Посилення обстрілів змінює географію попиту на первинному ринку, а долар по 47 грн може прискорити рішення покупців – експертка

За даними аналітиків будівельної компанії GAZDA, протягом червня – липня до 40% звернень до відділів продажу компанії надходять від потенційних покупців, які розглядають зміну місця проживання. Восени додатковим чинником, здатним вплинути на рішення громадян, може стати наближення курсу долара до 47 грн/$ та очікуване зростання собівартості будівництва.

Про це повідомила Маріанна Бігунець, комерційна директорка будівельної компанії GAZDA.

За її даними, від початку літа суттєво почастішали звернення від потенційних покупців із Києва та Київської області, Дніпра, Харкова й Запоріжжя, які цікавляться придбанням житла у відносно безпечніших регіонах України.

Зараз частка таких звернень становить близько 30–40% від їхньої загальної кількості. Понад половину потенційних релокантів становлять мешканці Києва та Київської області.

«Звісно, наразі це лише фіксація настроїв, значною мірою пов’язаних з емоціями від систематичних ракетних обстрілів. Такі дані ще не є стійкою тенденцією, про яку можна було б говорити як про новий ринковий тренд. Однак хронічний стан невизначеності та жахливі наслідки ворожих атак можуть дедалі частіше спонукати громадян, які мають фінансову можливість, до зміни місця життя», – зазначила Маріанна Бігунець.

Яке житло шукають потенційні релоканти
Як зазначила експертка, протягом червня – липня найбільший інтерес потенційних покупців зосереджений на квартирах площею від 50 м² до 80 м² із можливістю розтермінування щонайменше на два роки. Частка таких запитів сягає близько 65% від загальної кількості звернень потенційних релокантів.

Водночас близько 80% громадян, які розглядають зміну місця проживання, планують придбати нову квартиру після продажу наявної нерухомості – квартири, приватного будинку або земельної ділянки.

Майже дві третини потенційних покупців готові скористатися програмами розтермінування та сплатити перший внесок у розмірі від 30% до 50% повної вартості житла.

«Отже, ідеться переважно не про спонтанний емоційний попит, а про поступове формування фінансової моделі переїзду. Покупці оцінюють вартість наявних активів, умови їх продажу, можливий розмір першого внеску та щомісячне навантаження за програмою розтермінування», – вважає Маріанна Бігунець.

Послаблення гривні може стати додатковим чинником
Безпековий фактор залишається головною причиною, через яку частина громадян починає розглядати придбання житла в західних областях. Однак у другій половині року до нього може додатися валютний чинник.

За базовим сценарієм, який розглядають аналітики компанії, послаблення гривні в межах 3–4% та наближення курсу долара до 46,5–47 грн/$ можуть вплинути як на рішення покупців, так і на цінову політику окремих девелоперів.

Здорожчання будівельних матеріалів, логістики, будівельних робіт та інженерного обладнання потенційно може стати підставою для осіннього перегляду вартості квадратного метра. Насамперед це може стосуватися об’єктів із високим ступенем готовності, складними інженерними системами та значною часткою імпортного обладнання і комплектуючих.

«Восени валютні коливання, здорожчання будівельних матеріалів, логістики, робіт та інженерного обладнання можуть вплинути на вартість квадратного метра. Однак масштаб такого коригування залежатиме від конкретного об’єкта, стадії його готовності, попиту та структури собівартості», – наголосила Маріанна Бігунець.

За її словами, девелопери мають враховувати тривалий цикл будівництва та планувати витрати на кілька років наперед. Тому під час формування цінових орієнтирів на 2027 рік частина компаній потенційно може закладати прогнозний курс у межах 48–50 грн/$.

«Це не означає автоматичного й одномоментного подорожчання всього первинного ринку. Однак валютний фактор залишатиметься важливим, адже значна частина будівельних матеріалів, інженерного обладнання та комплектуючих прямо або опосередковано залежить від курсу долара чи євро», – пояснила вона.

На її думку, у разі наближення курсу долара до позначки 47 грн/$ восени частина покупців може активізувати пошук житла. Для багатьох це буде не лише реакцією на валютні коливання, а й прагненням перевести частину заощаджень у матеріальний актив.

«Первинний ринок у такому разі може поєднати два ключові мотиви: придбання житла для безпечного проживання та інвестицію в нерухомість, яка має потенціал зберегти свою вартість у період валютних і цінових коливань. Водночас кожен об’єкт потребує окремої оцінки – з огляду на ступінь готовності, якість інженерних систем, строки введення в експлуатацію та фінансові умови придбання», – зауважила комерційна директорка GAZDA.

Головні критерії вибору житла
За словами Маріанни Бігунець, протягом найближчих місяців попит на первинному ринку дедалі більше концентруватиметься навколо трьох основних характеристик: безпечної локації, високої готовності об’єкта та прогнозованості витрат.

У 2026 році безпека залишається першим і найважливішим критерієм вибору нерухомості для значної частини покупців. Саме тому західні області й надалі привертають увагу тих, хто шукає квартиру для постійного проживання, тимчасового переїзду родини або як резервну житлову опцію.

«Воєнні ризики повністю не виключені в жодному регіоні України. Водночас покупці цілком обґрунтовано віддають перевагу областям і містам, де кількість обстрілів була найменшою, а самі випадки мали радше винятковий характер», – зазначила експертка.

Підвищений інтерес до західних областей покупці також пояснюють близькістю до державного кордону, транспортною доступністю та можливістю використовувати придбане житло як основне або резервне.

«Сьогодні кожен потенційний покупець на первинному ринку передусім дбає про власний захист і захист своєї родини. Для частини громадян квартира в західному регіоні може стати місцем постійного проживання, для інших – резервною житловою опцією або місцем тимчасового перебування”, – розповіла Маріанна Бігунець.

Ще одним важливим критерієм є якість самої новобудови. У 2026 році покупець став значно вимогливішим до характеристик житлових комплексів. Найбільший інтерес зосереджується на об’єктах із продуманою архітектурою, готовою або сформованою інфраструктурою, паркінгами, закритими територіями, укриттями чи безпечними просторами, а також енергоефективними й автономними інженерними рішеннями.

Для покупця дедалі важливішою стає не лише початкова ціна квадратного метра, а й прогнозованість загальної вартості володіння житлом.

Експертка наголосила, що під час порівняння пропозицій покупці дедалі частіше враховують додаткові витрати на ремонт, енергоспоживання, утримання будинку, строки завершення будівництва та можливу дату заселення.

Квартира з готовим оздобленням може скоротити час до переїзду та допомогти точніше спрогнозувати загальний бюджет. У воєнних умовах це має особливе значення для родин, які планують змінити місце проживання у відносно стислі строки. На її думку, перевага дедалі частіше надаватиметься квартирам, які не потребують тривалого ремонту. Готове оздоблення дає змогу скоротити час до заселення, уникнути частини додаткових витрат, зафіксувати бюджет і швидше переїхати до нового житла. У воєнних умовах люди дедалі частіше шукають не «проєкт на майбутнє», а простір, яким можна почати користуватися у прогнозовані строки.

«У найближчі місяці поведінку покупців визначатимуть насамперед безпекова ситуація, валютні очікування, фінансові можливості родин і готовність об’єктів. Водночас нинішнє збільшення кількості звернень ще не дає підстав говорити про сформований ринковий тренд: значна частина громадян наразі лише вивчає можливість переїзду та оцінює доступні фінансові сценарії», – підсумувала Маріанна Бігунець.