Министерство развития общин и территорий Украины в конце апреля разместило на своем сайте для общественного обсуждения законопроект «О внесении изменений в Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда». Документом предусмотрено определить дальнейшую судьбу хрущевок.
Что предполагает законопроект в целом и будут ли реконструированы такие дома, а также когда может произойти запуск этого процесса, рассказал Mind СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков.
Рынок недвижимости Украины – отличная площадка для мелодраматических сериалов: десятилетиями тут пишутся сценарии об отмене паевого участия, защите прав покупателей, достройке недостроев и о других не менее волнующих проблемах.
Есть очень старый анекдот про то, как компания «Мерседес» купила завод «АвтоВАЗ», перенастроила производство, а на выходе – снова получила «жигули». Приблизительно так же и с этим законопроектом: как его ни переписывают, получаются «жигули», да еще такие, которые совсем не ездят.
Если решите ознакомиться с этим трактатом, обязательно читайте текст законопроекта, а не сравнительную таблицу или пояснительную записку. Как часто у нас бывает – они немного отличаются.
Нельзя решать тянущуюся уже десятилетия проблему старыми методами. ДПТ и генпланы городов – это абсолютное бестолковая документация, которая позволяет чиновникам имитировать бурную деятельность, а также это оковы для инвестора.
Никаких толковых проектов не появится, если опираться на местечковые ДПТ и утвержденный генплан. В Киеве, кстати, актуального нет, а действующий уже не понятно в каком статусе.
Если в ныне действующем законе и предыдущих законопроектах по его изменению действовала норма о том, что отселение производится в дома в пределах квартала (микрорайона) комплексной реконструкции, то тут границы увеличились аж до населенного пункта. Вот представьте: живете вы в старенькой, но такой любимой хрущевке на Печерске, а вас отселяют куда-то на Левый берег. Мне кажется, неравноценный обмен, сколько бы не писали, что по стоимости и площади квартиры будут одинаковы.
Можно только представить, какой хайп, крики и вой поднимутся, когда на обсуждения соберутся жильцы 20 домов, подпадающих под реконструкцию. Само понятие общественных слушаний – это деструктивный элемент в градостроительстве. Нельзя спрашивать людей, как правильно строить. Любое проявление демократии там, где нужны профессиональные знания, приводит к коллапсу системы.
Не может государство быть заказчиком. Инвестор может быть заказчиком, а вот государственный орган в лице заказчика, который должен от своего имени что-то делать, – это крайне сложно и некомфортно.
Как минимум, понятие «имущественных комплексов» начинает уходить в небытие, как совковый атавизм. Но главное: допустим, я владею фабрикой или заводом (причем не обязательно загрязняющими окружающую среду), у которых есть территория и имущество, честно полученные в собственность. Но квартал, на территории которого он находится, принимают решение реконструировать, а мне говорят: «Ты тут не очень красивый и будь добр за собственный счет все исправь!». Такой себе подход к бизнесу.
Вот, казалось бы, долевое участие полностью отменили с 2021 года, но то появляется законопроект о его возвращении, то в другом законопроекте даже пытаются за счет освобождения от его уплаты давать скидки. Очень хочется ясности и понимания, чтобы не переписывать финплан каждый месяц.
Но есть несколько нюансов, которые рубят на корню желание инвестора входить в проекты реконструкции, даже если законопроект будет принят в нынешнем виде.
Интересно, сколько собственников сменили квартиры в хрущевках за более чем полувековую историю своего существования, и многие ли из них живут там и сейчас? Поиск собственников, а особенно в большом городе, – непростая задача. Допустим, уведомили двоюродного брата или племянника, те согласились на реконструкцию, а спустя некоторое время появился собственник и заявил, что не согласен. Юристы инвестора просто не будут выходить из судебных заседаний.
В какой-то момент не согласных землевладельцев может стать больше 25% допустимых законом, либо ОСББ отдельного дома приняло решение, что они не хотят участвовать в реконструкции и проголосовали против. Все – по этому дому отбой, по всему кварталу, если это больше 25% землевладельцев. Но вся же ценность в комплексности, выпадение отдельных элементов сразу нарушает все показатели. А, по закону, такой проект комплексной реконструкции делается за счет инвестора.
То есть инвестор провел инвентаризацию всех квартир и участков, обследовал все здания и сооружения, сделал с именитым архитектором шедевральный проект, нашел деньги, пришел в местный совет, утвердил там проект… и тут половина домов говорит: «Нет!» И что тогда делать инвестору? Сворачивать проект? Нет, так не будет, потому что умный инвестор изначально на такие зыбкие условие не согласится. Вкладывать деньги в проект, который в любой момент может застопориться – очень недальновидная идея.
Вы, наверное, удивитесь, но половина киевской промзоны входит в исторический ареал, не являясь при этом памятниками архитектуры. Но главное не это, в Киеве до сих пор не принят и не известно, когда будет принят тот самый историко-архитектурный опорный план. И аналогичная ситуация в более чем 400 городах Украины. У нас закон «Об охране культурного наследия» – один из самых деструктивных по отношению к градостроительству. А тут еще и комплексная реконструкция попадает под согласование с Минкультом. Да это эпопея на десятилетия!
Получается, сначала за свои деньги строишь, а потом просто отдаешь. Да никакой инвестор не будет в таких масштабах это делать. Это обязанность города найти деньги, подвести к участку всю инфраструктуру и уже потом сказать инвестору: вот вам рабочий участок – модернизируйте. Когда у города есть право выбора, строить инфраструктуру за свой счет или за счет застройщика, конечно, он выберет второй вариант. Я не представляю, где в таких условиях инвестору искать маржинальность.
Можно представить эту выросшую за один день очередь – прямо весь квартал станет резко нуждающимся в улучшении жилищных условий. За все это опять же платит инвестор.
К сожалению, найдется немало оценщиков, которые оценят развалины в несколько раз дороже их реальной стоимости. Заплатит за это опять же инвестор и что ему делать в таком случае? Каждый раз ходить в суд?
Законопроект «прекрасен», и, если его примут в таком виде, в ближайшие 10 лет ни один здравомыслящий девелопер его даже читать не захочет, потому что юристы скажут: «Не смотри туда, лучше занимайся промзонами и расширением городов за счет земель запаса». Открытым остается вопрос: для чего этот законопроект писали и кому он выгоден?