Інвестиційна рецензія: що пропонує платформа Ribas Invest. Переваги та ризики придбання квадратних метрів у готелі чи котеджі

У спецпроєкті «Інвестиційна рецензія» ми продовжуємо досліджувати можливості для вкладення заощаджень українцями.

Депозити залишаються головним варіантом «прибуткового зберігання» вільних грошей населенням – на кінець літа поточного року в українських комерційних банках було близько 1,3 трлн грн депозитів домогосподарств. Ба більше, переважна їхня частина була розміщена з умовою повернення «на вимогу» або строком «до 1 року». З цього можна зробити висновок, що більшість українців надають перевагу швидкій ліквідності, а не поступовому зростанню прибутків.

Однак банківські депозити є не єдиною доступною можливістю зберегти та примножити власні заощадження. Mind систематично аналізує проєкти, що надають можливості для пасивних інвестицій.

Читайте також: Інвестиційний рейтинг – 2023: Аналіз альтернатив депозитам для українців

Одним із лідерів інвестиційного рейтингу Mind була інвестиційна платформа Ribas Invest, що обіцяє від 9% до 25% прибутку завдяки володінню нерухомістю, що здається в оренду. Вартість таких об’єктів, на переконання компанії, також має зростати протягом найближчих років. Mind детально проаналізував цю бізнес-концепцію, щоб відповісти на запитання: наскільки вдалими можуть бути подібні методи інвестицій і на що слід у першу чергу зважати, вкладаючи свої гроші в такі проєкти.

Аналіз подібних проєктів перед тим, як вкладати в них свої гроші, потрібно завжди починати з вивчення команди, яка здійснює операційну діяльність, та бенефіціарів. У середовищі забудовників доволі важко розібратись у володінні та управлінні проєктами, адже при будівництві об'єкта окремо можуть бути зареєстровані юридичні особи, що володіють ділянкою, окремо – оператор проєкту, девелопер та інвестори.

Читайте також: Інвестиційна рецензія: як заробляти на здачі в оренду комерційної нерухомості, не викуповуючи весь об’єкт

Ribas Hotels Group – готельний оператор і компанія, яка є парасольковим брендом як для мереж закладів гостинності, так і для залучення коштів. Свою діяльність розпочала ще 2014 року навколо реконструкції та управління готелями в Одесі.

Протягом наступних 10 років компанія розширила діяльність: на цей час в її операційному управлінні та ексклюзивному бронюванні перебуває 29 об'єктів, загальний номерний фонд яких – понад 1000 готельних номерів. Із них 10 об’єктів було створено «з нуля» – спроєктовано, побудовано та запущено. ТОВ «Рібас Хотелс Груп» (код ЄДРПОУ 41705427) на 100% належить одеському готельєру Артуру Лупашку. Він є одночасно операційним керівником компанії та її публічним спікером, а ще – автором книжки «Більше ніж сервіс».

Зараз компанія позиціює себе як таку, що надає послуги з:

• розробки концепції готелів;
• проєктування;
• супроводу всіх етапів реалізації проєкту;
• франчайзингу для девелоперів.

На сьогодні мережа готелів під управлінням Ribas за кількістю є другою у країні, налічуючи 20 діючих об’єктів із 1000 номерів:

Джерело: Дослідження готельного ринку України, 2024 рік

Ще один напрям – залучення роздрібних інвесторів у співволодіння квадратними метрами. Робота з вкладниками ведеться через сайт Ribas Invest, де зібрано найбільш повну інформацію щодо проєктів, до яких можна долучитись. Співзасновник та CEO – Яна Кузнєцова, яка також є публічним спікером.

Ось мапа об’єктів, що вже працюють, будуються чи плануються до будівництва:

Розглянемо співпрацю на прикладі комплексу Mandra Morion, відкритий цьогоріч. Це комплекс із 20 котеджів, розташований у с. Микуличин Івано-Франківської області. Інвесторам пропонувалися до придбання компактні 1-кімнатні котеджі площею 33,5 м кв. з ремонтом «під ключ», укомплектовані всіма меблями та технікою. Кожен будинок – з власною окремою терасою.

Девелопером проєкту виступила компанія MBA DEVELOPMENT, яка співпрацює з Ribas і на інших об’єктах, що зводяться, – Malahit Resort & SPA та Agate Resort & SPA. Роль Ribas у цій співпраці передбачає:

• супровід на всіх етапах проєктування та реалізації;
• запуск готелю;
• операційне та стратегічне керування.

Загалом інвестор бере на себе всі типові ризики, пов’язані з будівництвом. Саме тому важливо звертати увагу не лише на бренд Ribas, а й на забудовника. Будівельна компанія MBA DEVELOPMENT базується в Івано-Франківську, виросла з дизайн-студії MBA AGENCY та належить Максу Бартко.

На сайті Ribas Invest прогнозують потенціал зростання ціни, вказуючи орієнтовний показник капіталізації (тут: потенційне зростання ціни після здачі будівлі в експлуатацію). По Morion під час активних продажів він закладався на рівні від 30%.

Звісно, це оцінка, а дійсна ринкова ціна через 1–2 роки залежатиме від безлічі факторів, які ми не можемо наперед розрахувати. Тож радимо не закладати тут надмірних очікувань, а зосередитися насамперед на потенційній прибутковості від здавання об’єкта в оренду.

Ribas пропонує інвестувати двома методами:

1. Пайова участь, де інвестор не купує окремий об’єкт. Тут інвестувати можна починаючи від еквівалента $10 000, що значно менше вартості окремих апартаментів.
2. Придбання цілісного об'єкта (апартаменти, котедж тощо).

Таких наразі є чотири, кожне пов'язане з одним з об’єктів, що будуються:

• АТ «РІБАС ІНВЕСТ 1» – Agate Resort & Spa
• АТ «РІБАС ІНВЕСТ 2» – AMA FAMILY RESORT
• АТ «РІБАС ІНВЕСТ 3» – WOL.Green Polyana
• АТ «РІБАС ІНВЕСТ 4» – ПАВЗА

Загальна ідея кооперації врегульована Законом України «Про споживчу кооперацію» та Законом України «Про кооперацію». Перший дає таке визначення:

Споживча кооперація в Україні – це добровільне об'єднання громадян для спільного ведення господарської діяльності з метою поліпшення свого економічного та соціального стану (ст. 1).

Фактично інвестор стає пайовиком – асоційованим членом товариства, і надалі може претендувати на частку прибутку та бере на себе низку зобов’язань. Внески пайовиків, власне, спрямовуються на зведення готельних комплексів.

Тож безпосередньо продати нерухомість інвестор не має змоги. Він може продати чи передати свою частку в кооперативі (свій пай), при чому в статутах передбачено додаткові умови:

3.9.1. Відчуження права на пай допускається виключно за умови надання згоди на такий продаж рішенням Загальних зборів членів споживчого товариства та після оплати передбачених за це Статутом чи Положеннями обов’язкових платежів.

3.9.2. Споживче товариство, члени споживчого товариства мають переважне право перед іншими юридичними та фізичними особами на придбання права на пай (частку) у майні споживчого товариства, яке продається.

За словами Яни Кузнецової, вже були випадки зміни власників паїв без особливих проблем – на $10 000 та $20 000. Сам Ribas invest допомагає в цьому пайовикам, пропонуючи викупити долю зацікавленим інвесторам, які не встигли зайти в інвестиційний портфель.

Другий формат (безпосередня купівля об'єкта нерухомості) не передбачає залучення додаткових юридичних осіб, нерухомість купується напряму.

Передусім слід розуміти, що апартаменти є частиною цілісного готельного комплексу. Тобто всі інші необхідні для функціонування об'єкта приміщення залишаються поза власністю інвестора. А без них, очевидно, апартаменти не є самодостатньою одиницею. І мова не лише про приміщення, а й про всю інфраструктуру та сервіс – вони централізовані на рівні готелю.

Як йдеться в розділі F.A.Q. сайту:

• Чи може клієнт відмовитися від послуг Ribas Hotels Group. Чи можна не підписувати договір з Ribas Hotels Group?
• Інвестор купує котедж / апартамент у девелоперської компанії, яка уклала договір про керування з Ribas Hotels Group. Всі котеджі / апартаменти продаються з послугою комплексного керування.
• Чому я не можу самостійно займатися керуванням чи робити це за допомогою рієлтора?
• Всі котеджі / апартаменти продаються виключно з послугою комплексного керування.

Отже, бачимо принципову відмінність від варіанту «придбати квартиру під здачу». Тут власник повністю покладається на роботу Ribas, передаючи їм усі повноваження з управління нерухомістю.

На відміну від здачі нерухомості особисто, тут керуюча компанія знижує ризик потенційного простою, а отже, недозаробітку. Навіть якщо куплений інвестором апартамент не буде зданий, це не означає, що прибутку не буде.

Виплати інвесторам здійснюються з огляду на результати роботи всього готельного чи котеджного комплексу – пропорційно до квадратних метрів, якими він володіє. Якщо ж людина здає квартиру, то в моменти простою жодної копійки не отримує, а комунальні витрати несе.

Бізнес

Як зазначає Ribas на своєму сайті, завдяки комплексному підходу, маркетингу та стандартам управління компанії вдається показувати вищу за середню по ринку якість і заповнюваність номерів. Ми перевірили відгуки та середні оцінки, які виставляли гості готелям цієї мережі – середній бал склав 9,3. Ribas Karpaty має 9,5 за 1000+ відгуками, Ribas Rooms Lutsk – 9,2. Наскільки позитивні відгуки співмірні з грошовими потоками, можемо судити з поточних результатів об’єктів, що діють, і бізнес-планів тих, що готуються до здавання.

Ми отримали типовий спрощений бізнес-план кількох об’єктів мережі та розглянемо детальніше один із них – Melis.

Базою для розрахунків фінансових показників виступає оцінка завантаження (ООС – occupancy rate), що є ключовою метрикою для готельного бізнесу. Менеджмент враховує сезонність і варіює показник від 45% в «низькі» сезони до 80% у «високі».

Далі в бізнес-плані виведені ключові фінансові показники – від чистого доходу (виручки) до чистого прибутку інвестора та виплат «на руки». За опублікованим планом, до інвестора доходить 40,9% від отриманої виручки, що є високим показником рентабельності для готельної галузі.

Видатки, безпосередньо пов’язані з веденням готельного господарства, включають заробітну плату персоналу, комунальні, експлуатаційні та господарські витрати. Окремо виділена комісія агентів (на кшталт Booking.com) та податки. Після цього формується резервний фонд (необхідний для поточних ремонтів у майбутньому) і комісія самого оператора Ribas. Остання становить 15%, що і є безпосередньою платою інвестора за «пасивність» свого доходу.

Податок знімається в будь-якому разі, і тут не йтиметься про ухилення від сплати, до якого на свій ризик можуть вдатись індивідуальні орендодавці. На момент планування податок становив 18% + 1,5% військового збору, а після останніх змін у законодавстві зріс до 18% + 5% відповідно.

Щодо інших комплексів, то дані за І–ІІ квартали поточного року не оприлюднені, тому повну картину змалювати важко, успішність різних готелів може відрізнятись. Хай там як, ми вкотре наголошуємо, що успішність бізнесу не дорівнює успішності інвестора.

Як видно з бізнес-плану, винагорода керуючої компанії вираховується до виплат інвестору та спирається на виручку та прибуток готелю. Тобто навіть за умов того, що результати поступатимуться запланованим, оператор отримує свою частку. Інвестор же лишається останнім у ланцюгу розподілу фінансів. Разом із ним це звичайна практика навіть і для акціонерних товариств, де акціонер також замикає чергу.

Готельний ринок

Однак для ширшого погляду звернімося до загальноєвропейських даних від Eurostat. Чого взагалі можна очікувати від готельного бізнесу? На графіку показана статистика заповнюваності в зоні ЄС-27 (синя лінія) та в Єврозоні (жовта). Як бачимо, історично цей показник між 55 та 60%, і після «чорного лебедя» COVID-19 та провалу до 30% наразі маємо Occupancy rate близьким до 55%. 

Вбудований матеріал: flo.uri.sh

Доступна статистика й у розрізі окремих країн:

Вбудований матеріал: flo.uri.sh

Україна перебуває у стані війни, тому орієнтуватися на спокійні часи ми не можемо. Так, західний регіон є менш ризиковим. Водночас він став магнітом не лише для релокації людей, а і для відпочинку. Додаткові бали внутрішній туризм отримує через фактичну заборону значній частині населення перетинати кордон.

Судячи з усього, саме ці фактори й сприяли не тільки популяризації відпочинку, а й активній розбудові інфраструктури регіону. Ribas разом із партнерами є як одними із головних реципієнтів цього тренду, як і тими, хто його рухає.

Новобудови Івано-Франківської області (район Буковелю)

Джерело: lun.ua

Тут інвестор має старатися раціонально охопити картину та не екстраполювати поточний стан справ і тенденції на майбутнє. Одна з ключових (і, напевно, нездоланних) помилок інвесторів за всіх часів саме в цьому й полягає – ми схильні продовжувати тенденцію у своїх прогнозах. Як-от: «український туризм стає популярнішим» – значить, далі цей напрям зростатиме. Думки про майбутню перемогу ще більше підігрівають впевненість – адже тоді Україна претендуватиме на роль туристичного магніту для людей з усього світу. Хто не захоче побувати у вільній країні, що здолала агресора?

Але де у всіх цих мріях раціональний пошук, а де наслідок евристики доступності? Остання так чи інакше проявляється в наших судженнях частіше, ніж того хотілося б. Тут не йдеться про те, що треба відмовитися від щирого очікування перемоги та всіляких гараздів, які мають за нею слідувати. Мова радше про те, що подібне мислення має бути різко відмежоване від інвестиційних очікувань. Ба більше, останні краще базувати на гіршому сценарії – який не завжди можна почути від менеджерів із продажу чи на рекламних оголошеннях.

Ціна нерухомості

Це потенційно найбільший ризик інвестицій у готельну нерухомість. Як показує досвід, ліквідність і ціна нерухомості часто корелюють, і за падіння ринку швидко втрачається можливість знайти покупця. Мінімальна ціна квадратного метра в комплексі Melis в Яблуниці, за даними lun.ua, зазнавала таких змін за останній рік і зараз становить $3200:

Джерело: lun.ua

Melis розташовується менш ніж за 10 км від Буковелю. Якщо ж «перебратись» безпосередньо в селище Поляниця, там ціни ще вищі. В AHNI Moon Resort мінімальна ціна зараз сягає $4800 за метр:

Джерело: lun.ua

Водночас  у Яремче є доступніші варіанти, зокрема в Smart Hill мінімальна ціна – $1690/м2:

Джерело: lun.ua

У світовій практиці бувало чимало прикладів «бульбашок» на цьому ринку, а вересневий огляд від UBS банку свідчить, що їх вистачає у світі й зараз. На жаль, український ринок нерухомості не потрапив в огляд швейцарських банкірів, тож нам доведеться робити власні оцінки.

Оцінка «перегрітості» ринку нерухомості від UBS

Звісно, всі готельні або котеджні комплекси різні, і просте порівняння із загальним рівнем цін не є доречним. Об’єкти, що знаходяться під управлінням Ribas, впевнено переважають середньостатистичні аналоги в якості.

Тож для точного розуміння цін доречним буде шукати випадки продажу в вищому ціновому сегменті. Якщо ж такої інформації замало, можна орієнтуватися хоча б на загальні тенденції у вартості рекреаційної нерухомості.

Інтерес до готельного ринку спостерігається навіть попри війну. Так, готель «Україна» у центрі Києва було продано у вересні на аукціоні «Прозорро» з перевищенням стартової ціни у 2,5 раза – за 2,5 млрд грн. У торгах щодо готелю «Дніпро» влітку було аж 29 учасників, що здійняло ціну зі стартових 80 млн до понад 1,1 млрд грн. Зросла ціна й на готель «Козацький», де змагалися три претенденти.

Інвестиційна пропозиція від Ribas Invest містить як привабливі моменти, так і ризики. Резюмуючи, зазначимо таке.

Переваги співпраці з Ribas Invest:

1. Відсутність потреби здійснювати операційне управління самостійно – економія часу та нервів.
2. Мінімізація втрат від простою орендного об’єкту – інвестор отримує частку від загального прибутку, незалежно від того, чи заселені його номери.
3. Участь у мережі, що знижує ризики відносно окремого готельного комплексу й мінімізує витрати на маркетинг та управління.

Недоліки співпраці з Ribas Invest:

1. Ризики будівництва, які лежать на компаніях-девелоперах кожного окремого проєкту.
2. Обмежені права розпоряджатися нерухомістю на власний розсуд.
3. Низька ліквідність майна – як у вигляді частки в кооперативі, так і при володінні апартаментами.
4. Завищена ціна, у розрахунку на потенціал подорожчання готельної нерухомості.