Втекти зі столиці: що потрібно знати, щоб винайняти заміський будинок на літо
І на яку суму розраховувати
Будиночок на узліссі, поряд річка або озеро, на ділянці фруктові дерева і мальовничий вид з вікна... Так уявляють собі дачу або заміський будинок кияни, які вперше вирішили орендувати подібну нерухомість на літній сезон. У реальності ж багато хто стикається з проблемами, мінімальні з яких – відсутність звичних зручностей, недешеві та виснажливі щоденні поїздки на роботу і назад, нав'язливі комахи і слабо розвинена інфраструктура. Що ще потрібно знати, щоб винайняти дачу на літо і при цьому не зіпсувати відпочинок сім'ї, Mind розповіли столичні експерти у сфері нерухомості.
Час
Як правило, сезон оренди заміських будинків і дач стартує з кінця березня – початку квітня. Цього ж року, за даними ресурсу www.address.ua, старт сезону затягнувся. «З початку квітня база пропозиції дач і будинків на літо скоротилася лише на 1%. Бронювати починають тільки зараз», – повідомила Mind PR-директор Address Group Алла Івченко-Вавріч.
За даними аналітика консалтингової компанії SV Development Сергія Костецького, в оренду в столичному регіоні пропонується близько 20 000 будинків і дач, з яких близько 2000–3000 розташовані в Києві, інші – у Київській області. «На кожного орендаря припадає до 10 об'єктів», – каже він. При цьому частина з них здаються в довгострокову оренду, ще частина – в щодобову, тому число об'єктів, які пропонують на літній сезон, вдвічі менше, вважає керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов.
На його думку, кількість бажаючих переїхати на теплий сезон за місто росте з року в рік. Це підтверджує і генеральний директор АН «Благовіст» Галина Мельникова, за даними якої, у нинішньому сезоні попит збільшився на 20%. Водночас база пропозицій у кількісному вираженні практично не змінюється: через підвищення вартості утримання нерухомості (податок на нерухомість, охорона, комунальні платежі) в оренду пропонуються нові об'єкти, і приблизно така ж кількість будинків, що здаються в оренду, виставляється на продаж.
Пік активності на цьому ринку експерти прогнозують на кінець квітня – першу половину травня. Тому потенційним орендарям варто поспішити, аби підібрати будинок, що відповідатиме їхнім уявленням про якість і ціну.
Місце розташування
За даними Галини Мельникової, найпопулярнішими є будинки, розташовані в населених пунктах, що знаходяться не більше ніж за 15 км від Києва. А найпопулярніші напрямки – Новообухівський, Старообухівський, Одеський та Вишгородський. Сергій Костецький і Алла Івченко-Вавріч стверджують, що за затребуваністю лідирують Києво-Святошинський і Обухівський райони, тоді як Вишгородський напрямок, дуже популярний упродовж останніх років, здає позиції. «Це пояснюється зростанням числа котеджних містечок і розвитком населених пунктів уздовж Житомирської траси, завдяки чому там з'являються якісні та відносно доступні за ціною об'єкти. Ну а Обухівський напрямок традиційно був популярним у заможних орендарів», – зазначає Михайло Артюхов.
Сергій Костецький також підмітив, що останнім часом втрачають популярність дачі на столичних Осокорках, які раніше цінувалися завдяки територіальній близькості до місця роботи орендарів. По-перше, дістатися до центру Києва з Лівого берега в годину пік нерідко складніше, ніж з тієї самої Житомирської траси. По-друге, лише 20–30% дачників їздять на роботу щодня. «Багато хто заселяє у заміський будинок родину або батьків з дітьми, а самі приїжджають до них у вихідні. Для таких орендарів пріоритетним є екологія і дешевизна продуктів на місцевих ринках, а не відстань до центру», – говорить Сергій Костецький.
Ціна
На думку опитаних Mind експертів, вартість пропозиції у національній валюті за останній рік практично не змінилася, у доларовому еквіваленті – трохи впала. На величину орендної плати впливають три фактори: якість об'єкта (у тому числі навколишня інфраструктура), його площа і віддаленість від столиці.
За словами Сергія Костецького, найдешевші об'єкти – 1000 грн на місяць – розташовані на відстані понад 60 км від Києва. За 1000-3000 грн на місяць можна винайняти старий будинок у селі на відстані 30–60 км від столиці. Дачний будиночок (курник) у найближчому передмісті Києва оцінюється вже в 3000–5000 грн, а розташований там же сільський будинок площею до 100 кв. м зі зручностями на вулиці – у 5000–6000 грн на місяць.
Котеджі площею 100–150 кв. м з пристойними меблями і побутовою технікою можна зняти за 10 000–20 000 грн на місяць. За 23 000–25 000 грн пропонується будинок зведення 2010 року площею 180 кв. м з трьома санвузлами і євроремонтом, розташований у безпосередній близькості до столиці. Галина Мельникова констатує різке зростання попиту на оренду будинків бізнес- і еліт-класів ($1000–3000 на місяць), якими минулого року практично не цікавилися. Зростання попиту на якісне житло підтверджує і Михайло Артюхов: «Люди усвідомлюють власний досвід оренди минулих років і формують своє бажання: три спальні, п’ять кімнат, не менше двох санвузлів, наявність альтанки або тераси...»
Розмір знижки під час торгів зараз мінімальний, бо початкова ціна переважно адекватна. Винятком, на думку Михайла Артюхова, є об'єкти в Конча-Заспі, вартість яких завищена. Також господарі готові на поступки, якщо їхнє домоволодіння орендують не менше ніж на п’ять місяців. Однак оплата вартості комунальних послуг (газ, електроенергія, вивезення сміття, послуги охоронної фірми) останнім часом лягає на орендарів.
Інфраструктура
При виборі будинку на літній сезон орендарі, як і раніше, надають пріоритет об'єктам, розташованим у безпосередній близькості до водойм і лісу. Однак останнім часом не менш важливе значення для них відіграє наявність розвиненої інфраструктури – магазинів, аптек, ресторанів, асфальтованих під'їзних доріг тощо. З огляду на погіршення криміногенної ситуації в Україні, цього року збільшився попит і на будинки в котеджних містечках, територія яких цілодобово охороняється.
А ось про наявність протимоскітних сіток, мангала або бойлера багато потенційних орендарів часто забувають, через що згодом змушені нести додаткові витрати. Тому Галина Мельникова радить серйозно поставитися до укладення договору оренди, детально прописавши в ньому обов'язки кожної зі сторін. «Ринок оренди дачних будинків практично повністю знаходиться «в тіні». Найчастіше домовленості носять усний характер, через що згодом виникають конфлікти між орендарями та господарями», – констатує один з експертів ринку, який побажав залишитися неназваним.