Клиенты ликвидированного банка «Надра» столкнулись с новой проблемой. Нотариусы отказывают им в оформлении права собственности на квартиры, приобретенные в ипотеку. Формальный повод – отсутствие представителя банка. Такие требования частично обоснованы, но закон предусматривает выход из ситуации. Какой именно, специально для Mind объясняет Руслан Губский, адвокат АО CREDENCE.
Практика показывает, что, как правило, нотариусы (государственные регистраторы) требуют обязательное присутствие представителя банка ипотекодержателя регистрационных действий с имуществом, которое было приобретено на кредитные средства. Они считают, что именно ипотекодержатель (в нашем случае – банк) является надлежащим заявителем в процедуре отмены государственной регистрации ипотеки и запрета на отчуждение имущества и поэтому только представитель банка может подать такое заявление. Нотариусы даже не обращают внимания, что у человека в наличии есть письмо (заявление) от банка, в котором подтвержден факт уплаты кредита в полном объеме и содержится просьба снять запрет.
В то же время некоторые нотариусы согласны принять заявление от должника, но требуют наличия у гражданина, с которым в свое время банком был заключен кредитный договор, письма-уведомления от банка об исполнении кредитного договора и, соответственно, прекращения ипотеки.
Что касается требования об обязательном присутствии представителя банка, то такая позиция нотариусов – это скорее шаблонная практика, а не непоколебимая норма. Специальным нормативно-правовым актом по вопросам совершения регистрационных действий в отношении права собственности на недвижимость является Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений». Пункт 3 части 1 статьи 2 настоящего закона прямо указывает, что заявителем в вопросах приобретения, изменения и прекращения ипотеки может быть «лицо, в интересах которого установлена, изменена или прекращена ипотека, или уполномоченные ими лица».
А лицом, в интересах которого ипотека прекращается, является как раз гражданин, который в свое время получил кредит под залог недвижимого имущества, или имущественных прав. Поэтому наличие письма от банка о погашении задолженности и прекращении ипотеки должно быть достаточно для совершения регистрационного действия.
Для совершения соответствующего действия о прекращении записи об ипотеке (обременении) нотариусу должно быть предоставлено письмо-уведомление от банка об исполнении гражданином кредитных обязательств, а следовательно, и об исчезновении оснований для продолжения ипотеки. Заменить такое письмо может заявление от представителя банка, уполномоченного соответствующей доверенностью, которую он лично подает нотариусу.
Отказ нотариуса в отмене ипотеки и соответствующего обременения является вполне обоснованным только в случае, если у человека нет ни письма, ни возможности привлечь представителя банка.
То есть, чтобы избежать такой ситуации, граждане, выполнившие все свои кредитные обязательства перед банком, должны требовать от банка предоставления письма-уведомления об окончании кредитных правоотношений и о прекращении ипотеки и отмене запрета. При этом тот факт, что соответствующий банк находится в стадии ликвидации не является основанием для отказа в предоставлении такого письма. Согласно положениям статей 37 и 48 Закона Украины «О системе гарантирования вкладов физических лиц» ликвидатор банка, назначенный Фондом гарантирования вкладов физлиц, имеет право совершать любые действия от имени руководства банка, а значит, именно он может предоставлять соответствующие документы для государственной регистрации прекращения ипотеки.
В том случае если у гражданина есть соответствующее письмо-уведомление от банка, в котором присутствуют все необходимые для совершения регистрационного действия сведения (а это данные банка, личные данные заемщика, сведения об объекте недвижимости, на который наложена ипотека, сведения о кредитном договоре и о его полном исполнение), но нотариус отказывает в прекращении ипотеки и отмене запрета, ссылаясь на необходимость личного присутствия представителя банка, действия нотариуса фактически являются неправомерными. Такой отказ необходимо должным образом зафиксировать и обжаловать в судебном порядке.
Статьей 49 Закона Украины «О нотариате» нотариусу запрещается безосновательно отказывать в совершении нотариального действия. По требованию лица, которому отказано в совершении нотариального действия, нотариус должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. На вынесение такого постановления нотариуса дается три дня с момента обращения.
В том же случае если при наличии всех доказательств выполнения кредитных обязательств у человека отсутствует письмо-уведомление от банка, то претензии надо предъявлять не к нотариусу, а к администрации банка. В случае ЧАО «КБ« Надра» – это ликвидатор банка, сведения о котором можно найти здесь.
Действия ликвидатора (например, отказ выдать соответствующее заявление), в свою очередь, можно обжаловать или в Фонд гарантирования вкладов физических лиц или в суд.
Если же ликвидационная процедура в банке приостановлена и он исключен из реестра, единственной возможностью отменить запись об обременении (ипотеке) остается обращение в суд с иском. Определиться с надлежащим ответчиком и предметом иска в этом случае человеку без юридического образования достаточно сложно, поэтому рекомендовали бы обратиться к юристу.