Фонд державного майна (ФДМ) готується реалізувати на аукціоні великі об'єкти нерухомості, серед яких і київський завод «Більшовик» (АТ «Перший київський машинобудівний завод»). І хоча навколо подальшої долі заводу ще точаться жваві дискусії, очевидно одне: на своєму нинішньому місці підприємство пробуде недовго.
Чому грамотний процес підготовки цього активу до продажу матиме вирішальне значення в його підсумковій вартості? І як слушно сформована пропозиція вплине на те, що «виросте» на цьому місці? Спеціально для Mind відповіді на ці питання з точки зору девелоперського ринку дає керуючий директор Colliers Ukraine Олександр Носаченко.
«Перший київський машинобудівний завод» потребує правильної презентації з максимально необхідним обсягом інформації. Сюди входять прорахунки техніко-економічних показників об'єкта: бізнес-план з описом ринку, розрахунок інвестицій і прогнозованого доходу. Для складання плану необхідно визначити найкраще і найефективніше використання об'єкта. А як результат – прорахувати всю економіку проєкту (і дохідну, і видаткову частини).
Відповідна інформація необхідна інвестору, щоб вирахувати ціну, за яку він готовий придбати актив (земельну ділянку). Розробка повноцінного портрету лота дозволить значно розширити перелік учасників торгів – за рахунок інвесторів, які мають капітал і шукають зрозумілі та відносно безпечні варіанти вкладень.
Об'єкт розташований у стратегічному місці, яке має принципове містобудівне значення. На сьогодні це одна з найкращих і найцікавіших великих ділянок для забудови серед усіх об'єктів до приватизації.
Якщо подивитися на мапу міста, то немає прямішої та ширшої траси з точки зору протяжності, ніж проспект Перемоги. Це одна з найдовших магістралей Києва (11,5 км), прокладена практично прямо від центру до західної частини столиці, без будь-яких мінімальних поворотів.
Місцезнаходження промислового виробництва не має ключового значення, не прив'язується до близькості від метро або прицентральних вулиць. А ось для об'єктів комерційної чи житлової нерухомості розташування поблизу проспекту Перемоги, близькість до метро мають ключове значення.
За нашими підрахунками, «Більшовик» на аукціоні може досягти ціни продажу в 1,3-1,5 млрд грн. Цілком можливо, і вище – все залежить від активності інвесторів на аукціоні. Але така ціна досяжна, лише якщо об'єкт буде грамотно «упакований».
Фактично, земля на цій ділянці перебуває в статусі постійного користування під промислове виробництво. Продовжувати розвивати виробництво в межах міста недоцільно, і жоден потенційний інвестор не робитиме цього. Причина – занадто висока вартість землі. За межами міста, наприклад, вона може бути удесятеро нижчою.
Очевидно, що ділянка в прицентральній частині столиці не має бути передбачена під виробництво з точки зору містобудування, інфраструктури, з урахуванням дорожнечі землі та відсутності будь-якої економічної вигоди в таких інвестиціях. Жоден інвестор не прийме рішення на користь такого активу з метою розвитку виробництва, якщо, наприклад, мова йде про вартість землі в 50+ млн грн за 1 га.
Завод являє собою величезну територію (35 га) з великою кількістю корпусів, які тягнуть за собою таку ж кількість усіляких обтяжень для потенційного інвестора, включаючи цільове призначення земельної ділянки, діючі договори оренди і навіть перебування деяких площ у приватній власності.
Поки діятимуть ці обмеження, майбутній інвестор не зможе розглядати об'єкт цілісно, а значить – будь-яка бізнес-модель упреться в небажання тих чи інших зацікавлених осіб йти назустріч переможцю торгів.
Саме тому надважливим завданням міста є оформлення земельної ділянки зі зміною її цільового призначення. На даній ділянці можуть бути опрацьовані десятки бізнес-ідей. Але абсолютно очевидно, що існуюче призначення необхідно змінити на багатофункціональне, а саме – на девелоперський проєкт з будівництва багатофункціонального комплексу, який включатиме в себе істотну частину об'єктів житлової нерухомості, офісну, торгівельну, а можливо, й інші напрямки комерційної нерухомості.
І сьогодні ті, хто стверджує, що немає необхідності в зміні цільового призначення – з високою ймовірністю мають прихований інтерес у тому, щоби майданчик було продано істотно дешевше (уп'ятеро нижче, ніж його реальна вартість на ринку). Або ж – не присвятили вивченню даного питання ні дня, в чому я сильно сумніваюся.
По суті, всі будівлі, які знаходяться на цій земельній ділянці, не мають жодної ринкової вартості, а є лише обмеженням і з високим ступенем ймовірності будуть знесені.
Що стосується договорів оренди з третіми особами на приміщення «Більшовика», розірвати їх необхідно до моменту проведення торгів. Також слід вирішити проблему з наявністю в складі «Більшовика» приміщень, які вже перебувають у приватній власності.
Права власності – це набагато жорсткіше обмеження, ніж право користування. Для майбутнього інвестора – це, по суті «квиток на війну». Заяви чиновників про неправомірність придбаного права власності та навіть судові суперечки не гарантують вирішення проблеми для інвестора.
Цех №5, розташований на перетині двох артерій – проспекту Перемоги та вул. Вадима Гетьмана, знаходиться у власності підприємства, а Київрада зацікавлена викупити ділянку під потреби міста, з метою створення грамотної розв'язки Шулявського шляхопроводу. Саме в цьому випадку існує можливість об'єднати інтереси підприємства і міста, продавши цех під міську інфраструктуру з умовою зміни цільового призначення всієї ділянки, що як раз під силу Київраді.
Зміна цільового призначення зніме додаткові ризики, що значно спростить інвесторам завдання визначити доцільність вкладень, без додаткових зусиль і тимчасових витрат.
Саме Київрада є тим органом, який може об'єднати інтереси підприємства та міста, погодивши зміну цільового призначення ділянки та створивши тим самим ідеальну історію великої приватизації.