Голова Держгеокадастру: «У проєкті постанови Кабміну ми заклали збалансовану модель відновлення Публічної кадастрової карти»

В Україні в обіг уже залучено понад 1 млн га сільськогосподарських земель, які раніше перебували під мораторієм, а в Державному земельному кадастрі зафіксовано 77% території України. Водночас власники ділянок досі стикаються з неповними даними кадастру, накладанням меж, розбіжностями у площі та обмеженим через війну доступом до реєстрів. Такі проблеми затягують угоди, збільшують витрати та створюють додаткові ризики для інвестицій.

В інтерв’ю Mind голова Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) Дмитро Макаренко пояснив, коли може запрацювати Публічна кадастрова карта, як виправляють розбіжності у відомостях про земельні ділянки в кадастрі, від чого залежить ціна на аукціонах з оренди землі, скільки часу знадобиться на створення цифрової топографічної карти України та наскільки болісним може бути перехід до масової оцінки землі. Зокрема, з’ясовували, чому її повноцінне запровадження для оподаткування може стати шоком для ринку та які ризики приховують земельні документи, видані до 2004 року.

Про нові сервіси й адміністрування ДЗК

– Держгеокадастр декларує перехід від адміністративної до сервісної моделі. Які три системні проблеми земельних відносин сьогодні створюють найбільші витрати та ризики для бізнесу?   

– Серед проблем для бізнесу я б виділив такі. По-перше, недостатню наповненість даними Державного земельного кадастру (ДЗК). І тут мова не лише про земельні ділянки, а й інші об’єкти ДЗК.

По-друге, низький рівень взаємообміну даними з іншими ключовими держсистемами. Адже, коли в нас немає повних даних, рішення може бути прийнято некоректно, і це призводить до тих складнощів, з якими сьогодні стикається бізнес.

По-третє – законодавчі механізми, які не працюють на практиці: часто на папері все чітко, а в реальності воно не життєздатне. Тому ми ініціювали створення Міжвідомчої координаційної групи по роботі з бізнесом, вже є відповідний наказ Держгеокадастру. Будемо залучати до діалогу провідні бізнес-асоціації, аби вони озвучували реальні проблеми бізнесу – і намагатимемося їх розв’язати. 

– Які базові та цільові показники на 2026–2027 роки: строки надання послуг, частка автоматизованих рішень, обсяг виправлених даних і повнота ключових шарів кадастру?      

– На сьогодні в ДЗК внесено відомості про 26,4 млн земельних ділянок загальною площею 46,475 млн га (близько 77% території України). Зараз відбувається понад 650 тис. реєстрацій земельних ділянок (йдеться про абсолютно всі земельні ділянки загалом) на рік. До війни було більше – близько 1 млн щорічно.

Але якщо дивитися за категоріями, то є певний перекіс. Найкраще внесені сільгоспземлі – 78% і землі лісогосподарського призначення – 74%. Проте катастрофічна ситуація з природно-заповідним фондом (ПЗФ) – 19,3%, історико-культурними землями – 13,3% та землями водного фонду – 21%. Саме із цією метою ми ініціювали експериментальний проєкт із внесення цих відомостей до ДЗК. На сьогодні він у процесі узгодження.

Систему земкадастру було створено 2013 року, а історія земельних відносин в Україні закладалася набагато раніше. Через це з’являється безліч технічних і юридичних аспектів. Зокрема, у ДЗК на сьогодні відображаються так звані інформаційні шари (про ліс, природно-заповідні фонди тощо). Але вони не мають юридичної ваги, а носять лише довідковий характер. Тобто не впливають повною мірою на ухвалення рішень при реєстрації ділянок.

Якщо говорити про поточний стан адміністрування ДЗК, то вже запроваджено можливість держреєстрації земельних ділянок, на яких розташовані житлові будинки (крім багатоквартирних), на територіях, де ведуться / велися бойові дії (крім випадків, коли бойові дії завершено чи можливість їх припинена) або ж тимчасово окупованих росією.

Адже з початку повномасштабної війни доступ до ДЗК на тих територіях був повністю заблокований і неможливо було робити будь-які реєстраційні дії із земельними ділянками. З одного боку – правильне рішення, з іншого – це створювало багато проблем громадянам, які подавалися на отримання компенсацій від держави, зокрема за пошкоджене чи зруйноване житло.

Зараз можливість реєстрації земельних ділянок відновлено, але з особливостями: без проведення землевпорядних робіт на місцевості, з огляду на безпекову ситуацію. Такі роботи потрібно буде обов’язково провести щодо цих ділянок одразу, коли дозволить безпекова ситуація. Ця вимога стосується власників таких ділянок.

Зараз працюємо над спрощенням подання заявок на реєстрацію земділянок для громадян і бізнесу відповідно до закону України про адміністративну процедуру. Проте для держави – це потенційна проблема, оскільки в самому алгоритмі по адмінпроцедурі передбачені спрощення під час подання документів. А це може призвести до маніпуляцій і оскаржень неправильно поданих заявок тощо. Відповідно саме державі, тобто Держгеокадастру, доведеться розплутувати цей клубок. У цьому я і бачу ризик. Але можливо процедуру просто потрібно «відкатати на практиці», і все буде добре. 

Також ми ведемо роботи по Defence City (обмеження / приховування відомостей щодо об’єктів, які входять до цієї категорії), впроваджуємо технічні зміни в Поземельні книги та зміни стосовно заблокованих територій Каховського водосховища (постановою КМУ №1085 від 03.09.2026 дозволили поділ / об’єднання ділянок у межах прибережних смуг колишнього водосховища).

Щодо сервісів – ми не скорочуватимемо строки, адже вони досить лояльні. Ба більше, державному кадастровому реєстратору (ДКР) потрібен час, аби перевірити додаткову інформацію при здійсненні реєстраційних дій. 100% заяв про внесення відомостей до ДЗК подаються онлайн й опрацьовуються за принципом екстериторіальності. Переважна частина послуг із надання відомостей із Державного земельного кадастру у формі витягів із ДЗК (про земельну ділянку, обмеження у використанні земель, меліоративну мережу, складову частину меліоративної мережі, землі в межах території громади) на сьогодні надається в електронній формі автоматично, у режимі реального часу за допомогою програмного забезпечення ДЗК.

На найближчу перспективу розглядаємо можливість запровадити на порталі новий сервіс – мультидовідку (мультивитяг) з ДЗК по земділянках, зареєстрованих за одним суб’єктом (за ЄДРПОУ або ІПН). Після ухвалення відповідних постанов Кабміну (зараз вони ще на стадії проєктів, на погодженні) планується розробка / доопрацювання функціоналів, які зроблять надання відомостей із ДЗК прозорішим. Зокрема, відновлення роботи Публічної кадастрової карти (ПКК). Це окреме дискусійне питання. У проєкті постанови ми заклали модель відновлення ПКК, яка, на нашу думку, є збалансованою в контексті обмежень безпеки. Але подивимось, наскільки з нами погодяться інші органи. Шанси оцінюємо як 50/50.

Також у планах реалізація експериментального проєкту щодо ведення Державного водного кадастру в складі ДЗК. Плюс – заплановано розробку та впровадження можливості з держреєстрації в ДЗК меліоративних систем.

– А яка ситуація стосовно обсягу виправлених даних?

– Така робота триває постійно, але служба обмежена в повноваженнях. Своїми силами можемо виправляти лише очевидні технічні помилки. Торік таких виправили близько 450 тис. за кодами угідь для підтримки прифронтових територій. Якщо ж говорити про зміщення, накладки чи перетини, то все залежить від речового права та розпорядника земділянки. Дуже часто для звичайного виправлення необхідно розробляти технічну документацію й електронний файл і подавати його на реєстрацію в ДЗК. Тобто це договірні відносини між власниками та розробниками. Але деякі просто не хочуть цього робити, вважаючи це обов’язком держави.

Якщо говорити про спрощення деяких послуг для громадян і бізнесу – окремої уваги заслуговує автоматизація надання найпопулярнішої адмінпослуги з видачі витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку (НГО) земельної ділянки. І 2025 рік відзначився абсолютним рекордом за кількістю виданих витягів із техдокументації про НГО земділянки: сформовано 8,168 млн витягів при отриманих 8,514 млн заяв.

У середньому за останні декілька років територіальні органи Держгеокадастру видавали по 4,8–5,5 млн таких витягів.

Кількість заяв і витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки

Джерело: Держгеокадастр

– А чим обумовлено таке зростання кількості наданих витягів з НГО?

– Тут декілька причин: внесення до ДЗК відомостей про НГО, автоматизація формування витягу з НГО та запровадження нового функціоналу на початку 2025 року з надання витягів про НГО за кодом ЄДРПОУ / ІНН власника / землекористувача (мультивитяг). Але повна автоматизація надання витягів з НГО можлива лише у тому разі, коли технічна документація з НГО оновлена та внесена до ДЗК. Якщо ж НГО не оновлена чи не внесена до ДЗК – така заявка опрацьовується спеціалістами ГУ Держгеокадастру в областях.

Із зазначених 8,1 млн витягів 2025 року автоматично системою було сформовано 95%: відповідно 408,4 тис. витягів опрацьовано працівниками Держгеокадастру в областях. У 2026 році вже видано 7,284 млн витягів, з них 93,4% видано автоматично програмним забезпеченням ДЗК.

Про динаміку ринку сільгоспземлі

– У 2025 році в обігу було 356 тис. га, а на початку березня 2026-го сукупний обсяг сільськогосподарських земель, що раніше перебували під мораторієм і були залучені в обіг, перевищив 1 млн га. Водночас кількість компаній більш ніж зі 100 га сільгоспземель у власності скоротилася з 283 на початку 2024 року до 192. Як поясните цю динаміку?

– Загалом ринок сільгоспземель працює, і досить непогано. Відкриття ринку 2021 року спричинило вибух активності через «відтягнутий попит». У 2022 році відбувся різкий спад через повномасштабну агресію рф. А після стабілізації ринку – знову стрімке зростання з моменту відкриття його для юросіб. Середня ціна теж пішла вгору.

І дійсно, у лютому 2026 року обсяг раніше підмораторних земель в обігу перетнув 1 млн га. Станом на вересень в обігу вже 392,4 тис. земельних ділянок площею 1,159 млн га. Середня ціна за 2026 рік – 69,62 тис. грн. Зараз в обігу перебувають до 7% від земель, що раніше були під мораторієм.

Щодо зменшення кількості компаній, у яких у власності понад 100 га, – це ринок. І найкраще, що ми можемо зробити як держава, – менше втручатись. Але така тенденція може бути пов’язана як із воєнними ризиками, так і з логістичними проблемами в контексті експорту продукції (ринки збуту). Ба більше, у нас є регіони, які постраждали від посухи та на які вплинула ситуація з Каховською ГЕС (адже там коефіцієнт зволоження різко впав, що впливає у тому числі на врожайність). І тому бізнес не готовий ризикувати. Хоча загалом по ринку я не скажу, що відбувається спад.    

– А про що говорить динаміка за 2024–2026 роки окремо для фізичних і юридичних осіб: кількість правочинів, площа, вартість продажу й оренди?

– Якщо мова про ціну, то юрособи платять більше (див. нижче «Динаміка продажу сільськогосподарських земель в Україні», – Mind.). Але статистика свідчить про те, що у фізосіб краще набуття прав на ділянки, ніж у юросіб. Це пояснюється тим, що багато компаній воліють купувати землю не на юридичну особу, а на фізосіб, і потім їх використовувати у своїй діяльності (у цьому немає нічого протиправного). Тому статистика дещо викривлена.

За інформацією, розміщеною в розділі «Аналітика» на сайті «Прозорро.Продажі», з 09.11.2021 до 10.09.2026 проведено земельних торгів із надання в оренду близько 28 тис. ділянок загальною площею 2,036 млн га. За результатами земельних торгів розмір орендної плати становить 20,04% від НГО.

Динаміка продажу сільськогосподарських земель в Україні

Джерело: Держгеокадастр

– Скільки перевірок концентрації сільгоспземель у юросіб проведено з 2024 року та скільки угод не посвідчено через перевищення ліміту або невідповідність покупця вимогам закону? Чи бачить система пов’язаних осіб, кінцевих бенефіціарів, поділ активів між компаніями та зміну контролю через продаж корпоративних прав? Чому і які «сліпі зони» залишаються і що потрібно змінити?

– До повноважень Держгеокадастру така функція не належить. Контроль за концентрацією здійснюється на етапі посвідчення договору купівлі-продажу нотаріусами. Саме тому напередодні запуску ринку Держгеокадастр запровадив окремі електронні кабінети для нотаріусів і забезпечив їх підключення до системи ДЗК. Зараз до системи ДЗК підключено вже 5850 нотаріусів.

Також варто розмежувати поняття «система». ДЗК – це про об’єкти (земельні ділянки, обмеження). А речові права – це Державний реєстр речових прав (ДРРП). Відповідно ми бачимо дані про права (концентрацію), які отримуємо з ДРРП (при Мін’юсті).

Щодо «сліпих зон» – власне, всі вони вами перелічені: пов’язані особи, кінцеві бенефіціари, поділ активів між компаніями та зміна контролю через продаж корпоративних прав. Але, по своїй суті, це питання не в компетенції Держгеокадастру.

Проте до перелічених «сліпих зон» я ще додав би таку опцію як «держнагляд і контроль». Але відповідно до постанови Кабміну від 13.03.2022 №303 терорганами Держгеокадастру не здійснювалися заходи держконтролю за використанням і охороною земель з питань додержання вимог земельного законодавства у процесі укладання цивільно-правових угод (у тому числі відповідно до Порядку здійснення перевірки відповідності набувача чи власника земділянки сільгосппризначення вимогам, визначеним ст. 130 Земельного кодексу України).

Водночас, за результатами опрацювання даних моніторингу земельних відносин, фактів перевищення площі земділянок, передбачених ст. 130 Земельного кодексу, територіальними органами Держгеокадастру не встановлено.

Про аукціони «Земельного банку»

– Початкова річна суборендна плата за лоти на аукціонах «Земельного банку» становить 12% НГО ділянки, а якщо її не проведено – розраховується за НГО одиниці площі ріллі в області. Скільки лотів виставили без НГО конкретної ділянки та чому? Наскільки стартова річна плата за ними відрізнялася від фінальної?

– Тут спершу варто докладно пояснити саму структуру й модель. Проєкт Земельного банку – це не історія Держгеокадастру. Після земельної децентралізації в розпорядженні Держгеокадастру як органу управління залишилися землі сільгосппризначення, які перебувають у постійному користуванні. Таких земель на сьогодні, за нашими даними, 633,08 тис. га. З них, за нашими даними, зареєстровано в ДЗК 625,775 тис. га.

Очевидно, що в багатьох випадках держава – не найефективніший власник. Тому проєкт Зембанку передбачає, щоб державні землі працювали «у білу». Процес відбувається так: Кабмін розпорядженням вилучає з постійного користування держпідприємств (ДП) певний пул і передає в постійне користування іншому одному ДП. Після цього воно перетворюється на ТОВ зі 100% власністю держави.

Головні управління Держгеокадастру в областях як розпорядники припиняють право постійного користування на зазначені земділянки й укладають договори оренди із Зембанком із максимальною ставкою – 12% від НГО. З яких 90% іде в держбюджет, 10% – у місцеві бюджети. Це те, що гарантовано отримає держава й місцеві бюджети. Після цього Земельний банк розпочинає процедуру суборендних торгів, де учасники пропонують максимальну ставку.

Терорганами Держгеокадастру з ТОВ «Державний земельний банк» укладено договори оренди на земділянки загальною площею 89,66 тис. га, з яких право оренди в ДРРП зареєстровано на земельні ділянки загальною площею 89,1 тис. га. Розмір річної орендної плати за користування ними становить 333,974 млн грн, з яких надходження до місцевого бюджету – 33,397 млн грн, а до держбюджету – 300,577 млн грн.

Тепер з приводу не проведеної НГО. Загалом НГО сільгоспземель за межами населених пунктів проведена всюди. За інформацією в розділі «Аналітика» на сайті «Прозорро.Продажі», компанія «Державний земельний банк» провела вісім земельних торгів (без зазначення нормативної грошової оцінки). Але це не означає, що вона не проведена – вона може просто не фігурувати в оголошенні. У будь-якому разі за результатами цих земельних торгів розмір суборендної плати збільшився від стартової ціни на 6%.

У тому випадку, коли НГО все ж не проведена, стартова ціна визначається на рівні розміру податку. Розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку. Для земділянок, НГО яких не проведено, – у розмірі не більше 5% від НГО одиниці площі ріллі по області. Для сільгоспугідь – не менше 0,3% та не більше 5% НГО одиниці площі ріллі по області.

– А скільки ділянок мали невідповідності у площі, межах, складі угідь, обтяженнях чи фактичному користуванні та скільки лотів через це зняли, перезапустили чи оскаржили?

– Випадків зняття лотів із передачі земельних ділянок в суборенду із цих підстав не було. Окрема статистика щодо кількості земділянок за кожним видом виявлених невідповідностей чи обтяжень не ведеться. Однак у процесі підготовки їх до передачі в оренду такі випадки виявлялися. Зокрема, виникали складнощі через наявність обтяжень земділянок у вигляді судових заборон на вчинення дій із земельною ділянкою: таких заборон було встановлено орієнтовно на 80 ділянок.

Зокрема, наприкінці 2025 року завершилася тривала історія по Одеській області, де в користуванні Зембанку були земельні ділянки загальною площею близько 5000 га, на які було накладено арешт і заборону на вчинення реєстраційних дій. Після зняття арешту в судовому порядку їх стало можливим передати на безконкурентних засадах в оренду, а згодом – виставити на торги в суборенду. Варто уточнити, що ми процес передачі в суборенду не контролюємо, бо функція Держгеокадастру закінчується на етапі укладання договору оренди.

Виявлялися також випадки невідповідності відомостей про склад угідь фактичному стану земділянок – таких близько 300 ділянок. Зокрема, за даними документації окремі земділянки обліковувалися як сільгоспугіддя – тоді як фактично на них були розташовані будівлі й споруди, господарські двори чи інші об’єкти.

Наприклад, в одній із громад Миколаївської обл. на такій території, фактично, розташований муніципальний стадіон із біговими доріжками. У подібних випадках проводилася перевірка відомостей та, за необхідності, вносилися відповідні зміни щодо угідь й розмірів земельних ділянок.

Окремо виявлялися земельні ділянки, які за наявними даними належали до земель сільгосппризначення з угіддями «рілля», однак фактично були вкриті деревною й чагарниковою рослинністю. У випадках, коли на таких ділянках були зафіксовані самозалісені землі, територіальні органи Держгеокадастру не укладали відповідні договори оренди, у зв’язку з чим такі ділянки не виставлялися на торги. Загалом таких випадків було близько 30 по всій Україні.

Але я тут бачу іншу проблему. Торги відбувалися в 2025 р. і часткового цьогоріч. І суборендна плата є доволі високою. Наприклад, 50% від НГО – це нетиповий відсоток, бо в середньому орендна ставка (на Prozorro по іншим земельним ділянкам) коливається в межах 20-25%.

– І яке цьому логічне пояснення?

– Немає ніякого пояснення – ми приймаємо це як факт. Просто є певний об’єкт господарювання, який готовий платити високу ціну за суборенду. Зрозуміло, що держбюджет отримає від цього значні надходження – і це плюс. Але тут є ризик: бо через проблеми з логістикою й ескалацію воєнних дій виникають певні складнощі зі своєчасною оплатою за суборенду.

Наразі відомо про три випадки в південних регіонах, коли суборендарі звертаються з проханням переглянути умови договору на предмет уникнення певних наслідків за невиконання умов. Це питання доволі дискусійне і наразі воно у стадії обговорення.

НГО проти системи масової оцінки земель

– 2025 року Держгеокадастр запустив геоінформаційну систему масової оцінки земель, а у березні 2026 р. Ви говорили про її пілотування та повноцінне використання ринкових цін. На якому етапі цей пілот, наскільки результати масової оцінки відповідають реальним цінам угод і коли система зможе запрацювати повноцінно? Чи планується використовувати її результати для розрахунку земельного податку й орендної плати?

– На сьогодні реалізація пілотного проєкту зупинена у зв’язку із закінченням строку його реалізації (наприкінці 2025 року) відповідно до постанови Кабміну №1078 від 13.10.2023 р. Разом із тим, під час його реалізації Держгеокадастром і ДП «Центр державного земельного кадастру» створено геоінформаційну систему масової оцінки земель у складі ДЗК, а також проведено розрахунки показників масової оцінки. У тому числі – з використанням регресійного аналізу щодо оцінки земель сільгосппризначення. Доступ до системи реалізовано через електронний кабінет користувача.

– Можна детальніше про результати?

– Результати розрахунків показників масової оцінки земельних ділянок різних категорій демонструють неоднорідність співвіднесення з показниками НГО таких ділянок. Це може значно ускладнити перехід від НГО до масової оцінки як бази оподаткування платою за землю.

Зокрема, по землям сільгосппризначення отримано п’ятикратне збільшення показників масової оцінки по відношенню до НГО. Але тут двояко можна оцінювати: з одного боку, це добре для надходжень до місцевого бюджету, а з іншого – створить велике навантаження на платників земельного податку. По землям промисловості й комерційним землям ситуація протилежна – масова оцінка в середньому на 15% нижча за НГО.

Ситуація із ціноутворенням на ринку земель часто є викривленою внаслідок дії на території України воєнного стану й ведення бойових дій. Це призводить до зменшення кількості транзакцій із земділянками (що є головними вихідними даними для роботи системи) і, як наслідок, до спотворення показників масової оцінки земель.

Є випадки, коли транзакції за більшістю видів цільового призначення й певними категоріями земель здійснюються поодиноко чи взагалі не здійснюються (насамперед, мова про прифронтові регіони – Харківська, Херсонська, Запорізька обл.). І на сьогодні дані чинники негативно впливають на достовірність розрахованих показників масової оцінки земель. Це, у свою чергу, негативно позначиться на системі оподаткування платою за землю в цілому при використанні масової оцінки земель як бази оподаткування.

– А чи буде продовження пілотного проєкту?

– Наразі здійснюється підготовка проєктів нормативно-правових актів щодо продовження цього пілоту щонайменше на 2 роки. Але для того, щоб удосконалити саме регресійну модель потрібні дані, зокрема і про будівлі. Тому для відновлення пілотного проєкту є два паралельні треки.

Перший – технічний, щоб мати змогу отримати необхідні дані і «вшити» їх у модель розрахунку. Другий – юридичний. Потрібно оновити постанову уряду про цей пілотний проєкт і його терміни. Можливо, встигнемо розпочати під кінець цього року.

Ми пропонуємо вдосконалити регресійну модель масової оцінки й додати дані з Містобудівного кадастру (МБК) як фактору впливу на вартість земділянки. Але для цього нам дуже потрібен взаємообмін з МБК: наразі ми чекаємо на АРІ (ключі доступу). Потім ще раз слід зробити регрес-аналіз з урахуванням вже наявних додаткових даних, і далі – забезпечити належне надходження податкових платежів по земділянкам, де не проведена НГО.

Також окремо слід наголосити, що використання масової оцінки для цілей оподаткування можливе лише після успішної реалізації поновленого пілотного проєкту, внесення змін у Податкове законодавство, а також прийняття відповідних рішень про ставки плати за землю органів місцевого самоврядування (ОМС).

Крім того, передбачається певний перехідний період для впровадження зазначених змін – аби уникнути негативних наслідків як для місцевих бюджетів, так і для платників плати за землю. Проте, на мою думку, задля уникнення шокової ситуації на ринку земель, говорити про повноцінне запровадження масової оцінки для оподаткування – передчасно.

– Чому саме так?

– Перед тим як збільшувати будь-які податкові платежі чи взагалі говорити, що НГО не відповідає ринковим умовам – важливо переконатись, що всі існуючі податкові платежі сплачуються та немає «білих плям».

Відчутний вплив місцеві бюджети можуть отримати від проведення грошової оцінки по землям промисловості за межами населених пунктів. Проведення оцінки дозволить збільшити надходження від земельного податку усереднено в 10-11 разів (з 1,3 тис грн за 1 га до 15 тис грн).

За орієнтовними розрахунками, при проведенні оцінки таких земель на площі близько 500 тис га, місцеві бюджети можуть додатково отримати понад 3 млрд грн. Тобто, вихід станом на зараз – це Закон про лібералізацію земельних відносин (і ми вже спільно з нардепами з профільного комітету ВРУ розробили відповідний законопроєкт №14087 – у жовтні має бути перше читання), відхід від документації про НГО і чесний розрахунок бази для оподаткування.

Про проблему перетинів межуючих ділянок  

– Розбіжності між площею земельної ділянки у держакті й даними ДЗК – одна з найпоширеніших проблем серед землевласників. У базі даних кадастру часто виникають перетини (накладання) межуючих ділянок, через що нові неможливо зареєструвати законно. Чому виникають такі ситуації та як їх врегулювати?

– Розбіжність у значеннях площ земділянок, зазначених у правовстановлюючих документах (виданих до 1 січня 2013 р.) та у відомостях ДЗК, є поширеним явищем. Але це не системна помилка. Такі розбіжності, зазвичай, зумовлено технічними чинниками: розвитком технологій, зміною засобів і методик геодезичних вимірювань та обчислення їх результатів. Крім того, на точність вплинуло постійне вдосконалення нормативно-правової бази, що регулює вимоги до виконання землевпорядних робіт.

Найбільша кількість розбіжностей спостерігається у документах, виданих до 2004 р. – зокрема, в держактах на право приватної власності на землю чи право постійного користування землею. Це пов’язано, зокрема, з техобмеженнями тогочасного обладнання, визначенням площ без прив’язки до державної геодезичної мережі, а також тодішнім порядком обчислення й округлення результатів.

– І як це врегулювати власнику?

– Для усунення невідповідностей слід звернутися до приватних сертифікованих інженерів-землевпорядників (СІЗ). Вони проведуть точні геодезичні обміри земділянки, розроблять техдокументацію із землеустрою і через свій електронний кабінет зроблять подання відповідних документів для внесення виправлених відомостей до ДЗК.

Законодавством визначено, що однією з причин відмови у держреєстрації земельної ділянки є знаходження в межах земділянки (яку передбачається зареєструвати), іншої земельної ділянки або її частини. Помилки у відомостях ДЗК можна умовно поділити на дві категорії:

• технічні помилки, що не стосуються основних характеристик земельної ділянки (геопросторових даних) – зокрема її місця розташування, площі й конфігурації, та полягають лише в неточностях у текстових, описових характеристиках об’єкта;
• помилки, допущені розробником документації із землеустрою під час визначення основних технічних характеристик ділянки.

Для кожної з цих категорій законодавством встановлено чіткий порядок виправлення помилок. Перша категорія (техпомилки) виправляється ДКР за заявою зацікавленої особи чи власною ініціативою реєстратора (у разі самостійного виявлення). Таке виправлення здійснюється на підставі наявних в територіальних органах Держгеокадастру документів і не потребує розробки нової документації із землеустрою.

Наприклад, минулого року під час аналізу ділянок для підтримки прифронтових територій було виявлено невідповідність кодів цільового призначення. І управління в областях технічно виправили помилково зазначений код. В цілому, таких помилок було зроблено біля 586 тис. з них виправлено – майже 420,3 тис.

Друга категорія (помилки розробника) потребує обов’язкового проведення землевпорядних робіт і виправляється шляхом внесення змін до відомостей ДЗК на підставі розробленої й погодженої документації із землеустрою.

У разі якщо перетин (накладання) меж земділянок зумовлено помилкою у визначенні їх технічних характеристик – вони виправляються у вище зазначеному порядку. Якщо ж мова про перетин меж ділянок, що супроводжується спором із суміжними землекористувачами щодо встановлених меж – таке питання вирішується, виключно, в судовому порядку.

– А скільки у 2022-2026 рр. було звернень через невідповідність координат документам чи фактичному користуванню, накладання меж і передачу спірної землі третім особам (можете оцінити кількість ділянок та площу, географію)?

– Статистики конкретно по категоріям ми не ведемо. Але Держгеокадастром систематично виправляються помилки у відомостях ДЗК. Якщо в цифрах, то за 8 місяців 2026 року було опрацьовано 103,37 тис. заяв із внесення виправлених відомостей про межі земельної ділянки до кадастру (див. нижче статистику по рокам – Mind.).

Найбільша кількість заяв подано по Києву й області – близько 12-15%  та Полтавській і Львівській областях – понад 10%. Суттєво менше здійснювались виправлення відомостей у прифронтових регіонах і на територіях, які перебували під окупацією.

Динаміка кількості заяв про внесення змін до відомостей Державного земельного кадастру для виправлення помилок в координатах меж земельних ділянок

Джерело: Держгеокадастр

Відсутність доступу до архівів й підвищені ризики під час здійснення землевпорядних робіт призвели до того, що по Херсонській та Запорізькій областях заяви складають менше 2%. Загалом, з 2022 року до вересня 2026 року таким сервісом було виправлено 1,4 млн помилок.

– А який строк виправлення помилок, чи можна позначити спір і заблокувати нову транзакцію, та як відновлюється право добросовісного власника або землекористувача – якою тут може бути роль Служби?

– Скарги розглядаються у місячний термін – відтоді як людиною виявлено помилку. Тобто, від будь-якої дати, яку можна перевірити. Наприклад, від дати взяття нею витягу із системи ДЗК. Якщо там є багато технічних аспектів і документів, які слід вивчати – ми маємо право продовжити строк розгляду до плюс 15 днів. Проте, коли в Держгеокадастр звертаються пізніше – закон забороняє нам реагувати.

Законом передбачено чітку процедуру внесення держкадастровим реєстратором відомостей до ДЗК в залежності від помилки. Зокрема, виправлення помилки у координатах, внесених до ДЗК на підставі документації із землеустрою, передбачає розгляд протягом 5 днів реєстратором заяви про внесення виправлених відомостей і долученої до заяви технічної документації із виправленими координатами, розробленої й поданої землевпорядником. Більше того, СІЗ та держкадастровий реєстратор несуть персональну відповідальність відповідно закону, а їх дії постійно документуються й зберігаються в ДЗК.

Наприклад, цього місяця Кваліфікаційна комісія Держгеокадастру позбавила сертифіката інженера-землевпорядника в Бучі Київської обл. Він умисно зменшив понад удвічі площу земельної ділянки комунальної форми власності – з 3 га до 1,4 га. Вже підписано наказ про скасування цієї реєстраційної дії. Рішення ДКР теж може бути оскаржене до Держгеокадастру й скасоване. Нерідко рішення ДКР чи акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства дозволяють вирішити земельний спір у досудовому порядку.

Хочу наголосити, що тут Держгеокадастр має незаангажовану позицію і не надає перевагу жодній зі сторін, а надані ДЗК документи лише фіксують виявлені факти та існуючі обставини. Водночас, єдиними органами з вирішення земельних спорів визначено суди й ОМС.

Про створення топографічних карт

– У бюджетах на 2024-2026 рр. на загальнодержавні топографо-геодезичні й картографічні роботи передбачали приблизно по 95 млн грн. Між тим у 2024 р. Ви оцінювали створення цифрової топографічної карти всієї України в кордонах 1991 року масштабу 1:10 000 у понад $120 млн (7-8,5 тис. грн за кв. км). Яка динаміка цих робіт (у порівнянні з планом) і чи вдається їх фінансувати за рахунок донорів й технічної допомоги?

– Створення топографічних карт й оновлення картографічної основи – один з основних пріоритетів Служби. Ми спромоглись запустити ці роботи в рамках держбюджету і на 100% виконали планові показники програми у 2024-2025 роках. Але об’єми виконання робіт мають бути більшими.

З урахуванням цього року Держгеокадастр вийде на обсяг 23 тис. кв. км створених топографічних карт (це територія однієї середньої області). Покриття оновлення – фрагментальне, тобто орієнтуємось на ті зони, які отримуємо як пріоритет, а не на адміністративно-територіальні одиниці. З іншого боку, прикро, що до повномасштабного вторгнення ці роботи не виконувались взагалі. І зрозуміло, що за поточного фінансування оновлення топографічної основи займе десятки років.

Дані про створення топографічних карт в Україні

Джерело: Держгеокадастр

За рахунок міжнародної технічної допомоги, зокрема від Японського агентства міжнародного співробітництва (JICA) у 2023 р. було створено й оновлено топографічних карт масштабу 1:10000 на міста Одеса (173,31 кв. км), Миколаїв (248,8 кв. км) і Херсон (87,18 кв. км), загальною площею 509,29 кв. км. У рамках урядової програми МАТРА (Нідерланди) отримано близько 2000 кв. км супутникових знімків для організації топографо-геодезичних й картографічних робіт.

У 2026 році за підтримки японської агенції JICA заплановано створення й оновлення топографічних карт масштабу 1:10000 на територію Житомирської (291,67 км²) і Чернігівської (437,5 км²) областей, загальною площею 729,17 кв. км.

Отже, підтримка партнерів є, але її недостатньо. І ми постійно шукаємо нові партнерства.