Діло кредиту. Що заважає банкам фінансувати нові проєкти забудовників
Банки практично не готові кредитувати будівництво на ранніх стадіях – що треба для переходу на проєктне фінансування
Український ринок житлового будівництва завжди розвивався за моделлю, яка суттєво відрізнялася від більшості європейських країн. Основним джерелом фінансування нових проєктів були не банки, а самі покупці житла. Інвестуючи у квартири ще на етапі котловану або ранніх стадіях будівництва, вони забезпечували девелоперів обіговими коштами, необхідними для реалізації проєктів. Така система, попри всі свої недоліки, багато років дозволяла ринку будувати об’єкти без значного залучення банківського капіталу.
Повномасштабна війна суттєво змінила ситуацію. Продажі на первинному ринку різко скоротилися, частина потенційних покупців виїхала за кордон або відклала придбання житла. Водночас зросла собівартість будівництва (подорожчання матеріалів, дефіцит робочої сили, логістичні проблеми тощо). До цього додалися воєнні ризики. У результаті модель, що десятиліттями трималася на коштах покупців, перестала забезпечувати девелоперів необхідним фінансуванням.
Тому девелопери активніше, ніж раніше, намагаються залучити банківські кредити, обсяг яких для бізнесу активно зростає у 2025–2026 роках. Для багатьох забудовників вони можуть стати чи не єдиною реальною альтернативою залученню коштів інвесторів.
Водночас існує багато перешкод для того, щоб одну модель іншою. В Україні майже не сформувався ринок класичного проєктного фінансування житлового будівництва в тому вигляді, у якому він працює на розвинених ринках. Банки навіть до війни кредитували забудовників украй обережно, а якщо й фінансували проєкти, то переважно під заставу вже наявних активів, а не майбутніх грошових потоків від будівництва.
Mind у межах спецпроєкту «Бізнес і банки: діло кредиту» – про те, чи готові українські банки сьогодні змінити свій підхід до фінансування девелопменту, які проєкти вони готові кредитувати та що змінилося у вимогах до забудовників.
Динаміка кредитування
Про пожвавлення попиту бізнесу на кредити свідчить статистика Національного банку України. Після скорочення корпоративного кредитування у 2022 році кредитний портфель банків почав відновлюватися. Зокрема, обсяг гривневих кредитів, наданих нефінансовим корпораціям, зріс із 709,8 млрд грн на кінець травня 2023 року більш ніж до 846,6 млрд грн на кінець травня 2026 року.
Але поки що будівельна галузь у структурі кредитного корпоративного портфеля банків становить усього 1,9% (за напрямом «Будівництво»), досягнувши позначки 16,4 млрд грн. Цей показник із 2021 року стабільно знижувався. Водночас саме у 2026 році кредитний портфель для будівельників почав зростати (див. таблицю нижче).
І хоча будівельна галузь поки що не стала одним із бенефіціарів загального відновлення кредитного фінансування бізнесу, банки підтверджують зростання попиту девелоперів й обсягів кредитування. Деякі з банків навіть роблять акцент на цій галузі.
Кредитний портфель банків за видом економічної діяльності «Будівництво» (станом на кінець грудня відповідного року)
| Рік | Обсяг, млрд грн |
| 2021 | 22,6 |
| 2022 | 19,6 |
| 2023 | 18,5 |
| 2024 | 18,8 |
| 2025 | 13,1 |
| 2026 (кінець травня) | 16,4 |
Джерело: дані НБУ
«В умовах воєнних ризиків ми спостерігаємо поступове відновлення інвестиційної активності бізнесу та зацікавленість у різних фінансових інструментах, зокрема й з боку будівельної сфери», – зазначає Наталя Буткова-Вітвіцька, членкиня правління Ощадбанку, відповідальна за ММСБ.
Тенденцію підтверджує і її колега Оксана Шульга, директорка департаменту МСБ Глобус Банку: «Станом на червень 2026 року Глобус Банк уклав із будівельними компаніями понад 200 кредитних договорів на загальну суму понад 700 млн грн. Це становить близько 15% від загальної кількості кредитних договорів банку з юридичними особами та майже 35% кредитного портфеля юридичних осіб».
За словами Володимира Чорненького, члена правління Скай Банку, голови іпотечного комітету Національної асоціації банків України (НАБУ), зростання зацікавленості в банківських кредитах є закономірною реакцією ринку на зміну моделі фінансування житлового будівництва.
«Під час війни критично знизився інвестиційний попит на купівлю нерухомості, який до повномасштабного вторгнення формував до 70% усіх продажів на етапі будівництва. Винятком залишаються окремі міста заходу України – Львів та Ужгород, де частка інвестиційного попиту відновилася до 30–50%. Покупці стали значно обережнішими: попит дедалі більше зміщується на пізні стадії будівництва або вже введені в експлуатацію будинки. Водночас собівартість будівництва зросла, а передпродажі вже не забезпечують девелоперам достатнього фінансування. Саме тому банки знову розглядаються як потенційне джерело капіталу для нових проєктів», – пояснює він.
Чого вимагають банки
Як зазначають у банках, найчастіше представники будівельної галузі звертаються до них за фінансуванням оборотного капіталу, придбання спецтехніки, обладнання та модернізації виробничих процесів. А ось на проєктне кредитування (фінансування під майбутні грошові потоки) ще досі розраховують одиниці.
«У структурі кредитування кредити на техніку й обладнання становлять понад 42% від кількості кредитних угод у цьому сегменті та 32% від загального обсягу наданого фінансування», – розказала Оксана Шульга.
Крім того, девелопери все частіше беруть кредити на придбання енергоефективного обладнання й автономних джерел живлення.
Водночас банківське кредитування у структурі фінансування житлового девелопменту залишається майже непомітним. За оцінками Скай Банку, на нього припадає менш як 2%, тоді як основним джерелом коштів для забудовників залишаються домогосподарства, які фінансують від 57% до 80% вартості житлових проєктів.
«Якщо говорити саме про класичне проєктне фінансування будівництва, а не про кредити під заставу вже наявної нерухомості, обладнання чи техніки, то його частка є мізерною – близькою до нуля відсотків у банківських портфелях», – зазначив Володимир Чорненький.
За словами учасників ринку, причина такої ситуації полягає не лише у війні. Ще до 2022 року банки вважали девелоперські проєкти одними з найризиковіших напрямів кредитування. Довгий цикл реалізації, залежність від темпів продажів, складність контролю за використанням коштів, а також репутаційні проблеми окремих забудовників змушували банки дуже обережно ставитися до такого фінансування.
Повномасштабне вторгнення лише посилило ці ризики. До них додалися військові загрози, ризик пошкодження або втрати об'єктів, невизначеність попиту, дефіцит робочої сили, проблеми з логістикою та постачанням будівельних матеріалів. У результаті банки суттєво переглянули критерії оцінки девелоперських проєктів, а вимоги до потенційних позичальників стали ще жорсткішими.
«Щоб претендувати на фінансування масштабних чи довгострокових девелоперських історій, компанія повинна продемонструвати абсолютно прозору структуру власності, достатній обсяг власного внеску ініціатора проєкту (наявність власного капіталу), чітко підтверджений попит на об'єкт і зрозумілі та гарантовані джерела повернення кредитних коштів», – каже Наталя Буткова-Вітвіцька.
Крім того, за її словами, головними вимогами до будь-якого позичальника сьогодні є фінансова дисципліна, прозорість ведення бізнесу й наявність реалістичного плану розвитку.
Володимир Чорненький зазначає, що в багатьох випадках поточна модель роботи ринку та створення під кожен житловий проєкт нової юридичної особи без належного рівня статутного капіталу, кредитної історії, нульового балансу викликає питання щодо можливості належно оцінити фінансовий стан девелопера.
Але, за його словами, банк не лише здійснює аналіз фінансової звітності девелоперів, а також оцінює великий перелік інших умов: право на землю, дозвіл на будівництво, містобудівні умови, судові спори, ризики скасування або оскарження дозвільної документації, ризики арешту земельної ділянки, заборони виконання робіт, претензії правоохоронних органів, історію девелопера, кількість завершених об’єктів, затримки, конфлікти з покупцями, реалістичність кошторису, структуру групи, пов’язаних підрядників, джерела фінансування та можливість контролю продажів.
Про посилення вимог до забудовників з боку банків Mind розповіли й самі представники ринку.
«Доступність і умови проєктного фінансування сьогодні значно суворіші порівняно з довоєнним періодом. Якщо раніше банки були готові брати на себе більшу частину ризиків, то зараз девелопер має продемонструвати значно більший власний внесок – як правило, не менше 25–40% вартості проєкту. Саме фінансування переважно надається поетапно, окремими траншами, прив'язаними до виконання конкретних стадій будівництва. Водночас зросли процентні ставки та комісії, посилилися вимоги до звітності, а банки значно частіше проводять інспекції будівельних майданчиків», – навела приклади Галина Ким, фінансова директорка групи компаній DIM.
Її слова доповнила Анна Мурашенко, засновниця та комерційна директорка будівельної компанії RB development. За її даними, щоб отримати проєктне фінансування, забудовник має профінансувати будівництво власним коштом або коштом інвесторів на рівні 30–50%. Як забезпечення або застава зазвичай виступає майбутній об'єкт нерухомості, земельна ділянка та корпоративні права компанії. Щодо процентних ставок, то вони, за словами Мурашенко, коливаються в межах плюс-мінус 20% річних.
Також, за інформацією учасників ринку, банки дедалі частіше вимагають додаткових гарантій або поруки та страхування ризиків. Хоча механізми останніх в Україні досі залишаються недостатньо розвиненими.
Крім того, девелопери звернули увагу ще на одну на вимогу, яка з'явилася вже під час війни, а саме оцінку географічних ризиків. За словами Галини Ким, банки аналізують віддаленість майданчика від зони бойових дій, вимагають підтвердження попередніх продажів або участі покупців у державних програмах, контролюють цільове використання кредитних коштів, проводять значно глибшу перевірку генерального підрядника та дедалі частіше вимагають незалежного технічного моніторингу будівництва.
У результаті змінилися й пріоритети банків. Найбільш охоче вони розглядають житлові проєкти у великих містах центральної та західної України, де попит залишається стабільним, а ризики фізичного пошкодження є нижчими.
Правда, за словами Анни Мурашенко, навіть там банки практично не готові фінансувати будівництво на самих ранніх стадіях. Кредити найчастіше можуть отримати проєкти з високим рівнем готовності – понад 60–70%, тоді як фінансування «з котловану» в Україні через воєнні ризики майже відсутнє.
Динаміка введення в експлуатацію житла в Україні
| Рік | Площа, млн кв. м |
| 2021 | 11,4 |
| 2022 | 7,1 |
| 2023 | 7,3 |
| 2024 | 9,7 |
| 2025 | 9,5 |
Джерело: дані Держстату
Державне партнерство як шанс одержати кредит
Утім, навіть найякісніший проєкт і найнадійніший забудовник не можуть повністю усунути один із ключових ризиків для банку – невизначеність майбутнього попиту. Проєктне фінансування напряму залежить від того, наскільки швидко девелопер продаватиме квартири та зможе обслуговувати кредит.
«Фактично банки сьогодні фінансують уже не стільки квадратні метри, скільки прогнозованість», – каже Олена Рижова, комерційна директорка девелоперської компанії «Інтергал-Буд».
Саме тому дедалі більшого значення набувають державні програми, які стимулюють попит на житло і тим самим знижують ризики не лише для покупців, а й для банків.
Насамперед ідеться про програму «єОселя» (програма пільгового іпотечного кредитування на придбання житла споживачами). Хоча вона не є інструментом підтримки забудовників у прямому розумінні, її вплив на девелоперський ринок важко переоцінити. Фактично вона створює прогнозований попит на первинному ринку, що є одним із ключових факторів під час ухвалення банками рішення про фінансування проєкту.
«єОселя» – це пільговий механізм, який реально стимулює економіку та запускає мультиплікативний ефект: кожна гривня, вкладена в будівництво, активує до семи суміжних галузей. Завдяки низькій ставці програма має попит, і багато девелоперів пропонують житлову нерухомість під неї», – зазначає Павло Грищук, директор компанії «Реноме-Комфорт»
Як розповіла Олена Рижова, «за підсумками 2025 року «Інтергал-Буд» підписав понад 460 договорів за програмою «єОселя», що дало тисячам українців можливість придбати житло на пільгових умовах».
Загалом учасники ринку стверджують, що на первинний ринок житла сьогодні припадає понад 60% іпотечних кредитів за програмою «єОселя».
Масштаб впливу програми підтверджує і статистика. За даними оператора «єОселі» – ПрАТ «Українська фінансова житлова компанія» (Укрфінжитло), у 2025 році банки – партнери державної програми загалом видали 7769 кредитів. З них 4881 кредит було надано на житло першого продажу, зокрема на придбання 1499 квартир у будинках, що перебувають на стадії будівництва.
При цьому загальний обсяг виданих у 2025 році кредитів проти 2024 року зріс на 1,5% – з 14,6 млрд грн до 14,8 млрд грн.
Динаміка іпотечних кредитів, виданих за програмою «єОселя»
| Рік | Кількість кредитів | Сума, млрд грн |
| 2022* | 470-500 | 0,6-0,7 |
| 2023 | 5855 | 8,85 |
| 2024 | 8717 | 14,6 |
| 2025 | 7769 | 14,8 |
| Разом (станом на січень 2026) | 22620 | 38,9 |
Джерело: дані Укрфінжитло.
Банки-партнери програми: Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Сенс Банк, Скай Банк, Банк «Кредит Дніпро», Банк «Глобус», ТАСкомбанк, Бісбанк, РадаБанк
*Програма стартувала в жовтні 2022 року.
Водночас експерти наголошують: не варто ототожнювати «єОселю» з проєктним фінансуванням. Програма не замінює банківські кредити для забудовників, однак істотно підвищує ефективність девелоперських проєктів. Вона перетворює відкладений попит на реальні продажі, прискорює обіг коштів і підвищує впевненість банків у тому, що після завершення будівництва квартири матимуть покупців.
Проте, за словами Олени Рижової, сама участь житлового комплексу в «єОселі» не гарантує отримання кредиту. Як уже зазначалося, банки оцінюють значно ширший перелік факторів.
Що потрібно, аби проєктне фінансування запрацювало
Саме тому головне питання сьогодні полягає вже не стільки в готовності банків кредитувати девелоперів, скільки у створенні умов, за яких таке фінансування буде менш ризиковим. Практично всі учасники ринку сходяться на тому, що проблема полягає не у відсутності ліквідності в банківській системі, а в надто високому рівні ризиків, які банки поки що не готові великою мірою брати на себе.
На думку експертів, у короткостроковій перспективі ключову роль має відіграти держава.
«Щоб банківське кредитування забудовників в Україні справді запрацювало на повну силу, насамперед потрібне зниження воєнних ризиків. Крім того, необхідні державні гарантії покриття збитків у разі можливих пов'язаних із війною руйнувань об'єктів. Також украй важливими є страхування будівельних майданчиків від руйнувань і подальше розширення й масштабування державних програм кредитування населення», – вважає Анна Мурашенко.
Не менш важливим чинником учасники ринку називають і вартість кредитних ресурсів. За словами Павла Грищука, одним із головних драйверів розвитку банківського фінансування могло б стати поступове зниження облікової ставки НБУ. Це дозволило б банкам формувати кредитні та іпотечні продукти за доступнішими ставками, зробивши фінансування реальнішим як для забудовників, так і для покупців житла.
Водночас Володимир Чорненький звертає увагу ще на одну системну проблему. За його словами, підтримка попиту через іпотечні програми є лише однією складовою розвитку ринку. Якщо іпотека стимулює попит, то проєктне фінансування забезпечує появу нової пропозиції. Без доступного фінансування будівництва Україна ризикує зіткнутися із ситуацією, коли покупці готові купувати житло, державні програми працюють, але нових якісних об'єктів на ринку просто недостатньо.
Саме тому, за його словами, наступним кроком має стати створення повноцінної правової інфраструктури для проєктного фінансування. Йдеться про запровадження escrow-рахунків, фондів завершення будівництва, державних гарантій, чітких вимог до капіталу девелоперів, механізмів страхування воєнних ризиків, а також врегулювання юридичних питань, пов'язаних із дозвільною та проєктною документацією.
Після завершення війни, переконані учасники ринку, акцент має зміститися з антикризових механізмів підтримки на побудову повноцінного ринку проєктного фінансування. Як зазначає Олена Рижова, для цього банкам потрібні довгі й відносно дешеві фінансові ресурси, розвиток іпотечного ринку та активніше залучення міжнародних фінансових інституцій до програм відбудови житла.
Фактично саме від появи такої системи залежить, чи зможе Україна перейти від моделі, коли будівництво фінансується переважно коштом майбутніх покупців, до моделі, що давно стала стандартом у більшості європейських країн, – з повноцінним банківським проєктним фінансуванням девелопменту.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
