Олег Майборода: «Ми вже купили квиток на війну. Більше не хочемо»
Гендиректор «Укрбуд Девелопмент» – про нові технології, старі борги та відлуння скандальних проектів
У другій частині інтерв'ю Олег Майборода, генеральний директор компанії «Укрбуд Девелопмент», що входить у будівельну корпорацію «Укрбуд», розповідає про реалії ринку і проблеми зростання компанії. Раніше Mind опублікував першу частину інтерв'ю, яке Майборода дав після затримання детективами НАБУ.
Наполеонівські плани
– В одному зі старих інтерв'ю екс-президент «Укрбуд», нині нардеп Максим Микитась... До речі, він вам телефонує, дає якісь вказівки з управління компанією?..
– Іноді телефонує. Але участі в управлінні не бере. Насправді стратегію розвитку Максим Вікторович вже давно вибудував. Відповідно до неї і рухається топ-менеджмент, кожен за своїм напрямком.
– …Так ось він декілька років розповідав про плани корпорації з освоєння Німеччини.
– У Німеччині проект реалізований, але великих перспектив там немає. Насправді ми розглядали кілька країн для виходу. Наприклад, Монголію. Це дуже цікава країна.
– Будуватимете там?
– Ні
– Чому?
– Занадто далеко. І потім – хто нас і де чекає?
– Але вас і в Києві не чекали.
– Не чекали, проте ми стали лідером за дуже короткий час. Зараз у Києві велика конкуренція, з'явилося багато нових забудовників. Ми активно працюємо на ринку житлового будівництва тільки шість років, і цього року хочемо переступити вже 1 млн зданих в експлуатацію квадратних метрів.
– Динаміка розвитку компанії дійсно вражає.
– Наші об'єкти затребувані, бо мають цікаві локації та якісне наповнення.
– Цікава локація часто пов'язана зі скандалами.
– Насправді скандальним ми вважаємо лише один проект – ЖК «Сонячна Рів'єра», а решта – робочі нюанси, з якими стикаються абсолютно всі забудовники. (Конфлікт розпочався у 2015 році. Спочатку було п'ять ділянок з різним цільовим призначенням: від зведення готелю до будівництва водно-спортивної бази. Потім їх з'єднали в одну, змінили цільове призначення під житлове будівництво, після чого землю почали забудовувати структури «Укрбуду». Противники будівництва стверджували, що зведення йшло в рекреаційній зоні, занадто близько до води. Протестні мітинги не раз проводилися і на будмайданчику, і під стінами КМДА. Втручався і мер Києва. Забудовнику проекту анулювали дозвіл на будівництво, але він його поновив за рішенням суду. Проект неодноразово змінювався. – Mind). Ми не знали про цей конфлікт одразу. Він увійшов в активну фазу, коли вже два будинки будувалися: один перебував на рівні 10-го поверху, а другий – на рівні п'ятого. Якби ми знали про конфлікт або він виявився на більш ранньому етапі, то ми, можливо, і відмовилися б від інвестугоди. Зараз вже все позаду, ми виграли всі суди, будівництво закінчено.
– Вам довелося відмовитися від зведення одного будинку. Це вплинуло на прибутковість проекту?
– Проект збитковий. Під третій будинок ми закопали палі та повністю зробили фундамент, але будинок так і не звели.
– Великі збитки?
– Складно оцінити. Проект ще не закритий, залишилися непродані квартири. Але, думаю, йдеться про мільйони гривень.
– Чи добудовуватимете третій будинок?
– Ні. Одного разу ми купили «квиток на війну» і більше не хочемо. Незважаючи на те, що війну не програли.
Проблеми зростання
– Забудовник не несе жодної відповідальності за терміни здачі в експлуатацію. І схоже, що багато хто цим користується. Вчасно здаються лічені проекти.
– Ще древні єгиптяни говорили, що жодне будівництво не закінчується в задані бюджет і терміни. Багато що залежить від проектів. Якщо будувати типові «панельки», то терміни витримувати просто, а у нас кожен проект унікальний. При цьому щорічно на ринок виводимо 5–6 нових об'єктів.
Та й законодавча база постійно змінюється. Наприклад, рік-півтора назад посилилися вимоги із сейсмічності. Ми якраз тоді почали зводити три об'єкти з червоної цегли: два будинки в ЖК «Чарівне місто» і будинок по вулиці Кайсарова. Довелося «перевзуватися» на ходу, міняти технологію будівництва.
– Собівартість дуже зросла?
– Так, і терміни сильно затримали. Крім мінливої законодавчої бази, є ще один момент. Пару років тому ми посилили контроль якості будівництва, розробили дев'ять стандартів, які стосуються всього: від інженерії до фасадів. І відразу ж стали ці розробки впроваджувати в споруджувані об'єкти. Так, ми затримали терміни введення в експлуатацію, зате мешканці отримали системи контролю доступу, диспетчеризації, відеоспостереження та інше.
– Інвестори доплачували за це?
– Ні, йдеться про репутацію компанії. Якщо раніше вважалося, що «Укрбуд» – це совок, то зараз ми компанія, яка задає ринку нові стандарти. Але, крім всіх нововведень, намагаємося створити і певне ком'юніті відповідальних мешканців. Щоб все це зберегти. Тепер кожен наш клієнт при передачі квартири отримує «Книгу новосела». Це щось на зразок інструкції до автомобіля, тільки мова про квартиру, особливості будинку, інженерні системи, права та обов'язки тощо. Туди ж вкладені картки доступу, дисконтні карти будівельних гіпермаркетів. Мешканець має розуміти, що таке система пожежогасіння і як вона функціонує, чому не потрібно ставити кондиціонер у недозволеному місці та до чого може призвести бездумне втручання в систему опалення, наприклад.
– Виходить, що історії про те, як ремонтами «вбиваються» новобудови, правдиві?
– Багато різних випадків було. І датчики пожежної сигналізації вирізали, і знімали батареї при заповненій системі опалення, і т. д. Ми зараз переформатуємо керуючу компанію, і працюємо з цією проблемою: пояснюємо, показуємо, впроваджуємо системи відеоспостереження, охорони тощо. Зараз розробляємо пропозицію, яка закриє всі поточні питання мешканця – від оплати квитанцій до статусів виконання заявок і голосувань з поточних питань.
– Ви впровадили систему CLAP. Що це?
– Це стартап, який ми підтримали, – перша українська система «розумного будинку», яка працює на економію, безпеку і комфорт. Датчики охоронної сигналізації, затоплення і диму забезпечують безпеку житла, а повідомлення крім вас отримує охорона будинку, яка миттєво відреагує. За економію відповідає низка датчиків, які збирають інформацію про витрачання тепла, води, електроенергії, а координаційний центр системи вибудовує сценарії, що дозволяють заощадити до 40% на комунальних платежах. Управляти системою можна зі смартфона з будь-якої точки світу, де є інтернет. Ви знатимете все, що стосується вашого житла: хто до вас приходив, чи не вийшли ви за ліміти енергоспоживання, зможете легко оплатити автоматично сформовані квитанції та багато іншого. Та й приходити в заздалегідь охолоджену або прогріту квартиру, повертаючись, наприклад, з відрядження або з відпочинку, завжди приємно.
– Чи підвищує ця система собівартість квадратного метра?
– Звичайно. У середньому така система коштує близько $3000 на квартиру. Але для клієнта ціни не ростуть, ми її встановлюємо за рахунок своєї маржі. Ця система – наша конкурентна перевага. Найближчим часом у жодного із забудовників нічого подібного за функціональністю не буде. Системи інших виробників у п'ять-сім разів дорожче, а з CLAP у нас ексклюзивний договір – у Києві вони працюють лише з «Укрбудом». Кожна наша квартира вже обладнана системою «розумного будинку» за замовчуванням.
