На ринку житлової нерухомості новий агресивний конкурент – апартаменти. Як вид реакційна нерухомість з'явилася давно, але трендом стала в останні три роки повномасштабної війни. Свою нішу також намагаються зайняти інвестиційні REIT-фонди. СЕО девелоперської компанії Avalon Роман Давимука розповів Mind, які особливості та переваги має кожен продукт і чи впливають нові гравці на інвестиційну складову житлових забудовників.
Після початку повномасштабної російської агресії, коло покупців нерухомості в західних регіонах країни значно розширилось. Це позитивно вплинуло на якість проєктів, але водночас посилило вимоги до девелоперів. На перший план вийшли репутація й уміння швидко реагувати на запити та пріоритети покупців.
Попит народжує пропозицію, і на пожвавлення інтересу до регіону швидко відреагували девелопери дохідної рекреаційної нерухомості – апартаментів. Отже, досить новий для України напрямок дістав поштовх для розвитку і зростання.
Зараз у курортній зоні Карпат будуються та продаються десятки рекреаційних об’єктів, які пропонують інвесторам пайову участь у будівництві та відсоток від прибутку після введення комплексів в експлуатацію. А суттєве зростання популярності та відповідно завантаженості карпатських і прикарпатських курортів протягом останніх трьох років дозволяє показувати хороші операційні показники та прогнозувати гарну віддачу на інвестовані кошти.
Для компаній, що спеціалізуються на будівництві міських житлових комплексів, це певною мірою посилило конкуренцію за інвестиційний капітал, але на другому рівні конкуренції. У першу чергу конкурують між собою компанії зі схожим за форматом продуктом. На цьому етапі ринок дозволяє всім співіснувати та знаходити клієнтів під кожний із форматів.
Зауважу, що багато хто з клієнтів хоче мати власність, якою можна розпорядитися на свій розсуд. Житлова нерухомість дає цю можливість, на відміну від апартаментів.
На ринку житлової нерухомості діють дві базові інвестиційні стратегії.
1. Класична – з метою отримання пасивного доходу від оренди.
У таких випадках прибутковість складається як із характеристик проєкту, так і зі швидкості та якості ремонту, пошуку орендарів тощо. Це гра в довгу, яка за нинішніх умов дає можливість одержати до 8–10% річних на вкладений капітал. Якщо врахувати в цей показник майбутній перепродаж, то можна говорити про 10–12% річних. Нюансом такого інвестування за умов нашого ринку є необхідність витрачати час і зусилля на проведення ремонту.
2. «Опортуністична» стратегія – заробіток суто на капіталізації при перепродажі відразу чи протягом кількох років після здачі.
Тут можна говорити про ефективну віддачу на капітал понад 10% річних за рахунок зростання вартості квадратного метра на 30–40% протягом циклу будівництва.
Але є цікаве спостереження: більшість інвесторів у житлову нерухомість на момент угоди не дадуть чіткої відповіді про свою стратегію. Вони купують ліквідний актив по вигідній ціні, а за кілька років прийматимуть рішення, як ним розпорядитися. Отже, перевагою в питанні прорахунку пасивного доходу є чітка модель.
Люди розуміють ціни на ринку оренди, затрати на ремонт і потенційний попит на свою квартиру. Навіть при трохи менш привабливій ставці дохідності, аніж декларують рекреаційні проєкти, інвестор бачить такий актив як менш ризикований. А інвестування – це завжди пряма кореляція ризиків і дохідності.
Для дохідної нерухомості великим плюсом є модель інвестування «під ключ». З одного боку, це нівелює ризики подорожчання у процесі ремонту та позбавляє клопотів адміністрування, з іншого – у розрахунок дохідності девелопер вкладає велику кількість чинників: сезонність, завантаженість, позиціювання, маркетинг тощо. І все це впливає на фінальний дохід інвестора. Тому декларовані цифри у 12–15% річних – це оптимальний сценарій, який залежить від багатьох змінних.
Важливо зазначити, що інвестиція у будь-яку нерухомість – це завжди не тільки про цифри. Якщо подивитися на рекламу дохідних проєктів, як і на рекламу житлових комплексів, основний акцент у них не на показниках дохідності, а на емоціях, способі життя, філософії тощо. Інвестор має приміряти це на себе. Бо, якщо він сам не відчує бажання бути в цьому місці, він не повірить в цю історію і не вкладе в неї кошти.
Девелопмент – це історія про довгі гроші, і тут не варто орієнтуватися на ситуативну вигоду, не враховуючи більш вагомих факторів.
Зараз український ринок нерухомості у стані шаленої асиметрії через війну, закриті кордони, мобілізаційні заходи. Але якщо мислити перспективою 5–10–15 років, то зі зміною обставин все поступово збалансується, і показники завантаженості готелів у Буковелі, приміром, можуть змінитися.
У комерційної нерухомості зараз занадто мало робочих інструментів для пасивних інвестицій. REIT-фонди поки що одиничні й не всім зрозумілі, бо пропонують відмінний від звичного на ринку нерухомості формат інвестування. Цей сегмент точно має потенціал, який із часом може зайняти реальну конкурентну позицію в сегменті міської нерухомості. Але українському ринку потрібно до нього дійти, зокрема, через успішні кейси та побудову довіри.