Тюремний девелопмент: що може з'явитися на місці СІЗО в Києві та Львові
І які труднощі можуть спіткати забудовників
6 серпня Мін'юст запустив «розпродаж в'язниць». На торги будуть виставлені кілька десятків СІЗО та інших пенітенціарних об'єктів, що знаходяться в різних містах і областях України. Уже відомо, що до продажу запропонують Ірпінський виправний центр (№132), розташований в Коцюбинському, одеську колонію №51, Лук'янівське СІЗО в Києві і СІЗО у Львові.
Повний список лотів і дати аукціонів Мін'юст пообіцяв повідомити пізніше.
Mind дізнався у експертів, скільки може коштувати колишня в'язниця, що на її місці можна побудувати і з якими проблемами доведеться зіткнутися девелоперу.
Як проходить підготовка до продажу в'язниць?
Ключова цінність таких об'єктів для інвесторів – можливість отримати великі земельні ділянки з вже підведеними інженерними мережами, вважає міністр юстиції Денис Малюська. «Що виросте на їх місці – заводи, житлові комплекси, торгово-розважальні комплекси – це вже не до нас, а до майбутніх власників і органів місцевого самоврядування, які затверджують генплани, ДПТ і видають містобудівні умови і обмеження», – цитує його пресслужба міністерства.
Міністр озвучив сім кроків «великого тюремного розпродажу», що має перерости у «велике будівництво:
- Продаж заморожених в'язниць, які вже не використовуються.
- Оптимізація мережі існуючих в'язниць – звільнення, заморожування і продаж до десяти з них.
- Вибір міст, в яких слідчі ізолятори виводитимуться з центральних частин міста в промзону або за кордон міст. «Чим лояльніше міська влада, тим більше шансів, що це місто потрапить в список перших», – зазначив малюська.
- Проєктування і будівництво нових і сучасних слідчих ізоляторів на околицях.
- Продаж старих СІЗО в центрах міст і переїзд в нові.
- Повторення кроків 4 і 5, поки країна не отримає нову мережу сучасних СІЗО.
- Будівництво/реконструкція установ виконання покарань.
З приводу Лук'янівського СІЗО Малюська заявив, що вже розпочато підготовку до його переносу в Бориспільський район – спочатку до тендеру на розробку проєктно-кошторисної документації, а далі – на ремонтно-будівельні роботи з реконструкції Бориспільської виправної колонії №119, яка і стане базою для нового київського СІЗО.
Які проблеми загрожують девелоперам при придбанні в'язниць?
Будь-яка споруда на ділянці здорожує проєкт через необхідність демонтажу. Це стосується всіх лотів від Мін'юсту. Але є і проєкти, обтяжені додатковими проблемами. Сьогодні найбільші лоти «тюремної розпродажі» з озвучених Малюською – СІЗО в Києві і Львові. І обидва вони можуть стати проблемними для потенційних інвесторів.
Столична та львівська ситуація мають багато спільного: пенітенціарні установи розташовані в центрах міст, мають в своєму складі історичні будівлі. Наприкінці липня Департамент охорони культурної спадщини КМДА направив до Мінкульту список об'єктів, які пропонують внести до Держреєстру пам'яток нерухомості. Серед них Лук'янівський тюремний замок, зведений у 1850–1860-х роках. Львівське СІЗО (№19) розташоване в будівлі, переобладнаній наприкінці XVIII століття з римо-католицького монастиря жіночого ордена Св. Бригіди.
Лук'янівське СІЗО з самого спочатку замислювалося як в'язниця. Побудоване в царській Росії (1862 рік), воно називалося Лук'янівським тюремним замком. І до моменту розпродажі воно може отримати охоронний статус.
Наявність історичних будівель на території лота означає додаткові проблеми для девелоперів. Демонтувати такі будинки в рамках законодавства буде складно. Крім того, знесення історичних пам'ятників приверне увагу будівельних активістів і псевдоактивістів.
«Купівля такої ділянки означає купівлю квитка на війну. «Мовчання» псевдоактивістів коштує кілька мільйонів гривень. Чим скандальніший проєкт, тим вище ціна. Історична будівля в центрі міста – просто червона ганчірка для них. Навіть якщо мова йде про реконструкцію. Наполягатимуть на музеї і збереженні первісного призначення. Згадайте історію з «Гостинним двором». Шум, голодовка, активісти, хтось став депутатом, інвестор втратив гроші, а будівля зараз руйнується», – говорить керівник великої девелоперської компанії, який побажав залишитися неназваним.
Архітектор Юліан Чаплінський, аналізуючи ситуацію з львівськими об'єктами пенітенціарної системи, вважає, що оптимальним варіантом був би не продаж інвестору, а передання цих об'єктів місту. «Сама історична будівля в дуже поганому стані, там вогкість підійшла вже до третього поверху, реставрація вимагатиме значних коштів – з одного боку. З іншого – це місце з дуже важкою історичною пам'яттю. Держава в ідеалі має передати цей комплекс місту, а той – зробити меморіал, шукати інтегровані шляхи розвитку цієї території, створювати для цього фонди», – вважає він.
Що можна побудувати на місці колишніх в'язниць і СІЗО?
Девелоперам цікаві не будівлі колишніх в'язниць і СІЗО, а земельні ділянки, на яких вони знаходяться. Від їхнього місця розташування і залежатиме популярність і ціна лота, а також і концепція майбутнього проєкту. Чим ближче до центру, тим більший у девелопера вибір.
Mind попросив експертів оцінити вартість Лук'янівського СІЗО і припустити, що на його місці можна розташувати.
Скільки може коштувати Лук'янівське СІЗО?
За словами інвестброкера, фахівця з продажу активів неплатоспроможних банків Дениса Дроздова, вартість Лук'янівського СІЗО зараз оцінити складно. Це не звичайний об'єкт, і в відкритому доступі даних про площі всіх будівель і ділянки немає. «Але з урахуванням місця розташування, великої площі, цін на комерційну нерухомість і динаміки ціни під час торгів, продаж замку може поповнити держбюджет на кілька мільярдів гривень. Можу припустити, що мова йде про $4–5 млн», – вважає експерт.
Він підкреслює, що оскільки до цього часу комплекс отримає офіційний охоронний статус, то новому власнику буде заборонено змінювати фасад. Ремонт та облаштування території обійдуться інвестору теж приблизно в $4–5 млн. А з комерційної точки зору цікава сама ділянка навколо тюремного замку.
Що може з'явитися на місці Лук'янівського СІЗО?
1. Офісний або торговий центр. Окупність проєкту Денис Дроздов оцінює в 10–12 років. Але в разі ТРЦ буде конкуренція – великий мол вже будується поруч, на місці тролейбусного депо.
2. Багаторівневий «перехопний» паркінг. «Якщо рано чи пізно в'їзд в центр стане платним або як мінімум обмеженим по годинах, то це дуже гарне місце для такого паркінгу. До того ж в безпосередній близькості є багато житлових комплексів, базарів, торгових площ. Тому я впевнений, даний варіант буде дуже затребуваний», – говорить директор ТРЦ Dream Town Роман Ємець.
3. Житловий проєкт. «Це довше щодо реалізації, складніше в плані вибору потенційної цільової аудиторії, бо немає чітко вираженого цінового діапазону району – є і дешеве, і дороге житло в безпосередній близькості», – зазначає Роман Ємець.
4. Проєкт готелю з музеєм. Ємець не впевнений в зацікавленості професійних готельних операторів у сучасній ситуації і реальностях готельного ринку. Як раніше писав Mind, через коронакризу готелі спорожніли – так закінчилася коротка активізація ринку після десятирічної стагнації. Сьогодні гравці ринку покладають великі надії на легалізацію ігрової індустрії і дозвіл розміщувати казино тільки в готелях 4* та 5*.
5. Сучасний продуктовий ринок. Теоретично можливий варіант перенести туди всі торговельні площі Лук'янівського ринку. «Такей перенесення дозволило б розширити дороги в районі м. Лук'янівська, прибрати «вузол формування» вічного затору і розвантажити потоки», – робить висновок Роман Ємець.
6. Великий event-place з галереєю для проведення виставок, конференцій, музею тощо. Протягом багатьох десятиліть у Лук'янівській в'язниці утримувалися ув'язнені й виконувалися смертні вироки. «У місця негативна енергетика, і для людей, які вірять в енергетику, це критично важливо. Тому вважаю, що в Лук'янівському замку може розміститися тільки об'єкт з коротким часом перебування відвідувачів», – підкреслює засновник Школи професійного девелопмента UrbanLand. PM, директор з виробництва SAGA Development Ігор Райков.
При створенні подібного проєкту вкладення будуть потрібні умовно невеликі. «Термін окупності потрібно рахувати окремо, але вигідним проєкт буде тільки в тому випадку, якщо окупиться за 8-10 років», – каже Райков.
Які перспективи у в’язниць і СІЗО, розташованих на околиці або в невеликих містах?
Такі ділянки, найімовірніше, будуть забудовані житлом. Наприклад, про готовність розвивати свої проєкти на території колонії в Коцюбинському (перший з лотів) ще кілька років тому повідомляло керівництво ПрАТ «ВПБФ «АТЛАНТ».
Територія колонії №51, що розташована в Одесі на Люстдорфській дорозі, теж вельми приваблива для комплексної житлової забудови. Майже 6 га в 4 км від моря. «Збирайте гроші, дешево не буде», – пообіцяв Денис Малюська.