Чому Україні загрожує нова хвиля «Еліта-Центрів»
Нинішній рік може ознаменуватися крахом будівельного ринку держави
Сотні заморожених будівельних об'єктів, сотні тисяч ошуканих інвесторів... Таким бачать найближче майбутнє України деякі експерти у сфері нерухомості, інвестори та забудовники. Скептики вважають їх прогнози занадто песимістичними, стверджуючи, що будівельну галузь зупинити не можна. Але статистика падіння обсягів продажів житла на тлі бурхливого зростання кількості споруджуваних житлових комплексів свідчить про зворотне. Уже зараз багато компаній фінансують добудову будинків за рахунок продажу квадратних метрів у нових об'єктах і масово переносять заплановані терміни введення в експлуатацію на рік і більше.
Ринок первинної нерухомості на грані колапсу. «Мильна бульбашка лопне, як і в 2009 році, тільки масштаб буде набагато більший. У довгобуди можуть перетворитися близько 90% споруджуваних нині об'єктів. Початок цієї тенденції зможемо спостерігати вже цього року», – прогнозує почесний президент Союзу фахівців з нерухомого майна України Олександр Рубанов, і додає, що більше половини нинішніх інвесторів не зможуть отримати нерухомість, за яку вони заплатили гроші.
Про подібний розвиток подій на ринку житлової нерухомості України говорить і аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький. За його словами, у Києві працює понад сотня будівельних компаній, в яких маса підрядників. З проблемами фінансування споруджуваних об'єктів зіткнуться практично всі. «Колапс повинен був відбутися ще минулого року. Але з урахуванням того, що банки руйнувалися і вкладники забирали свої гроші, вкладаючи їх в нерухомість, це відтермінувало даний процес на якийсь час. Але і ці гроші вичерпуються. Забудовники за допомогою різних акцій намагаються «видурити» у людей останнє», – пояснює він.
«Я не думаю, що всюди зупиняться крани. Але «музика затихає». Просто розтягнеться введення в експлуатацію на роки. Частково тому, що в будівельну галузь прийшли дилетанти, які починають «витягувати» прибуток до моменту введення об'єкта в експлуатацію», – вважає керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов.
Прогнози фахівців з нерухомості далеко не безпідставні: більшість опитаних Mind будівельних компаній столиці констатують різке падіння попиту. Щоправда, офіційно керівники компаній про це мовчать. «Це досить закрита інформація і на ринку про це відкрито не говорять», – пояснює комерційний директор девелоперської компанії НЕСТ Костянтин Браво.
Але в неофіційних бесідах менеджери середньої ланки повідомляють про катастрофічне скорочення числа інвесторів. «Тенденція падіння продажів почалася в жовтні-листопаді 2016 року, з лютого нинішнього року продажі впали дуже сильно. Наприклад, у квітні, який завжди характеризувався сплеском активності, падіння продажів порівнянні з квітнем минулого року склало 50%. І це в економ-сегменті, де будуються дуже дешеві квартири, на які ще зберігається попит. Все, що дорожче (бізнес-сегмент), – повний штиль», – нарікає маркетолог середньої за величиною столичної компанії, що побажав залишитися неназваним. «Відчуваємо серйозне падіння попиту», – додає на умовах анонімності менеджер компанії «Київміськбуд».
Найменше піддається негативним тенденціям нерухомість високого цінового сегмента. Тут, за словами Костянтина Браво, падіння продажів не спостерігається. «Люди, в яких є гроші, продовжують заробляти і вкладати в нерухомість. Ті, у кого стоїть питання збереження грошей, вважають за краще купувати квартири після введення в експлуатацію, з документами на право власності. А ті, хто закрив питання збереження коштів, вкладають їх з метою інвестицій на початковій стадії, але поділяють ризик з девелопером», – говорить він. Однак частка таких об'єктів на ринку незначна і збільшуватися не буде, оскільки забудовники, які працюють у цьому сегменті, обмежені територіальним розташуванням комплексів – вільних наділів у центральній частині Києва та інших обласних центрів практично не залишилося.
Олександр Рубанов додає, що удар зможуть витримати і великі компанії, що давно зарекомендували себе на ринку як надійні забудовники. «Але їх можна полічити на пальцях», – упевнений він.
Гроші закінчуються, пропозиція зростає. Згідно з даними Держстату, кількість введених в експлуатацію квадратних метрів у 2016 році не перевищує цей показник роком раніше. Проте число споруджуваних житлових об'єктів наразі зашкалює. За даними компанії «Альянс-Новобуд», лише в Києві квартири від забудовників продаються в 285 комплексах. Ще 287 житлових комплексів будується в Київській області, причому 177 з них – у Києво-Святошинському районі. Згідно з даними порталу ЛУН.ua, тільки в Ірпені налічується 84 новобудови, у Вишневому – 82, на Софіївській Борщагівці – 26 нових комплексів, у Бучі – 19, на Петропавлівській Борщагівці – 8, у Гостомелі – 6.
Більш того, частина споруджуваних комплексів дуже масштабні. Наприклад, проект ЖК «Scandia» у Броварах передбачає зведення на території 80 га 100 будинків з максимальною поверховістю до семи поверхів. Проект «Європейка» на Софіївській Борщагівці включає 112 будинки заввишки від чотирьох до шести поверхів, які зводяться на площі 20 га (розрахований приблизно на 12 000 осіб). Закладений минулого року житловий комплекс «Нова Буча» передбачає зведення на 82 га будинків для 20 000 жителів. ЖК «Озерний Гай» в Гатному, який розташується на 48 га, налічує 5000 квартир. Забудовник ЖК «Софія Резиденс» на Софіївській Борщагівці планує на 50 га побудувати 50 будинків. Тобто загальний обсяг житла, яке надійшло в продаж, у рази перевищує показники минулих років.
Не зважаючи на зростаючу пропозицію новобудов, число платоспроможних громадян, що мають можливість і бажання вкласти кошти в об'єкти, що будуються, невблаганно скорочується. «Всі, хто могли, гроші вже познімали, всі, хто бажали, – витратили їх на нерухомість. Просто так вже ніхто не купуватиме – з урахуванням податків і високих комунальних тарифів квартири купуватимуть лише як перше житло, для себе», – упевнений Сергій Костецький. З цього року, за його словами, всі прекрасно зрозуміли, що з точки зору збереження капіталу нерухомість не цікава. Тому кількість угод падає, так само як і їхні суми. Щоб врятувати ситуацію, забудовники масово переорієнтуються на малометражні смарт-квартири. «Але там вартість квадратного метра дорожче, бо в кожну кімнату треба завести всі комунікації», – додає Сергій Костецький.
Посилення боротьби за клієнта змушує забудовників і далі знижувати вартість квадратного метра. Тому ліквідність багатьох проектів повільно сповзає до нуля. За словами юриста-консультанта з нерухомості Івана Кудояра, уже зараз на будівельному ринку спостерігається виникнення фінансових пірамід, коли добудову будинку фінансують інвестори нового будинку. Це підтверджує і статистика: у 2016 році частка непроданих за період будівництва квартир, які потрапляють згодом на вторинний ринок, складала біля 5% у Києві і близько 12% – в області. Зараз же їхня частка зросла до 12 і 25% відповідно. «Якщо не станеться дива, то будівельну галузь чекає велике розчарування», – вважає Іван Кудояр.
Недобудована споруда «Еліта-центр»
Міфи і реальність заміського життя. На думку опитаних експертів, найбільш вразливими є забудовники передмість столиці, падіння продажів у яких серед іншого стимулює відсутність інженерної, транспортної та соціальної інфраструктури. Наприклад, радник заступника голови КМДА Олексій Тихонов прокоментував у Facebook рекламу одного з приміських комплексів так: «Неправильне призначення землі. Порушення поверховості. Немає жодних комунікацій. Вода – незаконна врізка, крадуть. Каналізація – врізка в списаний заблокований колектор. Коли рівень заповнитися – фекалії підуть фонтаном. Електрика – від дизель-генератора на вулиці. Опалення – пелетний котел у підвалі із загрозою учадіти від СО на смерть».
Споруджуваних комплексів з подібними проблемами під Києвом десятки. І це далеко не всі перераховані проблеми. До них слід додати відсутність дитячих садів, шкіл і поліклінік, слабо розвинену мережу громадського транспорту. За словами Олександра Рубанова, рано чи пізно потенційні покупці зрозуміють, що крім ціни за цими проектами нічого немає. «Є проблеми з облаштуванням інженерних мереж, у першу чергу каналізації. Ну і, звичайно ж, транспортна інфраструктура – вже зараз виїхати з багатьох передмість у годину пік неможливо. Поля забудовуються оскаженіло і нестримно, місцевій владі аби гроші отримати, а наслідки її не хвилюють. Це колапс, особливо правобережна частина: Софіївська і Петропавлівська Борщагівка, Вишневе, Петрівське тощо».
Втім, самі забудовники не такі песимістичні. На думку менеджера однієї з київських будівельних компаній, який побажав залишитися неназваним, частина дрібних забудовників дійсно можуть зупинити роботи і заморозити свої об'єкти. Ще частина перенесуть терміни введення будинків у експлуатацію на два-три роки. «Повного колапсу не буде, тому що постачальники будівельних матеріалів і компанії, які надають послуги (оренда техніки) розуміють, що грошей немає, і готові працювати за бартером, частково за квадратні метри. Який сенс забирати кран з майданчика, якщо його ніхто не візьме в оренду», – пояснює він. Його думку поділяє і Михайло Артюхов, за словами якого, забудовники, що зіткнулися з фінансовими проблемами, поступово скорочуватимуть обсяги будівельних робіт, але не заморожуватимуть їх. «Вони чудово розуміють: як тільки крани зупиняться і рух на будівництві припиниться – це кінець», – каже він.
Але навіть у разі мінімізації витрат забудовникам все одно буде потрібно фінансування – треба платити за рахунками, виконувати зобов'язання перед підрядниками, годувати будівельників. Питання в тому, як довго вони зможуть це робити за повної відсутності продажів?