Рейтинг прибутковості столичних ЖК: які новобудови наразі недооцінені

Рейтинг надійності забудовників, над яким зараз працює Mind, містить у собі кілька параметрів для розрахунку, кожен з яких може бути корисним при виборі ЖК для інвестицій або для життя. Ми вже опублікували рейтинг будкомпаній, які зводять житлові комплекси на ділянках з неправильним цільовим призначенням. 

Ще один параметр рейтингу – інвестиційна привабливість новобудов. Не є таємницею, що значна частина угод на ринку нерухомості має інвестиційний характер. Тому підбір правильного об'єкта для інвестицій – це окреме мистецтво, що часто ґрунтується на емоціях.

Ми же разом із компанією M4U вивчили всі чинники, які впливають на ціноутворення квадратного метра ще не зданого об'єкту: місцерозташування проєкту, наявність інфраструктури, класність будинку, поверховість, рівень готовності будинку / житлового комплексу та інші. Також ми врахували й зовнішні чинники, наприклад вибори або карантин.

Загальний рейтинг інвестпривабливості і порядок ЖК у ньому відранжовано з урахуванням 4 параметрів або варіанту реалізації інвестиції: прибутковість щодо депозиту при продажу напередодні здачі, прибутковість щодо депозиту при продажу вже після введення в експлуатацію, ROI (чиста виручка від продажу) і прибутковість при здачі в оренду (розрахована на підставі строку окупності інвестицій від здачі в оренду).

У результаті виявилося, що в Києві чим вищий клас проєкту, тим менше (у процентному вираженні) прибутковість інвестування в нього:

• для класу «еліт» ROI становить у середньому менше 7%, а його прибутковість трохи нижче прибутковості депозиту;
• для класу «бізнес» ROI в середньому 17–20%, а прибутковість щодо депозиту складає + 9%;
• для класів «комфорт» і «економ» середні показники ROI 25–30%, прибутковість щодо депозиту становить + 20%.

Квартири в центрі коштують дорожче, ніж на околиці. Це зрозуміло: транспортна доступність, розвинена інфраструктура тощо. Буває, що відстань між житловими комплексами – всього один-два кілометри, а ціни на квартири в них відрізняються на 20–30%.

Однією з причин може бути класність. Чим вище клас будинку, тим більше можливостей у його мешканців: у ЖК є не тільки дитячий майданчик і один магазин, а ще й спортивні арени, освітні установи, ресторани, кафе, салони краси, паркінги тощо.

Велику увагу девелопери зараз приділяють формуванню не просто місця проживання, а цілого простору для життя. І в межах цієї концепції на території ЖК створюють або облагороджують прилеглі парки і/або зони для сімейного відпочинку. Ціна в таких комплексах на 10–25% вище, ніж у звичайних новобудовах, розташованих по сусідству.

Але навіть у межах одного ЖК вартість квартири однакової площі може відрізнятися: один будинок уже зданий в експлуатацію, а інший ще тільки будується. Різниця може становити від 10% до 30%.

У деяких проєктах важливу роль відіграє «видова» складова – панорама, що відкривається з вікон. Видовими квартирами вважаються ті, з яких можна побачити річку Дніпро, озера, основні культурні або історичні пам'ятники тощо. Таке житло може коштувати на 10–30% дорожче за аналогічне, але з іншою панорамою.

Чи впливає технологія будівництва на вартість? Так. Квартири в будинках, зведених за монолітно-каркасною технологією, коштують дешевше, ніж у цегляних новобудовах.

Сьогодні ми публікуємо топ-50 недооцінених проєктів житлових комплексів Києва. При складанні рейтингу не враховувалася надійність забудовника. Ці показники ми опублікуємо найближчим часом.

Рейтинг інвестпривабливості проєктів підготовлений у співпраці з партнером Mind – компанією M4U.

Методологія

Джерела інформації 

Усі необхідні дані були взяті з відкритих джерел інформації:

1. Перелік усіх житлових комплексів Києва, які знаходяться в стадії активних продажів, – сайти забудовників і сайти-агрегатори пропозицій від забудовників.

2. Усі дані про проєкти первинного ринку: назва, клас, дата введення, ціна продажу – сайти забудовників і сайти-агрегатори пропозицій від забудовників.

3. Дані про пропозиції вторинного ринку – сайти-агрегатори пропозицій від господарів квартир або ріелторів.

Важливо! Для аналізу бралися до уваги ціни одного порядку: середня ціна продажу в проєкті (для первинного ринку) або в будинку (для вторинного ринку) для квартир у стані «без оздоблення».

Як розраховуються зазначені в таблиці показники інвестиційної привабливості?

1. Додатковий прибуток від продажу після введення щодо депозиту.

Логіка показника будується за наступною моделлю:

- на первинному ринку в проєкті купується квартира за ціною забудовника;

- після введення проєкту в експлуатацію квартира продається за ринковою ціною, сформованою на вторинному ринку в цій локації;

- розраховується чиста виручка після продажу (від суми продажу віднімаються податки та інші обов'язкові витрати (податок з доходу від продажу об'єкта нерухомості в розмірі 5%, військовий збір у розмірі 1,5%, держмито – 1% за реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомості);

- чиста виручка після продажу порівнюється з чистою виручкою від альтернативного варіанту інвестування (депозиту з капіталізацією на період від поточного місяця до дати введення проєкту в експлуатацію (враховується ставка 8,82% відповідно до індексу ставок депозитів для фізосіб на 12 місяців від 01.12.2020).

Позитивне значення показника «Додатковий прибуток від продажу після введення щодо депозиту» говорить про те, що інвестування в цей проєкт вигідніше за депозит.

Примітка: у підсумковій таблиці відображено середнє значення по проєкту для всіх варіантів пропозицій (дата введення, кількість кімнат), за якими є актуальні пропозиції.

Примітка: у рейтингу враховуються тільки ті об'єкти, які не введені в експлуатацію, і строк до введення становить понад один квартал.

2. Додатковий прибуток від продажу до введення щодо депозиту

Логіка показника будується за такою ж моделлю, як і попереднього, з тією різницею, що продаж відбувається за один квартал до дати введення (це звільняє від сплати податків та інших витрат).

3. ROI (від продажу після введення)

Логіка показника будується за такою ж моделлю, як і першого, з тією різницею, що чиста виручка після продажу (від суми продажу віднімаються податки та інші обов'язкові витрати) порівнюється з початковою сумою інвестування.

4. Період окупності при здачі в оренду (міс.)

Логіка показника будується за наступною моделлю:

- на первинному ринку в проєкті купується квартира за ціною забудовника;

- прораховується сума, необхідна на ремонт і меблі для здачі квартири в оренду;

- після введення проєкту в експлуатацію квартира здається в оренду за ринковою ціною, сформованою на вторинному ринку орендного житла в цій локації;

*При формуванні такої ціни беруться до уваги 5 найближчих до проєкту будинків з актуальними пропозиціями на вторинному ринку; за середніми цінами пропозицій кожного з будинків робиться поправка ціни з урахуванням показників «інфраструктури і транспортної доступності» локації проєкту щодо локації цього будинку.

- сума первинної інвестиції і витрат на ремонт і меблі ділиться на ціну здачі в оренду, до цього значення додається кількість місяців до введення проєкту в експлуатацію.