А ми міцнішаємо: що принесе Україні ринок землі

Аграрні асоціації та рядові сільгоспвиробники, які заявляють, що влада їх не чує, коли мова заходить про ринок землі, можуть відчути бодай коротке, але задоволення. Думкою членів урядової команди й депутатського корпусу теж особливо ніхто не цікавиться. Це випливає з перших пунктів комунікаційного темника, якого повинні дотримуватися всі, хто говорить про український ринок землі: тримати при собі свої думки з цього приводу і наполегливо повторювати запропоноване, навіть якщо це не узгоджується з поставленим питанням.

Спроби реалізувати цю стратегію можна було спостерігати на Конференції з реформи управління земельними відносинами «Земля як фактор розвитку українського села» 19 вересня в Києві, на якій члени уряду презентували загальні обриси земельної реформи. Mind побував на конференції і проаналізував запропоновану модель ринку та реакцію на неї учасників зустрічі.

Який ринок землі готують Україні?

Основні параметри майбутнього ринку вже кілька тижнів як відомі: запуск з 1.10.2020; до купівлі допускаються українці-фізособи, територіальні громади, держава та юрособи, зареєстровані в Україні. Обмеження на концентрацію: 35% – 15% – 5% громади – району – країни відповідно. Компенсація відсоткових ставок за кредитами на покупку ділянок 15% з 20% за умови, що об'єкт придбання не перевищує 500 га. Перевірка бенефіціарів і вільне встановлення ціни на приватні землі, индикатив для комунальних і державних – на рівні нормативної грошової оцінки.

Менш популярні моменти, які до публікації законопроекту не виносяться «з хати», – неврегульоване питання з поточними орендарями, які де-юре мають права першочергового викупу. Але якщо де-факто воно не буде реалізовано, то при чинних договорах оренди на 5+ років наперед продати таку ділянку землі буде важко.

Також – знову ж де-юре – законопроект не залишає можливості для існування жодному агрохолдингу з топ-5 у їхньому нинішньому обсязі та вигляді. При максимальній лінії відсікання 240 000 га по країні під неї не потрапляють «Кернел» (550 000 га), ULF (500 000 га), «Агропросперіс» (близько 400 000 га), МХП (370 000 га) і «Астарта» (250 000 га).

Які існують ризики?

Зрозуміло, що в агрохолдингів мало симпатиків, і громадськість навряд чи ламатиме за них списи, але чотири з п'яти – публічні компанії, і навіть їхня потенційна неможливість утримати бізнес в озвучених раніше інвесторам масштабах може негативно вплинути на вартість паперів. Відсутність і/або глибина коливань залежатиме від здатності менеджменту виразно переконати власників паперів у тому, що їх земельний банк комбінуватиме і право власності, й оренду.

Не закрите питання про парцельовані поля і добровільно-примусовий продаж ділянки землі всередині такого поля.

Не прописано зобов'язання обробки придбаної землі, що потенційно відкриває сценарій скупки для спекуляцій і створює ризик зниження обсягів сільгоспвиробництва.

І нарешті, найболючіше питання – право громадян на безоплатну приватизацію землі в обсязі до 2 га. Ця пільга – одна з ключових для учасників АТО, і навряд чи вони будуть у захваті від того, що втратять її.

Про що сперечалися на конференції?

Перераховані вище нюанси ще мало відомі широкому загалу, тому дискусія на земельному форумі розгорнулася в основному навколо параметра «іноземці-покупці». «Концепція Кабміну суперечить словам президента, який сказав, що іноземці не будуть допущені до покупки землі, – заявив заступник голови Всеукраїнської аграрної ради Денис Марчук. – У той же час дозвіл на купівлю землі юрособами – це та лазівка, через яку на ринок можуть вийти нерезиденти». При цьому він поскаржився, що профільні асоціації не бачили тексту законопроекту, а знають про нього лише за тезами.

Тимофій Милованов, міністр економічного розвитку, торгівлі та сільського господарства, вважає, що іноземці на ринку допустимі, якщо уряд точно знає, хто вони. «Проблема кінцевих бенефіціарів є не лише по землі. Наприклад, по банкам і навіть держпідприємствам, які начебто державні, а конкретний бенефіціар може бути фізична людина (дослівна цитата. – Mind), яка може бути не дуже хорошою, – сказав він. – Потрібно дізнатися, хто насправді купуватиме. Суспільство має домогтися того, щоб кінцеві бенефіціари були відкриті».

Більшість опитаних Mind учасників зустрічі вийшли з неї менш лояльними, ніж увійшли в зал. Діапазон відгуків стартував від «Кожен новий Кабмін дурніший попереднього» до «Ринок потрібен, але без іноземців зі старту».

Віктор Шеремета, екс-заступник міністра агрополітики, навів приклад Болгарії, яка, відкривши ринок землі для нерезидентів, зіткнулася з тим, що інвестори сфокусувалися на виробництві найбільш рентабельних сировинних культур – ріпаку та соняшнику, тоді як продовольство країна змушена імпортувати, а сільські території вимерли. «Є відчуття, що будуть проштовхувати законопроект в його нинішньому вигляді. Але ми чинитимемо опір», – сказав він.

Леонід Козаченко, голова Української аграрної конфедерації, припустив, що юросіб можна було б допустити у формі, яка передбачає відкриття кінцевих власників. Щоправда, як бути, коли іноземець корумпував українського громадянина й використовує його як вітрину, відповіді немає.

Кому в підсумку дістанеться земля?

Обсяг потенційного ринку, навіть за найліберальнішого варіанту його запуску, об'єктивно невеликий. Виходячи з середньої площі паю і кількості охочих продати його в першу хвилю на рівні максимум 7%, на ринок буде винесено близько 2 млн га приватних сільськогосподарських земель.

Хто може їх купити? Логічно припустити, що найбільш зацікавлені в придбанні – нинішні орендарі. Але ця категорія обмежена відсутністю вільних коштів, роздутим – найчастіше – зембанком і нерозумінням, з якого дива потрібно щось змінювати в усталеній бізнес-моделі, що вже непогано працює.

Друга категорія – іноземні інвестори, які вичерпали потенціал вільних земель у себе на батьківщині або досягли рівня цін, за якими виробництво стає нерентабельним.

Третя потенційна група покупців – спекулянти в хорошому сенсі цього слова, активність яких якраз і може спровокувати короткочасний сплеск цін у межах ідеї «купуй – подорожчає».

Але загалом портфельні інвестори налаштовані доволі скептично: Україна не однорідна, якість землі дуже різна і немає гарантій, що продуктивність або попит на землю зросте настільки, щоб підштовхнути ціни. Тому вони поки не поспішають приймати однозначних рішень. «Ми як фонд точно землю купувати не будемо – що нам з нею робити? Хоча... Якщо по 1500 [$/га] продаватимуть...», – вголос міркував у розмові з Mind директор інвестфонду, що оперує в Україні та за її межами.

У цій категорії серед потенційно зацікавлених також називають американський інвестиційний фонд Franklin Templeton, який вкладає кошти в ризикові активи і раніше вже купував українські цінні папери.