Прибуткові метри: як заробити на інвестиціях у столичну нерухомість

На частку інвестиційних угод на первинному ринку житлової нерухомості Києва припадає 25-40%, залежно від проєкту. У деяких із них частка таких угод сягає 60%, в інших – 20%. Одні інвестори купують житло для подальшого перепродажу, інші – для здачі в оренду.

На інвестиційні угоди впливають кілька факторів. Наприклад, політика забудовника: деякі девелопери не хочуть збільшувати частку інвестиційних квартир вище 20%, оскільки чим вона вища, тим складнішим є проєкт в управлінні.

Багато що залежить і від самого об'єкта нерухомості: де саме розташований житловий комплекс, які його основні характеристики (починаючи від матеріалу стін та зовнішнього утеплення, і закінчуючи типом опалення), наскільки розвинена прибудинкова інфраструктура, які планування квартир тощо. Очевидно, що чим більш пристосований для комфортного життя об'єкт, тим швидше на нього знайдуться покупці чи орендарі.

Mind з'ясовував, які параметри впливають на інвестиційну привабливість квартири, наскільки високим є «поріг входу» в цей ринок, а якою – окупність інвестицій.

Які параметри впливають на інвестиційну привабливість?

Купівля житла для подальшого перепродажу – одна з найпоширеніших схем інвестування. На перший погляд усе просто. Знайшов поцінну квартиру за смаком, купив, сидиш і чекаєш, поки подорожчає. Але реальність виглядає дещо інакше. Навіть така, здавалося б, невигадлива інвестиція потребує уважного підходу до вибору та оцінки переваг, а також недоліків житла, які можуть вплинути на його інвестпривабливість.

1. Розташування

Насамперед, потрібно визначитися з районом, у якому будується будинок. Якщо поруч повно «свіжих» висоток, продати квартиру буде складніше через високу конкуренцію. «Буде місце гарне, планування виняткове, але на розпродаж надійшло багато інших інвесторів, які поспішають заробити та демпінгують, що значно знижує прибутковість інвестицій», – пояснює Михайло Артюхов, керуючий директор компанії ARPA Real Estate. А от коли навкруги суцільні хрущовки та «панельки» епохи 1990-х, імовірність того, що житло в майбутньому продасться за верхнім цінником, набагато вища.

Важливо з'ясувати, наскільки вдалим є розташування будинку з погляду транспортної інфраструктури, як забудовник продумав внутрішню територію ЖК. «Є низьколіквідні райони. Це спальні околиці без метро, зокрема передмістя, де забудовники іноді зводять ЖК економ-класу без явних переваг та якісної концепції проєкту. Не найкращий вибір для інвестора», – вважає Ганна Лаєвська, комерційний директор компанії «Інтергал-Буд».

У Києві, наприклад, небажано вкладатися у ЖК, що розташовані на околицях Деснянського, Солом'янського, Дарницького районів.

Попит серед покупців мають проєкти комфорт-класу, поблизу яких є зручна транспортна розв'язка, а всередині комплексу – різноманітна власна інфраструктура. Сквери, майданчики, мінімаркети, бари та кафе.

«Найвдаліший варіант для інвестування – однокімнатні квартири площею від 30 до 50 кв. м і двокімнатні від 60 до 80 кв. м. Ці помешкання розкуповуються найшвидше», – радять експерти будівельної компанії City One Development.

1. Етап готовності проєкту

Інвестиція в нерухомість найвигідніша на низьких етапах готовності проєкту. Це очевидно.

На старті будівництва девелопер дає найчастіше найпривабливішу ціну, яка зросте до максимуму, коли будинок буде готовий до здачі. Після здачі в експлуатацію та отримання відповідного сертифікату в деяких проєктах вартість квартири зростає ще на 10–15%.

1. Репутація забудовників

Вкладення на ранніх етапах будівництва пов'язані з ризиком. Потрібно враховувати репутацію забудовника, ситуацію на інших його об'єктах та уникати проєктів, де продаж квадратних метрів розпочинається ще на етапі котловану. Найкраще купувати житло, коли збудовано хоча б кілька поверхів. З одного боку, це скорочує заробіток інвестора. З іншого – ймовірність вплутатися в довгобуд набагато нижча.

Непоганою ідеєю буде відвідати вже готові об'єкти забудовника. Подивитися, у якому вони стані. А заразом поспілкуватися з мешканцями комплексів, які зможуть розповісти про недоліки, з якими зіткнулися. Наприклад, затримка введення в експлуатацію, невідповідність реальних характеристик заявленим (скажімо, замість дитячого майданчика девелопер вирішив збудувати парковку) тощо. Усе це дозволить скласти чітке уявлення про забудовника.

Також важливо дивитися на ціну продажу квартири. Якщо вона значно відрізняється від решти наявного на ринку, нижче на $200–300, ніж у інших компаній, це явна ознака шахрайства та загроза майбутньої недобудови. Саме так розпродувалися квартири в «Еліта-центрі» та будинках «Уко-груп» Анатолія Войцеховського.

І важлива частина перевірки забудовника – це документація.

Який поріг входу в ринок і строки окупності?

Поріг входу в таку інвестицію починається десь із позначки $30 000, якщо говорити про придбання квартири для її подальшого перепродажу. За таку ціну можна знайти невеликі помешкання на первинному ринку нерухомості. Коли інвестор націлений на те, щоб отримувати доходи від оренди, йому доведеться вкласти ще більше. Крім витрат на покупку житла, ще десь $15 000 – 20 000 піде на ремонт. Вартість ремонту становить близько $400–600 за квадратний метр.

«Зважаючи на той факт, що за останні кілька років вартість нерухомості значно зросла, і поки «стелі» цього процесу не видно, можна сміливо говорити про прибутковість у районі 50–60%», – вважає президент будівельної компанії «Київміськбуд» Ігор Кушнір.

А ось орендоване житло починає приносити дохід не одразу. Тільки на те, щоб повернути інвестицію, знадобиться років 8–12, якщо говорити про Київ. За його межами повернення вкладень розтягнеться на 13–15 років. І лише після цього інвестор почне отримувати свої «кровні».

Іноді строк окупності можна скоротити, якщо, наприклад, знизити витрати на купівлю, придбавши нерухомість на низьких етапах будівництва будинку, коментує Ганна Лаєвська. Але, знову ж таки, не забуваймо про ризики, пов'язані з вкладеннями в ЖК на етапі закладання фундаменту.

Ще один спосіб зменшити час повернення вкладень – придбання великої квартири з її реконструкцією в кілька невеликих студій. Наприклад, це може бути трикімнатна квартира, з якої можна зробити двоє або навіть троє апартаментів. У такому разі строк окупності скоротиться до 7–8 років. Щоправда, такий підхід забудовники не вітають, тому що подібна масова практика загрожує інфраструктурі проєкту.

Які нові напрями інвестицій у нерухомість?

У великих містах України розвивається формат доходних будинків та апарт-готелів. У цьому сегменті наразі відчувається плутанина з термінологією, що зумовлено відсутністю чіткого регулювання видів нерухомості в законодавстві. Тому девелопери називають проєкти на власний розсуд.

Поріг входу в сегмент доходних будинків становить від $50 000 – 60 000. Як запевняє співзасновник і партнер керуючої компанії INSPI Development Володимир Семенцов, окупність інвестицій коливається в межах 7–10 років, а щорічна дохідність становить 10–12%.

Такий варіант капіталовкладень у нерухомість привабливий тим, що можна повністю зняти із себе мороку щодо утримання житла й позбавитися необхідності спілкування з квартиронаймачами. Тобто інвестор може жити в іншому кінці України та володіти квартирами в різних містах.