Інвестування в новобудову. Як обрати ЖК та заробити максимум

В умовах, коли банки приносять все менше прибутку, вкладення в нерухомість стають ще привабливішими. Вони стійкі до інфляції, захищають гроші від знецінення, а вартість активу в довгостроковій перспективі стабільно зростає. До того ж ринок нерухомості достатньо інертний на відміну від волатильного ринку акцій і дозволяє швидше отримати прибуток, ніж, скажімо, інвестиційні стратегії з золотом.

Існує думка, що вкладати в нерухомість просто та зрозуміло. Але це не так: як і в будь-якому іншому виді інвестицій, потрібно чітко знати всі переваги, недоліки та підводні камені. В цьому тексті ми розкажемо про головні з них.

Придбання квартири для інвестицій: з чого почати

Розмірковуючи про придбання квартири в новобудові з інвестиційною метою, перше, що необхідно зробити, – визначитися зі стратегією. Іншими словами: чітко розуміти, навіщо ви це робите і на які дивіденди розраховуєте.

Заробити на інвестиціях в житлову нерухомість можна двома способами. Перший  класичний та не потребує від вас ніяких додаткових дій, окрім правильного вибору об’єкта та оцінки всіх ризиків: потрібно визначитися та придбати нерухомість в новобудові на початкових етапах та перепродати з ростом її вартості по готовності будинку.

Другий варіант для тих, хто розглядає нерухомість як інструмент для заробітку і готовий перетворити квартиру в стабільний орендний бізнес. В такому випадку краще відразу прорахувати: подобова або довгострокова здача та бути готовим заглибитися в операційку.

І та, і інша стратегія, у випадку правильно підібраного об’єкта інвестування, може бути високодохідною та маржинальною. Розглянемо на конкретних прикладах.

Скільки сьогодні можна заробити на перепродажу квартири в новобудові

Опитані редакцією аналітики та гравці ринку підрахували, що середній ріст цін на квартири в об’єктах сегмента комфорт+ в Києві від початку продажів на котловані до стадії отримання дозволу на введення в експлуатацію складає 20-30%, а в новобудові бізнес-класу в центральному діловому районі з хорошими видовими характеристиками та розвинутою інфраструктурою можна розраховувати і на 30-40%. Підібравши проєкт правильно, такого росту можна очікувати через два-три роки будівельного циклу. Чи хороший це заробіток для приватного інвестора? Порівняймо з банківськими депозитами.

Середній бюджет придбання 1-кімнатної квартири бізнес-класу в жовтні 2020 року складає в Києві близько 2,4 млн грн, а цикл будівництва будинку – 2,5 роки (30 місяців). Якщо припустити середню прибутковість 30% за весь цикл будівництва, то річна складе 12% до первинних інвестицій. За рік дохід – 260 тис. грн, за 2,5 року – 720 тис. грн.

Для розуміння: середній річний відсоток в державних банках 9%. Дохід за рік за таким вкладом буде – 180 тис. грн.  Можна, звичайно, розглянути недержавні банки, там відсоток трохи вищий – 10-11%. Однак варто пам’ятати, що суми понад 200 тис. грн не захищені Фондом гарантування вкладів фізичних осіб.

З прибутку на депозиті в будь-якому випадку прийдеться заплатити в державний бюджет 19,5%, з них 18% – податок на дохід фізосіб та 1,5% – військовий збір. В результаті загальна сума заробітку стає ще меншою. 

Як правильно обрати новобудову під інвестицію

При сьогоднішніх ставках банківських депозитах і з урахуванням всіх податкових відрахувань, вигода все ж на боці інвестицій в нерухомість. Щоб знизити ризики, важливо обрати об'єкт від надійного забудовника з великим портфелем побудованого і зданого в експлуатацію житла, перевірити дозвільні документи і провести повний Due Diligence новобудови. Важливо оцінити локацію, концепцію, архітектурний проєкт й наповнення комплексу з точки зору інфраструктури.

Головною складністю для квартирних інвесторів сьогодні залишаються ризики із затримками будівництва. Якщо будівництво встане, вийти з проєкту буде проблематично. Тому важливо звертати увагу на системних гравців з високими темпами будівництва, мінімум 2-4 поверхи на місяць.

Для зниження бюджету краще поступитися в площі, ніж в якісних характеристиках, тим більше, що квартира призначена для перепродажу. Позаяк ліквідність житла все ж залежить від того, наскільки воно відповідає вимогам сучасного покупця.

Ходовими варіантами залишаються однокімнатні квартири в 45-55 кв.м. в житлових проєктах бізнес-класу в центральному діловому районі. В таких проєктах найчастіше 80% житла розпродано ще до введення в експлуатацію, адже люди намагаються придбати квартиру за привабливою вартістю, поки вона далека від максимуму.

Наприклад, в житловому комплексі ЖК CITY HUB, який девелопер «Інтергал-Буд» будує в Солом’янському районі столиці неподалік від ділового та історичного центра Києва, на старті, в кінці січня 2020 року, мінімальна вартість 1-кімнатних квартир складала $1 017 за квадратний метр, 2-кімнатних – $957, 3-кімнатних – $923. Сьогодні вони піднялися до $1 450 (+42%), $1214 (+27%), $1137(+23%) за квадратний метр відповідно, при чому ціни ще будуть рости. До завершення проєкту в 2 кв. 2022 року аналітики прогнозують вартість квартир в середньому на рівні $1 750 за кв.м – 1-кімнатні, $1 500 за кв.м – 2-кімнатні, $1 400 за кв.м – 3-кімнатні. На даному етапі з'явилися в продажу й дворівневі планування за $ 1 073 за кв.м, які, до моменту здачі новобудови, будуть продавати вже мінімум по $ 1 293 за кв.м.

Проєкт розташований за дві хвилини ходьби від ТРЦ «Ультрамарин» з кінотеатром та за десять хвилин від Південного вокзалу, де працює новий торговельний центр Terminal Foods з ресторанами та кафе. Як мінімум, до чотирьох великих продуктових супермаркетів, п'яти садочків та трьох шкіл можна дійти пішки. Серед них і престижний фінансовий ліцей, який стане вагомою перевагою для багатьох сімейних покупців.

Сам комплекс поєднує в собі ключові фактори успіху сучасного житлового будівництва: зручне розташування поблизу соціально-побутової інфраструктури з гарною транспортною доступністю і приватну екосистему для жителів. У складі буде зона відпочинку, дитячі та спортивні майданчики, місця для прогулянок, місткий підземний паркінг, а на перших комерційних поверхах розмістяться популярні формати стріт-рітейлу та закладів сфери послуг.

Аналогічним прикладом того, як можна заробити на інвестиціях у ліквідну нерухомість, може служити й флагманський проєкт компанії INTERGAL CITY на Печерську. Багатофункціональний комплекс з торговельно-розважальним, офісним центром і мікс-форматом житла, який поєднує в собі як традиційні квартири, так і новий формат апартаментів, виділяється з ряду інших ЖК преміумсегмента.

По-перше, за рахунок нетривіальної архітектури. Це будуть вежі у вигляді крапель з обтічними формами, білими фасадами, підвісними мостами, які об'єднують вежі, зеленими терасами та зонами відпочинку, нестандартними геометричними формами. Нічого подібного Київ ще не бачив.

По-друге, за рахунок внутрішньої інфраструктури. У торговому центрі відкриється безліч бутиків, шоу-румів та магазинів. Окремо передбачено SPA-центр з 2-ма басейнами, фітнес-центр, ресторани з відкритими терасами, центр розвитку малюків.

Крім комерційної та соціально-побутової інфраструктури, забудовник подбав про інші функціональні зони: місця для відпочинку, публічні простори для спілкування та взаємодії резидентів, лаунж-простори.

Станом на сьогодні ведуться продажі в вежах А та Г, тож можна встигнути інвестувати за мінімальними цінами. Зараз 1-кімнатні квартири коштують $ 2 465 за кв.м, 2-кімнатні – $ 2 281 за кв.м, а 3-кімнатні $ 2 235 за кв.м. Однак ціна до закінчення циклу, за рахунок унікальних характеристик проєкту, вигідного місця розташування з панорамними видами та стійкого попиту на подібний багатофункціональний формат, за оцінками аналітиків, виросте в середньому до $ 2 800 – $ 3 500 за кв.м, тобто на 35-40%.

Загальною характеристикою для цих проєктів є закрита територія з багаторівневою системою безпеки, яка включає систему контролю доступу з розпізнаванням облич, що працює за принципом Face ID, цілодобове відеоспостереження та охорону від професійної компанії.

Крім цього, обидва комплекси обладнають системою розумний будинок. Мешканці зможуть отримати віддалений доступ до всіх служб будинку через будь-який пристрій завдяки додатку My IGB. У ньому, поміж інших опцій, можна замовити послугу в консьєрж-сервісі, активувати доступ для гостей, переглянути відео з камер зовнішнього спостереження, поспілкуватися з керуючою компанією, залишити сервісну заявку.

Скільки можна заробити на здачі квартири в оренду

Оренда – це скоріше стратегія збереження заощаджень від інфляції та девальвації національної валюти. Окупність, як правило, займає період від 7-ми років, присутні супутні витрати на ремонт, меблювання, податки. Щоб бізнес був маржинальним, відразу потрібно визначитися з типом оренди і грамотно управляти об'єктом. Беручи до уваги два останні чинники, можна розраховувати на 10-12% річних в нинішніх умовах, якщо новобудова розташована в районі з гарною транспортною доступністю, розвиненою інфраструктурою та потрапляє в запити потенційного орендаря.

Найбільш ходовий формат квартири для здачі в оренду в бізнес-сегменті – однокімнатні планування від 45 кв.м. Можна розглянути й ергономічні двокімнатні сімейні квартири, вони зараз теж досить популярні.

Зі зміною поведінкових моделей та зростанням популярності філософії шерінгової економіки набирає вагу формат апартаментів з дизайнерським ремонтом й необхідним набором техніки. Таке житло має попит у молодих офісних співробітників, фрілансерів, міленіалів, яким важливо жити ближче до роботи, центру культурного та ділового життя мегаполісу.

Тому альтернативою традиційним квартирам під оренду можуть стати апартаменти в INTERGAL CITY. Ви можете вибрати квартири та апартаменти будь-якої площі, є навіть дворівневі варіанти.

Завдяки центральному розташуванню та якісним характеристикам проєкту можна розраховувати на високий попит і стабільну орендну ставку. Прибутковість від такої інвестиції може досягати й 15% річних.

Як бачимо, приватному квартирному інвестору в Києві все ще можна заробити на придбанні житла в новобудовах. Головне пам'ятати, що високоприбутковою інвестиція стане тоді, якщо правильно обрати забудовника та комплекс.