднього договору купівлі-продажу

Негативні судові рішення в таких спорах зазвичай стосуються випадків, коли сторони не виконували вимоги щодо нотаріального посвідчення договору, не зазначали строки укладення основного договору або неправильно обирали спосіб захисту прав.

Наприклад, у справі №727/11573/22 застосовано нестандартний підхід до захисту прав, але він не призвів до бажаного результату. Суд не визнав непосвідчений нотаріально попередній договір купівлі-продажу інвестиційним договором, однак у постанові Верховного Суду від 14 лютого 2024 року розмежував правове регулювання таких договорів.

Наразі в Україні немає єдиного дієвого механізму залучення коштів інвесторів у нове будівництво, хоча поступово впроваджуються більш уніфіковані нормативні акти, наприклад революційний Закон України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Які запобіжні заходи допоможуть захистити інтереси інвесторів?

У разі купівлі житла за будь-якою схемою залучення коштів варто проявити належну обачність і зробити таке:

1. Перед укладенням будь-яких угод та перерахуванням коштів провести due diligence – самостійно або з допомогою юристів зібрати та перевірити інформацію про забудовника, девелопера, підрядника, проєктувальника про земельну ділянку під будівництвом і дозвільні документи на об'єкт будівництва. Також цей аналіз включає моніторинг судових реєстрів на наявність будь-яких судових спорів, що стосуються як земельної ділянки та дозвільних документів, так і забудовника.
2. До укладання будь-яких угод варто запитати в потенційного продавця проєкти договорів, які обслуговують процес залучення коштів на будівництво й отримання у власність квартири. Всі ці проєкти документів варто ретельно вивчити та проаналізувати на відповідність законодавству й наявність можливих ризиків для інвестора.
3. Під час підписання угод обов'язково потрібно перевірити обсяг повноважень осіб, які підписують договори від імені забудовника. Якщо договори підписує керівник юридичної особи, то відповідні відомості про особу та право підпису мають бути відображені в реєстрі юридичних осіб. У разі якщо підписантом виступає інший представник, варто запитати документи, що підтверджують право укладати саме такі угоди.
4. На етапі внесення коштів необхідно ретельно перевіряти реквізити рахунку, який надав забудовник (продавець) і відомості про призначення платежу. Призначення платежу та реквізити договору мають збігатися з фактично укладеними сторонами. Не варто перераховувати кошти «За консультаційні послуги» на рахунок ФОП, якщо договором передбачено внесення, наприклад, авансу на рахунок ТОВ.
5. Обов'язково варто зберігати всі оригінали документів (договори, довіреності, квитанції, заяви, листи тощо) до моменту отримання права власності на квартиру й щонайменше три роки після. Також корисним буде запитувати та зберігати  належним чином засвідчені копії документів від забудовника.
6. Протягом усього часу здійснення будівництва варто цікавитися його ходом, стежити за тематичними новинами у ЗМІ й у разі виникнення сумнівів, звертатися за захистом своїх прав у позасудовому порядку. Саме інформація про виведення техніки з будівельного майданчика, поява судових справ щодо земельної ділянки під будівництвом, новини про фінансові негаразди в забудовника чи інших учасників проєкту мають стати сигналом для звернення до юриста та початку розробки стратегії захисту інтересів інвестора.