Що перевірити перед купівлею нерухомості: чек-лист юриста

Ринок нерухомості в Україні адаптувався до реалій і подекуди радує привабливими варіантами. Але дещо залишається незмінним – ризик придбати проблемний об’єкт. Заморожене будівництво, приховані умови в договорах, суди з продавцем чи забудовником – все це може коштувати сотні тисяч гривень. Та цих витрат можна уникнути. Як перевірити нерухомість перед купівлею й убезпечити себе від ризиків, Mind розповів Юрій Бабенко, СЕО, адвокат, керівник практики приватних клієнтів Mitrax. 

Як перевірити об’єкт у новобудові до придбання?

Покупка житла на етапі котловану – найвигідніша, але часто й найбільш ризикова. Проте купівля готових секцій також може обернутися сюрпризами. Загалом перевірка нерухомості в новобудові зводиться до такого:

• дослідити репутацію та юридичне минуле забудовника й усіх осіб, що пов’язані з будівництвом. Це може бути девелопер, виконавець будівельних робіт, компанії або люди, на яких оформлені майнові права або які є учасниками інвестиційного фонду тощо;
• переконатися в законності будівництва;
• дослідити земельну ділянку, історію її власності, користування, цільове призначення та законність побудови заявленого об’єкта;
• дослідити всі публічні реєстри та судові процеси, що стосуються об'єкта будівництва й усіх причетних осіб; 
• проаналізувати угоду, яку вам пропонуватимуть підписати.

Як перевірити забудовника?

Почніть із найпростішого. Дізнайтеся назву компанії та код у ЄДРПОУ й пошукайте інформацію в Google. Звертайте увагу на новини та скандали, у яких фігурував забудовник.

Також компанію варто перевірити по реєстрах. Зокрема, Єдиний держреєстр юридичних осіб дасть відповідь як давно зареєстрована організація, який статутний капітал має та хто її власники й бенефіціари. На сайті Опендатабот можна перевірити наявність податкових боргів. Єдиний реєстр судових рішень розповість пор судові спори, у яких брав участь забудовник.

Щоб перевірити законність будівництва, запросіть у компанії та проаналізуйте:

• дозвіл на будівництво. Важливо звернути увагу, що дозволено будувати за документами, а що реально будує компанія на цій ділянці;
• містобудівні умови та обмеження. Якщо компанія їх порушує, будівництво буде визнане незаконним;
• декларація або сертифікат готовності об’єкта. Переконайтеся, що будинок зданий в експлуатацію і з цим не виникне проблем;
• документи на землю. Зверніть увагу на цільове призначення землі та на яких правах забудовник її використовує. Ідеально, якщо компанія є власником землі, а ділянка призначена для будівництва багатоквартирного будинку.

Цільове призначення землі – це принциповий момент. Якщо будинок зведено на ділянці, яка не призначена для будівництва, його неможливо здати в експлуатацію. За законом, така будова взагалі підлягає знесенню.

Якщо на попередніх етапах не виявлено «червоних прапорців», можна аналізувати договір. Що варто перевірити? Штрафи для покупця та забудовника, строки введення об’єкта в експлуатацію, характеристики нерухомості, умови повернення коштів.

Як перевірити нерухомість від власника?

Традиційно купівлю вторинної нерухомості не пов’язують зі значними ризиками. Об’єкт уже побудований. Його можна подивитися, розпитати власника про деталі та скласти цілком об’єктивне враження. Але не все так просто.

Що принципово важливо перевірити? 

• Право власності та історію його переходу до продавця. Це право може бути зафіксовано в договорі купівлі-продажу чи дарування. Також це може бути свідоцтво про прийняття спадщини або судове рішення, яким продавця визнано власником цього об’єкта. Важливо перевірити право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

• Обтяження – арешти, іпотеки, застави. Їх можна перевірити в тому ж Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
• Борги за комунальні послуги. Попросіть продавця взяти свіжі довідки про відсутність заборгованості в ОСББ або у відповідних комунальних службах.
• Зареєстровані мешканці. Зокрема, неповнолітні діти. Переконайтеся, що продавець закрив це питання та зняв з реєстрації всіх мешканців.

Ще один важливий момент – це юридична історія об’єкта, його попередніх власників і продавця. Варто переконатися, що купівля цієї нерухомості не втягне вас у затяжні судові спори. Тож перевірте Єдиний реєстр судових рішень і сайт Судової влади України. Для пошуку використовуйте адресу об’єкта, дані його попередніх власників та актуального продавця.

Які неочевидні ризики купівлі нерухомості?

Звісно, самостійна перевірка не гарантує безпеку угоди. Поверхневий аналіз дає змогу виявити найвидніші загрози. Проте є ризики, які важко помітити без юридичного досвіду. Йдеться про таке:

• документи не відповідають вимогам закону. Наприклад, під виглядом дозволу на будівництво вам надають будівельний паспорт і запевняють, що це і є дозвільна документація;
• помилки в технічній документації. Наприклад, розбіжності у площі, невідповідність планування тощо;
• номінальний власник. Це класична шахрайська схема, коли зловмисники продають чужу нерухомість за підробленими документами. Тому важливо поспілкуватися з власником особисто, а також перевірити право власності за реєстрами; 
• неправильно оформлені повноваження продавця за довіреністю. Цей документ важливо ретельно аналізувати. Хто і кому видав довіреність? На які конкретно повноваження? До якої дати вони діють?

Нещодавно в нашій практиці був цікавий кейс. Забудовник пропонував підозріло вигідні умови: квартири за ціною, нижчою від ринкової, й автівку в подарунок кожному покупцеві. За запитом клієнтки ми ретельно перевірили компанію та її об’єкти. І знайшли цілий набір тривожних «дзвіночків»:

1. Невідповідність будівництва цільовому призначенню земельної ділянки.
2. За містобудівними обмеженнями гранична висота об’єкта має бути не вище 3 поверхів без урахування мансарди, а планувався 5-поверховий ЖК з мансардою.
3. Замість дозвільної документації нам надали лише будівельний паспорт.
4. Основний КВЕД забудовника – купівля та продаж власного нерухомого майна, а не будівництво, як того вимагає закон.

Крім того, ми дізналися, що деякі інвестори вже подали позови проти забудовника з вимогою повернення вкладених коштів. У результаті клієнтка відмовилася від купівлі квартири в цьому ЖК. Адже об’єкт із порушенням навряд чи б здали в експлуатацію, а повернути втрачені гроші було б украй важко.

Не менш важливий аспект – це правильна інтерпретація результатів перевірки. Важливо не просто знайти інформацію, а зрозуміти: як це впливатиме на угоду та інтереси покупця? Зокрема, це стосується аналізу судових спорів. Адже не кожна судова справа створює ризики для покупця.