Олександр Попов: «Проблеми у нашій містобудівній сфері такі ж закономірні, як ранковий головний біль після літру горілки»
Директор архітектурної компанії «Архиматика» – про причини хаотичної забудови українських міст, низьку якість споруджуваного житла і ймовірність обвалу ринку первинної нерухомості
З Олександром Поповим, партнером і директором архітектурної компанії «Архиматика», ми познайомилися під час проведення EE Real Estate Forum-2017 – третього форуму в сфері нерухомості країн Східної Європи. Перед виступом на одній з панельних дискусій організатори заходу – Ukraine Real Estate Club – Олександра Попова представили як одного з небагатьох архітекторів, що прагне йти в ногу з часом і не боїться порушувати усталені канони і догми.
«Знаєте, чому на пострадянському просторі ранжують квартири за кількістю кімнат, а в Європі та США, і слідом за ними в усьому іншому світі, – за кількістю спалень? – звернувся він до аудиторії на початку презентації розробленої «Архиматикою» концепції PRO-квартир. – Бо в пострадянських мізках все ще живий архетип гуртожитку – комунальної квартири, де змушені проживати декілька сімей. І в якій приватний простір сім'ї – не квартира в цілому, а кімната, тоді як кухня і «зручності» знаходяться в спільному користуванні. Рахуючи кімнати у квартирі, пострадянська людина підсвідомо передбачає, що за необхідності (наприклад, у разі розлучення) вона зможе розділити покімнатно житлоплощу або здати кімнату в оренду. Але якщо в двокімнатних квартирах та більших таке спільне проживання різних сімей хоча б у принципі можливо, то однокімнатна квартира – гуртожиток з однієї кімнати, це просто ірраціональний парадокс».
Хоча з року в рік зростає попит на нестандартні якісні проекти, 80% будівельних компаній, на думку Олександра Попова, продовжують зводити житло, що мало чим відрізняється від проектів 60-річної давності. Де в квартирі молода сім'я поставить дитяче ліжечко? В якому місці можна обладнати спортивний куточок або робочу зону? Відповідей на ці питання у більшості забудовників немає. «Я питав, навіщо вони це будують? Мені відповідають, що таке житло було, є і буде в тренді. Мовляв, у нас покупець невибагливий, йому не потрібне середовище у дворі, йому не потрібна красива вхідна група та місця загального користування, йому не потрібен гарний фасад, продумане планування квартири», – нарікає Попов.
На думку архітектора, неперебірливі покупці дійсно все ще зустрічаються, але ніша цих покупців обмежена і з кожним роком вона звужується. Пропозицією, яка є на ринку, ця ніша вже наповнена вщент. Саме тому навіть найконсервативніші забудовники зараз змушені міняти свої проекти, поступово підлаштовуючись під вимоги досвідчених й раціонально мислячих покупців, кількість яких постійно зростає.
Листковий пиріг
– Як ви ставитеся до нинішньої хаотичної забудови?
– Те, що відбувається зараз у містобудівній сфері, так само закономірно, як головний біль у людини, яка вчора випила літр горілки. У нас останні 30 років містобудівна наука не розвивалася, а світ навколо змінювався. Наших містобудівників вчили ще за канонами Афінської хартії (1933 рік), що передбачала функціональний розподіл районів на житлові території, виробничі тощо. Але актуальна сьогодні містобудівна доктрина вимагає діаметрально протилежного – поліфункціонального використання територій.
Наприклад, ми прийшли до розробників детального плану території та показуємо концепцію: нижній рівень – паркінг, вище – торговий центр, потім офіси, ще вище – житло. Листковий пиріг, на жаргоні архітекторів. Півсвіту забудовано такими проектами. А вони відповідають: «У нас зонування в одній площині. Ми не можемо таке прийняти, бо у нас ось ця ділянка землі – під суспільне призначення, а ось ця – під житлове, нашаровувати одне на одне не можна».
– Але ж такі проекти реалізуються – забудовники масово не дотримуються містобудівного законодавства, помахом руки змінюють цільове призначення землі, будують що кому заманеться?
– Якщо є правила, які не відповідають вимогам часу, то можна або їх дотримуватися, і тоді все зупиниться, або не дотримуватися, і тоді якось воно буде. У нашій країні містобудівники витрачають всі свої таланти на те, щоб створювати видимість дотримання застарілих правил. Але при цьому абсолютно не контролюють і не визначають своєю роботою багато аспектів, які потрібно сьогодні визначати і контролювати. Ось це і є рецепт нашого хаосу.
– Тобто ви підтримуєте точкову забудову?
– Я бачу її неминучість на сьогоднішньому етапі розвитку. Вона визначена відсутністю актуальної для нинішнього часу містобудівної доктрини. Як приклад можна навести Москву, в генеральному плані якої є таке поняття, як спільне використання території. Тобто можна на різних рівнях будувати і житло, і торгові центри, і офіси, і все це на одній і тій самій ділянці. У Москві головний архітектор міста сьогодні визначає і реалізує актуальну архітектурну політику забудови міста.
Раніше у нас головний архітектор міста теж був наділений мало не диктаторськими повноваженнями. Але в чинному містобудівному кодексі позиція головного архітектора повністю знівельована – йому не залишили жодних повноважень. З такими вихідними результативно працювати може тільки воістину справжній герой. Як, наприклад, це робить Юліан Чаплінський у Львові.
– Якщо збільшення щільності населення неминуче, неминучий і колапс транспортної, інженерної та соціальної інфраструктури. Невже це нормально?
– Це не нормально. Жахливо дискомфортно. І, на жаль, абсолютно закономірно, виходячи з того, як ми провели пострадянський час. Але при цьому аж ніяк не фатально. Так живуть Бангкок, Джакарта, Бомбей. І навіть Європа, на яку ми рівняємося. Це дуже свіжий рівень в історичному контексті якості життя. В середині ХІХ століття в Лондоні – світовій столиці на той час – не було каналізації. Коли огидний запах від Темзи став таким сильним, що в парламенті перебувати вже було неможливо, британці знайшли технічне рішення, зробили каналізацію. І зараз Лондон – одне з найкомфортніших міст світу, хоча щільність населення там дуже висока. Все можна виправити, щоправда, за двох умов: мають бути мізки і фінанси.
– Багато фахівців вважають, що радянські принципи освоєння території не такі вже й погані. Тоді під час проектування нового району спочатку закладали, скільки там буде жити людей, відповідно визначали, скільки знадобиться дитячих садків, шкіл та поліклінік, якою має бути ширина дороги і пропускна здатність мереж.
– Так, для свого часу непогано. Але все це проектувалося в одній площині, а сьогоднішній світ все більше тривимірний. Проектуючи мікрорайони, тоді спиралися на стратегію розвитку Держплану, який вирішував, який завод розміщувати в якому місті, а відповідно, і скільки для його працівників необхідно квартир, лікарень, театрів. Сьогодні замість Держплану – тисячі різновекторних бізнесів, що фізично ніколи не зможуть зібратися разом і виробити якусь спільну стратегію розвитку, щоб повідомити її нашим містобудівникам. А без таких вихідних радянська система містобудування просто не може працювати, що вона протягом пострадянського часу з успіхом і демонструє.
– У США більшість міст теж розвиваються в одній площині, висота 80% будинків становить від 3 до 6 поверхів. Чим не приклад для наслідування?
– Це також не дуже комфортно з точки зору великих відстаней. Там змушені будувати масу автодоріг, долати колосальні відстані від будинку до місця роботи. Без власного автомобіля там жити неможливо. Система громадського транспорту в багатьох містах взагалі відсутня або слабо розвинена, а пішки ходити занадто далеко.
У Лондоні за останні роки побудовано 200 хмарочосів у центральній зоні, і ще 400 планується побудувати. Кожен з цих хмарочосів – витвір мистецтва, дуже якісна архітектура. Місцеві містобудівники проаналізували і дійшли висновку, що центральна зона – це одна комерція, готелі та жодного житла. А комфортне місто має бути багатофункціональним. Тобто в одному місці й трошки паблік спейсу, і трошки житла, і трошки комерції, щоб можна було жити, працювати і відпочивати в одному місці. А у ХХ столітті концепція забудови була інша: в одному районі житло, в іншому – промисловість, у третьому – парки.
– Не всім пощастить жити і працювати в одному місці. До цих хмарочосів ще під'їхати треба, кудись втиснути автомобіль. А на дорогах затори, місця для паркування всім не вистачає.
– Є закономірність, з якою свого часу зіткнулися Сполучені Штати: чим більша ширина дороги, тим більше автомобілів і тим більші затори. Шириною проїзної частини питання транспорту не вирішується. Автомобіль, у середині якого одна-дві людини, займає на дорозі дуже багато місця. Цю проблему вирішує якісна система громадського транспорту, пов'язана з системою велодоріжок і комфортних пішохідних зон.
Наприклад, у Москві – одна з кращих мереж метро у світі, але пересуватися на велосипеді або пішки там дискомфортно. Тому люди вважають за краще метро, тільки якщо від виходу з нього до місця призначення не більше 5 хвилин пішки. Якщо більше – відразу їхатимуть на авто. А ось в Копенгагені я три дні провів, пересуваючись пішки і на велосипеді, і отримав колосальне задоволення, незважаючи на похмуру холодну січневу погоду: жодного бажання пірнути під землю або сісти в машину, бо в місті – шикарна велосипедна та пішохідна інфраструктура. Таку ж саму інфраструктуру необхідно зробити і у нас. Якщо наші містобудівники вже який рік не можуть вирішити, з якого боку до цього питання підійти, необхідно просто імпортувати містобудівників з-за кордону. Наприклад, привезти з Берліна. Скільки б це не коштувало, все одно місто отримає від цього більше.
– Раз вже ми говоримо про містобудування, як, на ваш погляд, має вирішуватися проблема застарілих хрущовок, ресурс яких вже вичерпано?
– Я пропоную переадресувати це питання жителям хрущовок: хочуть вони жити в цьому житлі чи ні? Ось якщо ці хрущовки порожніють, якщо люди не хочуть там жити, як в Детройті, і навіть не можуть їх здати в оренду – тоді треба організовувати знесення.
– Але ж зараз кажуть про те, що ці будівлі можуть просто розвалитися?
– Якщо можуть розвалитися, тоді потрібно зробити обстеження конструкцій і визначити, які будинки дійсно становлять загрозу, і їхніх жителів необхідно розселити. В інших – провести санацію, утеплити. Я чув про плани знесення районів хрущовок і будівництва на їхньому місці висоток, куди будуть переселяти старожилів. Треба правильно поставити питання: те, що пропонується на зміну хрущовок, якісно на рівень краще? На жаль, все, що пропонувалося будувати на місці хрущовок, це той самий «дискомфорт-клас», що не дуже відрізняється за якістю від хрущовок. Немає сенсу переїжджати з хрущовки у 25-поверхові бетонні джунглі, які через 10 років так само захочуть знести, як сьогодні хрущовки. Треба запропонувати нову якість житла і тоді зносити.
Олександр Попов
В очікуванні кризи
– Ви вірите в швидкий обвал ринку житлової нерухомості?
– Є причини і вірити, і не вірити. З одного боку, у нас протягом декількох років більше будувалося, ніж продавалося, і цей процес триває. У результаті кількість непроданих квартир постійно зростає, і на думку деяких експертів, уже досягла 60 000. З іншого – споживчі можливості поступово збільшуються, а вартість нерухомості не піднімається, як у 2006–2008 роках, завдяки чому вона стає доступнішою. Тобто існує ймовірність, що з часом попит і пропозиція стануть збалансованими, але це залежатиме від економічної ситуації в країні.
У 2008 році в Іспанії було побудовано дуже багато якісного житла, цілі міста. Вийшов надлишок, бо всі, хто міг купити це житло, зокрема і завдяки доступним дешевим кредитам, його купили. Попит упав до нуля. У нас же попит існує, ось тільки грошей на його задоволення не вистачає, а доступних і дешевих кредитів теж немає.
І ще одна проблема, про яку я не втомлююся говорити. Більшість житла, перевиробництво якого наразі спостерігається, я жартома називаю «дискомфорт-клас». Це квартири з типовими радянськими плануваннями, які за 60 років практично не змінилися. У 50-ті роки минулого століття всі ходили в шинелях. Вони були зшиті для всіх, і однаково не підходили нікому. Так ось ці квартири і будинки, в яких вони розташовані, – як шинелі. Подивіться, як різноманітно одягнені люди сьогодні – ось так змінилося за 60 років суспільство. І як же абсурдно на тлі цих змін виглядають ці «бетонні шинелі»? Ось ці будинки в першу чергу і ризикують залишитися нерозпроданими, бо вони не відповідають вимогам часу ані за плануванням, ані за енергоефективністю, ані за зовнішнім виглядом.
– Тобто обвал ринку практично неминучий?
– Я не думаю, що ринок лопне, як мильна бульбашка. Хоча б тому, що зазвичай таке відбувається, коли цього ніхто не чекає. А зараз всі на це очікують. Але частина компаній зіткнуться з серйозними проблемами при реалізації своїх об'єктів і будуть відчайдушно демпінгувати.
– Більшість компаній, як і раніше, будують за рахунок коштів, які одержують від продажу квадратних метрів. Забудовників, що мають суттєві обігові засоби, які дозволяють вести будівництво навіть за умови зупинки продажів, – одиниці. З огляду на те, що кількість комплексів, що зводяться, постійно зростає, а кількість покупців падає, рано чи пізно частина компаній відчують фінансові проблеми, через що їхні будівництва зупиняться. І як тільки кількість заморожених будівництв досягне критичної маси, на ринку почнеться паніка, виникне недовіра до всіх забудовників. Ви не згодні з таким сценарієм розвитку подій?
– Так станеться, якщо з'явиться зовнішній системний фактор. Економісти називають це «чорний лебідь». Наприклад, у 2019 році закінчується програма стенд-бай МВФ, тоді ж Україна має виплатити $5 млрд, що значно більше, ніж в інші роки, а ще й президентські вибори. Ось уявіть собі, що всі ці три фактори зійшлися: вибори спровокували заворушення в країні, до влади прийшли популісти, з якими західні партнери перестануть вести діалог і займуть вичікувальну позицію. У результаті фінансові надходження в країну вичерпаються або сильно зменшяться, буде оголошений дефолт. Ось це називається «чорний лебідь».
– Значить, кризи на ринку слід чекати у 2019 році?
– Не обов'язково. Можливо, вона станеться у 2020-му, можливо, у 2021-му, а, можливо, у 2022 році. Подібні кризи виникають періодично, як це вже відбувалося в 1998-му, потім у 2004-му, у 2008-му і в 2014-му. Рано чи пізно «чорний лебідь» обов'язково прилетить. І вб'є, в першу чергу, «дискомфорт-клас», тобто творців нецікавого неякісного продукту.
– Мінрегіон має намір впровадити житлову програму, яка передбачає передавання квартир у лізинг. Чи здатна така програма істотно збільшити продажі житла і запобігти або відсунути можливий обвал ринку?
– Так, здатна. Але я за те, щоб криза була, щоб вона добила цю халтуру. Щоб більше нікому не приходило в голову це будувати. Бо хрущовки – це дуже боляче і в містобудівному, і в соціальному плані. Але ніхто навіть не уявляє, наскільки буде боляче вирішувати проблему ось тих 20–25-поверхових бетонних джунглів, які зараз будують. Чим швидше це зупиниться, тим більше будуть вдячні нам прийдешні покоління.