Чужа земля: які компанії будують ЖК на ділянках з неправильним цільовим призначенням

Чужа земля: які компанії будують ЖК на ділянках з неправильним цільовим призначенням

Чому так відбувається і чим це загрожує потенційним покупцям квартир

Этот материал также доступен на русском языке
Чужа земля: які компанії будують ЖК на ділянках з неправильним цільовим призначенням
Фото: pixabay

Рейтинг надійності забудовників, над яким зараз працює Mind, включає в себе кілька параметрів для розрахунку. Один із них – правильне цільове призначення земельної ділянки, на якій будівельні компанії зводять свої житлові комплекси.

Як ми рахували?

Mind проаналізував усі будкомпанії, що звели або зводять понад чотири об'єкти в столиці з початку 2016 року. На першому етапі ми відбирали забудовників, чий портфель включає здані об'єкти в період 2016–2019 років. Також усі ці гравці ринку зараз будують нові ЖК.

Ми не стверджуємо, що компанії, які не мають у портфелі зданих об'єктів, обдурять своїх інвесторів. Ми лише говоримо, що новачки формально не мають відповідного досвіду роботи в системі.

Що це означає?

Будівництву в Україні притаманна безліч особливостей, які новому гравцеві складно відразу осягнути. Наприклад, процедура здачі об'єкта в експлуатацію. Цим займається Державна архітектурно-будівельна інспекція (зараз триває процес її реформування. – Mind). Саме це відомство визначає, наскільки проєкти відповідають чинному законодавчому полю з погляду будівельних норм, заявленої декларації тощо.

Інакше кажучи, якщо заявлявся об'єкт у п'ять поверхів, а побудували висотку на 21 поверх, то цей будинок ДАБІ – теоретично – прийняти не повинна. Якщо земельна ділянка спочатку відводилася під промислове будівництво, а на ній збудований житловий будинок, то і такий об'єкт ДАБІ не може прийняти в експлуатацію. Але це – лише в теорії. Насправді ж такі випадки трапляються доволі часто.

У чому небезпека для покупця?

Об'єкти, побудовані з порушеннями земельного законодавства, здаються в експлуатацію за рішенням суду або за «договором» з інспектором. Але це пов'язано зі збільшенням термінів здачі, блокуванням майданчиків активістами, додатковими корупційними витратами – тобто чинниками, які знижують надійність будкомпанії.

Яскравим прикладом можна вважати кейс житлових комплексів компанії «УКО» і афілійованих з нею юросіб, які входили в зону впливу Анатолія Войцеховського. Більшість своїх проєктів він будував з порушенням містобудівного законодавства та здавав в експлуатацію за рішенням судів.

Сам Войцеховський зараз у розшуку, а 17 з 40 його об'єктів передані АРМА. І відомство, попри численні наради з місцевою владою, так і не знайшло алгоритму, як узаконити ці об'єкти і ввести їх в експлуатацію. Не допомагає і той факт, що ситуацію з Войцеховським взято на контроль президентом України Володимиром Зеленським, і нею, за словами міністра МВС Арсена Авакова, займається спеціальна група, створена при РНБО.

Чи можливо здати в експлуатацію об'єкт, зведений за всіма нормами?

Чіткого «законного» алгоритму, який дозволить звести будинок, не існує. Але є безліч «вузьких місць», які одні використовують для корупції, інші – для того, щоб збудувати що заманеться. І забудовникам-новачкам складно розібратися в системі, що існує.

Щоправда, на чолі нових компаній можуть стояти досвідчені девелопери. Але, оскільки йдеться про людський фактор, оцінити його з погляду вкладу в успішність компанії досить складно. Тому таким компаніям нараховано додатковий штраф за ризики.

На виході ми отримали список із 232 об'єктів, серед яких 91 побудований і 141 будується. Всі об'єкти проаналізовані за допомогою сервісу Monitor.Estate на відповідність цільового призначення земельних ділянок. Первинні дані бралися з реєстрів Державного земельного кадастру.

Для будівництва ЖК необхідно цільове призначення землі під житлову чи багатоквартирну забудову (код 02.03 або 02.07).

До цієї добірки потрапили компанії, які зводять будинки на землях адміністративного чи промислового призначення або відведених під будівництво садових ділянок тощо. «У 41,3% випадків будкомпанії зводять будинки на ділянках без належного цільового призначення», – резюмує юрист, співзасновник сервісу Monitor.Estate Володимир Копоть.

У результаті ми отримали 17 компаній, що будують житлові комплекси на землі, яка для цього не призначена. Серед них – частина проблемних об'єктів «Укрбуду», які зводяться на землях з невідповідним проєкту цільовим призначенням і дісталися на добудову «Київміськбуду».

Місце Девелопер Усього невідповідних 
цільових призначень землі
Усього 
проєктів
 %
1 ТОВ «САГА ДЕВЕЛОПМЕНТ» 12 15 80
2 ТОВ «КОМФОРТ ЛАЙФ ДЕВЕЛОПМЕНТ» 3 4 75
3 ТОВ  «ПЕРФЕКТ ГРУП ІНВЕСТ» 5 11 45
4 ПРАТ «ХК «КИЇВМІСЬКБУД» 15 50 30
5 ТОВ  «ТМО «ЛІКО-ХОЛДІНГ» 2 3 67
6 ТЗОВ «ГАЛЖИТЛОБУД» 2 3 67
7 ТОВ «Д-І-М» 2 6 33
8 ТОВ «КИЇВБУДДЕВЕЛОПМЕНТ» 2 6 33
9 ТОВ  «БК «ГЕОС» 3 12 25
10 ТОВ «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ» 2 7 29
11 «РІЕЛ-ГРУП» 2 7 29
12 ПП  «КРЕАТОР-БУД» 1 3 33
13 ТОВ «І.В.ТРЕЙД» 1 3 33
14 ТОВ  «ГК «ТАРЯН» 1 3 33
15 ТОВ «СТОЛИЦЯ ГРУП» 2 9 22
16 ПРАТ «ФУНДАМЕНТ» 2 11 18
17 ТОВ «БК «ІНТЕРГАЛ-БУД» 1 21 5

Чому так відбувається?

Ринок землі можна умовно розділити на первинний і вторинний. У першому випадку землю виділяє під будівництво місцева влада. У другому – компанії купують орендні права на ділянку (або набувають юросіб, на яких оформлено землю).

Велика частка сьогоднішнього вторинного ринку землі складається з наділів, виділених за часів мерства Леоніда Черновецького. І цільове призначення цих земель різне: від будівництва об'єктів соціальної інфраструктури до садових ділянок. Зміна цільового призначення, згідно з чинним законодавством, відбувається або через рішення місцевої влади, або за рішенням суду. «Підготовка ділянки до девелопменту займає близько двох років», – розповідає Ангеліна Деревльова, директор з маркетингу та продажу будівельної компанії «Міськжитлобуд».

«Отримати земельну ділянку в оренду можуть як юридичні, так і фізичні особи. Для цього необхідно подати пакет документів, передбачений земельним законодавством, пройти купу погоджень усередині місцевого самоврядування. І потім чекати, коли рішення буде винесено на розгляд депутатами в межах їхнього голосування. Такий процес може тривати роками», – резюмує Володимир Копоть.

Найменш токсичні для забудовника наділи – це земля під спорудження промислових об'єктів. Але, оскільки генплан Києва відсутній як такий, для зміни цільового призначення необхідно розробляти детальний план територій (ДПТ), готувати проєкт землевідведення, передпроєктні рішення, проводити громадські слухання – і потім чекати рішення КМДА про зміну цільового призначення землі згідно з ДПТ.

Щоб не втрачати часу, девелопери часто діють паралельно: одночасно змінюють цільове призначення і готують землю до забудови (або навіть забудовують).

У сучасній київській практиці відомо багато випадків, коли цільове призначення наділу забудовники так і не приводять у відповідність до остаточного проєкту. Наприклад, змінюють функціональне призначення і категорію земель, але при цьому саме цільове призначення залишається тим же.

«Йдеться про законодавчу колізію. Тут має місце порушення Земельного кодексу України. Але в цій практиці орієнтуються на норми підзаконних актів, у яких врегульовано можливість зміни функціонального призначення земельної ділянки та внесення цих даних до реєстру майнових прав. При цьому дані про ділянку в ДЗК (Земельний кадастр) залишаються незмінними», – каже Володимир Копоть. За такою схемою, наприклад, будуються ЖК Edelweiss House, ЖК Ok`land, 044.

При цьому, за його словами, якщо будинок зводиться на земельній ділянці з відповідним цільовим призначенням, – це не означає, що об'єкт буде добудовано. Але щонайменше свідчить про серйозність намірів забудовника і є одним з факторів його надійності.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті