Життя на вулкані: як ринок новобудов Києва готується до затишшя
Забудовники очікують падіння попиту, але ціни поки що тримають та знижують частку професійних інвесторів
Ринок столичних новобудов готується до падіння попиту. Одні забудовники реанімують програми довгострокових розстрочок, інші запускають короткострокові акції, треті – беруть під контроль спекулятивний капітал і забороняють переуступки.
Споживча поведінка розшарувалася залежно від кінцевої мети покупців квартири. Системні інвестори зупиняють вкладення коштів та/або виходять у «кеш», а ось кінцеві покупці, які мають 100% для оплати квартири, від угод не відмовляються.
Причинами переформатування ринку стали знецінення національної валюти та нестабільна зовнішньополітична ситуація.
Mind з'ясовував, чи загрожує ринку зниження цін і які класи житла страждають найбільше від відсутності попиту.
Що відбувається із цінами?
У лютому середня ціна квадратного метра в новобудовах становила 35 400 грн, свідчать дані «ЛУН.Місто». Це на 1,1% (або на 400 грн) вище, ніж у січні цього року. У доларовому еквіваленті ціни на 1 лютого зросли порівняно з січнем на 1,2% (на $10) до грудневих показників – $1290 за квадратний метр.
За минулий рік середні гривневі ціни в новобудовах, за даними «ЛУН.Місто», зросли на 20,17%, а мінімальні – майже на 13% (з 19 500 грн до 22 000 грн за 1 кв. м). Це стало рекордом за останні сім років.
Найпопулярнішими житловими комплексами з переглядів на «ЛУН» 2021 року стали: Great (компанії «РІЕЛ» Ростислава Мельника та IB Alliance Вадима Столара), Respublika, «Файна Таун» (обидва – KAN Development Ігоря Ніконова), «Світло Парк» ( раніше «Київміськбуд», нині Futura Hata Степана Черновецького) і «Нова Англія» (Royal House, президент Віталій Ганжа, один із євангелістських лідерів).
А що з попитом?
Інтерес до ринку залишився практично на попередньому рівні. Кількість запитів на порталі Address.ua в січні 2022-го становила 428 217, що лише на 2% нижче за дані за січень 2021-го. При цьому зросла частка запитів саме щодо об'єктів первинного ринку: 81% у січні 2021-го проти 77% роком раніше.
На тлі подорожчання квартир змінилися цінові уподобання покупців. У січні 2022 року найвищим попитом користувалися квартири в ціновому діапазоні від $50 000 до $70 000 з часткою запитів 41% (2021-го їх було 37%). Найпопулярнішим рік тому було житло до $30 000 – 44% запитів стосувалися його, а цього року лише 19%.
Проте динаміка угод змінилася. Про неї гравці кажуть стримано, але визнають, що ринок сповільнився. «Січень ніколи не був активним місяцем для продажу. Але перші ознаки уповільнення ринку з'явилися ще наприкінці жовтня. Проте за інерцією продажі в забудовників були активними і в листопаді, і в грудні», – розповідає директор із маркетингу та продажу будівельної компанії «Міськжитлобуд» Ангеліна Деревльова.
Її слова підтверджує і ріелтор Лана Влас, яка спеціалізується на «переуступках» – укладанні договорів, за якими переступається право на об'єкт інвестування. «Позначилося багато факторів, але ринок у січні дуже сповільнився. Це констатація факту. Зараз почалося пожвавлення», – зазначає вона.
Чи стосується ця тенденція всіх класів житла? Продаж зменшився в проєктах бізнес-класу (порівняно із січнем минулого року), зазначає менеджер із корпоративних комунікацій девелоперської компанії City One Development Галина Мартиненко. Переважно угоди укладали покупці, які вирішили купувати нерухомість восени або в грудні минулого року. У комфорт-класі ситуація докорінно інша. «У січні продажі в 1,5 раза більше, ніж за цей же період минулого року», – наголошує Галина Мартиненко.
Хто відмовляється від покупки житла?
Змінилася поведінка покупців. Ті, хто купують квартири для себе, на ринку залишилися. «Наше спілкування з клієнтами показує, що жодної паніки немає. І курс валют також не впливає, оскільки люди готові платити відразу 100%, де курсова різниця не є важливою. Причому йдеться про суми від $40 000 до $300 000. Здебільшого це покупки для себе», – каже засновник Monitor.Estate Володимир Копоть.
Інвестиційні ж угоди – коли купуються квартири з метою перепродажу або для подальшої здачі в оренду – частково зупинилися. Їхня частка в структурі угод становить 25–40% залежно від проєкту, а в деяких проєктах сягає 60–70%, писав раніше Mind.
Саме вони й стали основним драйвером підвищення цін минулого року, упевнений керуючий приватними інвестиціями Юрій Уланов. «Бували випадки, коли з етапу котловану до введення в експлуатацію квартира змінила п'ять інвесторів», – зазначає він.
Але через різкий стрибок цін ця модель дала тріщину. «За гроші, отримані від переуступки інвестиційної квартири, зараз можна купити лише котлован. У бізнес-сегменті є випадки, коли перепродаж пропонується вже нижче за ціну відділу продажів», – пояснює він.
За його словами, на початок 2022 року частина інвесторів ухвалили рішення не продавати наявну нерухомість, припускаючи, що в разі зростання цін подорожчає і готова нерухомість. Інша частина вийшла в кеш і дивиться не лише на розвиток зовнішньої ситуації, а й на дії девелоперів. Їхнє рішення про подальше інвестування залежатиме від темпу будівництва та запропонованих умов входу/виходу з інвестицій.
Як відреагували забудовники та що буде далі з цінами?
На тлі новин про ймовірне вторгнення військ РФ і «курсових гойдалок» кількість угод може скоротитися на 50–70% порівняно з торішніми показниками, вважає експерт ринку нерухомості Олеся Скринник.
Забудовники вже почали коригувати стратегії продажів. Одні наклали заборону на «переуступки» (наприклад, у «СвітлоПарк» і деяких проєктах «Київміськбуду»). Для забудовника велика частка інвестиційних угод – це завжди добре. «З одного боку, він залучає гроші, необхідні для ведення будівельних робіт. А з іншого – формує навколо свого проєкту великий вторинний ринок, який у разі потрясінь гратиме проти девелопера», – пояснює Ангеліна Деревльова.
Проте ця тенденція не має масового характеру. «Все залежить від забудовника. Ми знаємо хто забороняє, а хто дозволяє. Так було завжди, це не тренд», – упевнена Лана Влас.
Багато хто зосередився на розширенні інструментів залучення покупців. «Найпопулярнішим інструментом стане розстрочка до введення в експлуатацію. У хід йде зниження першого внеску, обнулення подорожчання. Деякі компанії вже роблять перезапуск довгих програм розстрочки на п'ять – сім років», – пояснює Олеся Скринник.
Масового зниження цін експерти не прогнозують. Великі знижки до 25%, які зараз декларує кілька девелоперів: DIM (ЖК Olegivskiy), KAN Development (ЖК Respublika, ЖК «Файна Таун»), Quadrum Global (ЖК BEREG Residence) та інші – найімовірніше, ситуативна маркетингова пропозиція окремих забудовників.ов.