Інвестиції в житлову та готельну нерухомість: як війна змінює попит і ціни на українському ринку
Чи варто чекати різкого зростання цін після війни та чим приваблює ринок Польщі – дискусії на International Invest Summit 2025
На тлі війни український ринок нерухомості зазнає трансформацій: попит на первинне житло скорочується, інвестори переходять до інституційних моделей, а готельна нерухомість відкриває нові можливості.
На International Invest Summit 2025 під час панельній дискусії «Відновлення через інвестиції у будівництво, комерційну та житлову нерухомість» експерти обговорили, як зростання собівартості, дефіцит робочої сили й регіональні особливості впливають на інвестиційну привабливість житлової та готельної нерухомості, а також спрогнозували динаміку цін після завершення війни.
Mind занотував найцікавіше.
International Invest Summit 2025 (4–5 липня 2025 року; Львів) – захід для інвесторів, організований Українським центром Аналітики та досліджень (UCAI) спільно з International Investment Office і за підтримки Mind. Мета саміту – створити дієву платформу для спілкування та пошуку можливостей інвестування в Україну.
Ірина Пшенна, співзасновниця та генеральна директорка MindCapitalPro:
«Будь-який інвестор, який заробляє на зростанні крипти, венчурних проєктах тощо, рано чи пізно інвестує у житлову нерухомість».
Про масштаби ринку нерухомості. Вклад житлової нерухомості у світову економіку дуже істотний. Зараз говорять, що найактуальнішим активом для інвестицій є крипта. Втім у криптовалюти інвестовано лише $2,5 трлн.
Для порівняння: у золото вкладено $11 трлн, комерційну нерухомість – $30 трлн, ВВП всіх країн світу становить $90 трлн, борги всіх країн світу – також $90 трлн, акції міжнародних компаній – від $100 трлн до $130 трлн. А інвестиції в житлову нерухомість – $500 трлн.
Тобто вкладення в житлову нерухомість та комерційну нерухомість – це 70% світових активів. Будь-який інвестор, який заробляє на зростанні крипти, венчурних проєктах тощо, рано чи пізно інвестує у житлову нерухомість.
Але в Україні під час повномасштабної війни інвестиції в житлову нерухомість скоротилися втричі.
Арсеній Насіковський, молодший партнер компанії DIM (працює на ринку нерухомості Києва):
«Залежно від класу проєкту, собівартість будівництва зросла на 10–30%. Значно подорожчали будівельні роботи, а також відчувається дефіцит робочої сили».
Про трансформацію ринку. У Києві попит серед інвесторів на первинну нерухомість скоротився. До повномасштабної війни близько 60% продажів генерували інвестори, які купували на ранній стадії, а потім виходили через переуступку. Нині ж це переважно люди, які шукають житло для себе.
Ми спостерігаємо спад інвестицій в нові ЖК не тому, що інвесторів стало менше чи кількість коштів скоротилася. Один із ключових факторів інший: у багатьох проєктах первинна нерухомість коштує дорожче, ніж готові об’єкти на вторинному ринку поблизу. А в забудовника є собівартість (що зросла) та певна маржинальність (він не може продавати нижче за собівартість).
Втім на місце інвесторів, які купували квартири на нульовому циклі, прийшли інституційні інвестори. Вже працюємо по моделі Еquity investment (вкладення коштів в акції компанії, що дає інвестору частку власності та право на одержання частини прибутку. – Mind). Тобто вже не продаємо, умовно, два поверхи на котловані по собівартості. Залучаємо кредитні кошти.
Про динаміку собівартості будівництва. Залежно від класу проєкту собівартість будівництва зросла на 10–30%. Значно подорожчали будівельні роботи, також відчувається дефіцит робочої сили. Наприклад, ми завершуємо будівництво будинку бізнес-класу на 33 поверхи. На внутрішнє оздоблення залучено відразу три компанії, оскільки є дуже великий дефіцит робітників.
Про зростання цін після закінчення війни. Зараз у Києві багато забудовників перейшли в економічний сегмент, де квадратний метр коштує до $1000. У цьому сегменті з’являється багато проєктів, зокрема в Ірпені, Бучі та інших передмістях Києва. Там, найімовірніше, не буде супер високого зростання цін.
Водночас у центральних районах Києва, де кількість ділянок лімітована, попит зростатиме, а пропозицій більше не стане. Це сприятиме значному зростанню цін у преміальних клубних будинках – до $7000, $8000 чи навіть $10 000 за 1 кв. м.
Про (не)привабливість дохідної нерухомості. Оскільки попит на рекреаційну нерухомість зростав, я вивчив досвід Західної України. Ми замислилися над створенням першого справжнього курорту під Києвом, адже якісних курортів у регіоні бракує. А наша ділянка (25 га на Старообухівському шосе) має привабливий рельєф, що могло б стати основою для унікального проєкту.
Однак після розрахунків фінансової моделі виявилося, що створення курорту вимагає значних інвестицій в інфраструктуру – ресторан, SPA, конференц-зали тощо. На старті потрібно вкласти близько $8 млн в інфраструктуру та ще $5 млн у запуск безпосередньо самих дохідних юнітів.
Тоді як запуск варіанту на цій ділянці, який ми розглядали першим (котеджний проєкт на 25 тис. кв. м із капітальними інвестиціями $40–50 млн), потребує лише $5 млн на старті. При цьому загальний прибуток за обома моделями приблизно однаковий.
Тож з огляду на фінансові метрики дохідна нерухомість наразі є менш привабливою через високі початкові інвестиції. Тому вважаємо, що в найближчій перспективі на ринку Києва домінуватиме житлова нерухомість, адже попит на неї вищий, а інвестиції – нижчі.
Роман Давимука, СЕО девелоперсько-інвестиційної компанії Avalon (працює на ринку нерухомості Львова):
«Існує ризик, що в Україні накопичуються мільйони квадратних метрів житла без оздоблення – «голі стіни» на нульовому циклі. У таких умовах планування спирається на внутрішню статистику компаній та інтуїцію. Це одна з потенційних загроз для ринку».
Про збереження інвестиційної привабливості житла. Ринок житлової нерухомості залишається однією з найстабільніших галузей, яка не зазнала значних змін. Можна відзначити зміну гігієнічних норм, появу укриттів чи регіональні коливання цін (наприклад, у Львові ціни зросли до рівня київських).
Проте сам продукт – житлова нерухомість – залишається зрозумілим і стабільним. Це ключовий фактор, чому ринок зберігає інвестиційну привабливість і більш-менш стабільний попит.
Рано чи пізно інвестори з низьким апетитом до ризику приходять до висновку, що житло – це ліквідний актив. В Україні добре працює інститут права власності, тож інвестор, маючи документи на квартиру, почувається захищеним. Попри т, що в Україні сам продукт є дуже далеким від потрібного рівня.
Про ринкові дані. Точних даних щодо попиту на ринку бракує. На жаль, можемо лише припускати, оскільки реальний обсяг продажів у місті чи країні невідомий. Законодавство про майбутні об’єкти нерухомості частково сприяє прозорості, але допоки всі не перейдуть на модель МОН (механізм обліку нерухомості), ситуація залишатиметься неясною.
Ринок житлової нерухомості в Україні – один із найменш забезпечених статистикою. Ми знаємо лише обсяги введеного в експлуатацію житла, але не маємо даних про кількість проданих об’єктів, доступних до продажу чи тих, що перебувають на етапі старту продажів.
Ба більше, навіть після введення в експлуатацію ми не знаємо, скільки помешкань відремонтовані. Існує ризик, що в Україні накопичуються мільйони квадратних метрів житла без оздоблення – «голі стіни» на нульовому циклі. У таких умовах планування спирається на внутрішню статистику компаній та інтуїцію. Це одна з потенційних загроз для ринку.
Про фактори падіння маржинальності. Собівартість будівництва однозначно зростає, а маржа девелопера зменшується.
Це пояснюється просто: брак ресурсів, зокрема робочої сили. Сьогодні не ми обираємо підрядників, а вони – нас.
Конкуренція за клієнта зростає, адже кількість покупців об’єктивно не збільшилася. Щоб привабити клієнтів, доводиться додавати нові функції та «фішки», які також підвищують собівартість. Водночас суттєво підіймати ціни вже неможливо, адже у Львові вони значно зросли, і ринок перебуває в балансі, який постійно тисне на маржинальність.
Про динаміку цін після закінчення війни. Вважаю, найімовірніший сценарій – відсутність різкого зростання вартості, за винятком окремих випадків, які підтверджуватимуть загальне правило, наприклад, преміальних об’єктів для експатів.
Зазвичай кошти в нерухомість надходять завдяки надлишку капіталу в інших галузях. Український ринок нерухомості завжди проходив через такі цикли: коли, наприклад, фармацевтична галузь чи логістика генерували значні прибутки, ці кошти з часом перетікали в нерухомість.
Найімовірніше, у разі успішного завершення війни та надходження значного обсягу капіталу в інфраструктурні проєкти, промисловість, креативні галузі тощо, знадобиться час – два-три роки, щоб цей капітал почав осідати в роздрібних інвесторів, які зможуть підштовхнути ціни на нерухомість вгору.
Дмитро Струк, інвестор, директор із розвитку будівельної компанії «Креатор-Буд» (працює на ринках нерухомості Києва, Тернополя, Львова, польського Катовіце):
«Я не очікую різкого стрибка цін одразу після війни. Як і падіння цін на початку війни не було миттєвим, зростання також буде поступовим».
Про динаміку цін після закінчення війни. Собівартість будівництва зросла, і це загальновідомий факт, який підтверджують колеги. Однак я не очікую різкого стрибка цін одразу після війни. Як і падіння цін на початку війни не було миттєвим (окрім короткострокових кейсів у Києві, які тривали місяць-два), зростання також буде поступовим.
За умови успішного завершення війни та розвитку економіки, житлова нерухомість у Києві, Львові, Одесі тощо років через 10 зможе наблизитися до рівня цін європейських столиць.
Про дохідну нерухомість у Польщі. Ми обрали Катовіце, тому що, по-перше, у Польщі завжди була активна українська бізнес-спільнота. Під час війни багато українців середнього класу обрали для релокації Варшаву, Краків та інші польські міста. Катовіце – це де-факто бізнес-центр неподалік від Кракова, куди переїжджають офіси міжнародних компаній і заходять серйозні гравці готельного бізнесу. По-друге, проєкт у Катовіце – це співпраця з польським партнером. Ми не купували землю, а розпочали спільний проєкт із місцевими гравцями.
У Катовіце ми продаємо окремі юніти площею 18, 35 чи 48 кв. м. Інвестори приблизно порівну діляться між польськими та українськими. У проєкті застосували змішаний формат: два верхні поверхи відведено під квартири для особистих потреб (наприклад, для сімей, чиї діти навчаються в Польщі, які можуть здавати житло в довгострокову оренду самостійно). Решта поверхів мікс-формат: готель із коворкінгом, спортклубом, терасою на даху та іншими зручностями.
Як інвестор, розумію, що купівля квартири для здачі в оренду після ремонту – це застаріла модель. Сьогодні потрібні ліквідні проєкти з керуючою компанією, яка забезпечує вау-ефект і генерує пасивний дохід.
Про те, як обирали керуючу компанію в Польщі. Спочатку ми намагалися провести тендер, спілкувалися з європейськими брендами. Однак багато з них не готові працювати з великою кількістю мікроінвесторів. Вони воліють, щоб проєкт контролювали дві-три великі інвестори або один мав, наприклад, 60% частки. У результаті ми обрали українську компанію, що допомогла доопрацювати концепцію, прорахували дохідність, яка для Європи вважається високою, і гарантували мінімальну дохідність для наших інвесторів. Це рідкість, адже мало хто готовий брати на себе такі зобов’язання.
Яна Глинянська, керівниця напрямку Maestro Invest керуючої компанії Maestro Hotel Management (працює на ринках Одеси, Львова, Буковеля тощо):
«Аналізуючи запити інвесторів, помітили, що найбільший зацікавленість викликає Одеса, а не Буковель чи Львів, що стало для нас справжнім відкриттям. У країні стало менше моря, а попит на морський відпочинок залишився».
Про регіональний попит на готельному ринку. Цього року ми запустили новий інвестиційний напрям – продаж квадратних метрів із готельним оператором під нашим керуванням. Бачимо стабільний попит на такі проєкти.
Аналізуючи запити інвесторів, помітили, що найбільшу зацікавленість викликає Одеса, а не Буковель чи Львів, що стало для нас справжнім відкриттям. У країні стало менше моря, а попит на морський відпочинок, залишився. Нещодавно, подорожуючи до Одеси, помітила, що люди з відносно спокійних регіонів їдуть туди на відпочинок із сім’ями попри обстріли.
Конкуренція в Одесі нижча, наші проєкти там показують вищу прибутковість, ніж у Буковелі, Львові чи Славському.
Львів також залишається регіоном зі стабільними та прибутковими об’єктами. У нас є два готелі у Львові, одним із яких ми керуємо майже рік. Наш досвід показує, що Львів може забезпечувати стабільний прибуток для інвестиційних проєктів. Один із готелів розташований у ближньому центрі, орієнтований на бізнес-туристів. Перші пів року ми інвестували значні кошти в маркетинг, тому прибуток для інвесторів був менш стабільним. Однак зараз досягаємо 10% річних, що є хорошим показником. Інвестори розглядали ці вкладення як можливість мати запасний варіант для проживання (що передбачено договором), а тепер бачать, що це ще й висока прибутковість без необхідності брати участь в операційній діяльності, ремонтах чи комплектації.
У Буковелі, де в нас також є проєкти, пропозиція готельних об’єктів значно перевищує попит. Туристичний потік в Україні не зростає через відсутність іноземних туристів, а внутрішній туризм обмежений.
У найближчі два-три роки, коли запустяться всі заплановані готельні об’єкти, конкуренція за клієнтів зросте, а річні відсотки прибутковості, ймовірно, знизяться. Тому ми обмежуємо кількість проєктів у Буковелі, беручи лише ті, які можна зробити прибутковими.
Також цікавим є Славське як новий курорт і регіон Закарпаття, які мають потенціал для розвитку.
Про динаміку інвестицій у готельну нерухомість. У 2025 році попит залишається стабільним, але не активнішим, ніж раніше. Найвищий рівень інвестицій ми спостерігали 2023 року. У 2024-му попит знизився, цього року – стабілізувався.
Про попит на послуги керуючих компаній. Будь-яка криза чи нестабільність на готельному ринку підвищує інтерес до таких послуг. Ми спостерігаємо зростання запитів на залучення нас до проєктів.
Це пов’язано з тим, що девелопери, які розвивають нові об’єкти, не готові самостійно братися за управління. Вони залучають готельних операторів або керуючі компанії, які на етапі проєктування допомагають створити правильний готельний продукт, розробити концепцію, розрахувати бізнес-модель і згодом беруть об’єкт в управління.
Проте цей попит супроводжується ризиками. Підбираючи готелі, оцінюємо, чи зможуть вони забезпечити очікувану інвесторами чи власниками дохідність. Приблизно половину пропозицій відхиляємо, оскільки розрахунки показують, що в нинішніх реаліях готельного бізнесу досягти бажаної прибутковості неможливо. Велика витратна частина, брак персоналу та інші виклики ускладнюють роботу.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
