Депутаты попытались уравнять налогами первичный и вторичный рынки недвижимости. Обещают меньше спекулянтов и долгостроев
Что означают новые правила налогообложения и как они повлияют на цены
На подписи у президента Владимира Зеленского с 21 сентября находится законопроект №7683. Его нормы меняют некоторые правила налогообложения операций с объектами недвижимости, которые будут построены в будущем. Иными словами, этот документ касается первичного рынка и повлияет на сделки по продаже строящегося жилья.
«Законопроект уменьшает налоговую нагрузку при продаже новой недвижимости и делает прозрачными условия для инвестирования в собственное жилье», – рассказала инициатор документа, председатель партии «Слуга Народа» Елена Шуляк. Что же «грозит» потенциальным покупателям новых квартир, разбирался Mind.
Что меняется в налогообложении на рынке недвижимости? Основные поправки, которые предусматривает законопроект №7683, заключаются в следующем:
- К операциям по «первой поставке жилья» отныне отнесены сделки по купле-продаже неделимого жилого объекта незавершенного строительства или будущего объекта жилой недвижимости.
- При определении обязательств по налогу на добавленную стоимость (НДС) по упомянутым операциям будет применяться кассовый метод.
Согласно кассовому методу, датой возникновения налоговых обязательств считается непосредственно дата зачисления (получения) средств на текущий счет (в кассу) плательщика НДС.
- Разница, которая возникает между суммой покупки и продажи жилья (недостроенного в том числе) на первичном рынке, будет облагаться налогом на доходы физлиц (НДФЛ) по ставке 18%.
«То есть, законодатель урегулировал нормы, связанные с отчуждением недостроенных жилых объектов, когда инвестор покупает квартиру «на котловане» и продает ее перед сдачей дома в эксплуатацию. Теперь установлена ставка в размере 18% разницы между ценой покупки и ценой продажи прав на недостроенное жилье», – комментирует управляющий партнер ЮКК «Де-Юре» Григорий Трипульский.
- Продажа недвижимости, в том числе недостроенной, освобождается от уплаты НДФЛ, если имущественное право на жилье зарегистрировано в пользу покупателя и за него внесена хотя бы частичная оплата.
Что означают эти изменения для застройщиков и покупателей? «Фактически законопроект делает равноценными первичный и вторичный рынки, ведь все продажи с точки зрения налогообложения будут происходить как на вторичном рынке», – объясняет Игорь Ясько, управляющий партнер юридической компании Winner.
По словам Елены Шуляк, законопроект облегчит доступ украинцев к новому жилью, будет содействовать росту объемов строительства. «Он поможет очистить отрасль от возможного мошенничества с НДС и легализует рынок торговли будущими объектами недвижимости», – считает депутат.
Для застройщиков большой плюс в том, что теперь девелоперы будут платить НДС только при наличии дохода (это результат применения того самого кассового метода). Кроме того, освобождение от уплаты НДФЛ при продаже строящейся недвижимости тоже уменьшает налоговое давление на застройщиков.
«По сути, будет снята дополнительная налоговая нагрузка на девелоперов (в виде НДФЛ. – Mind), которые занимаются строительством жилых домов как физические лица», – объясняет Андрей Романов, директор агентства недвижимости «КиевДомСервис».
Еще один позитивный момент – в том, что налогообложение дохода от перепродажи недостроенной недвижимости минимизирует спекулятивную составляющую на первичном рынке.
Популярная схема, при которой квартиры выкупались на ранних этапах строительства для последующей перепродажи, станет невыгодной: с каждой такой сделки придется уплачивать 18% НДФЛ. Тем, кто на этом зарабатывал, нововведение явно не понравится. Но зато реальные покупатели, наоборот, выиграют, потому что им не придется сражаться со спекулянтами при поиске жилья.
Как новые нормы повлияют на цены? Напрашивается вывод, что ценовая политика строительных компаний станет более мягкой. Ведь экономия на уплате налогов высвободит для девелоперов дополнительные ресурсы.
Но, увы, на ценообразование налоговые вопросы если и влияют, то далеко не в первую очередь. Главный вклад в стоимость жилья делают себестоимость строительных и отделочных материалов, затраты на рабочую силу. А поскольку из-за войны ситуация в экономике очень сложная, издержки бизнеса возросли многократно. Так что снижения цен на квадратные метры ждать не стоит. Все происходит совсем наоборот.
По данным lun.ua, за март–сентябрь 2022 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Киева выросла почти на 40% – до 49 000 грн. В регионах, в зависимости от близости боевых действий, рост цены «квадратов» составил от 30 до 60%, или до 25 000–40 000 грн (чем крупнее областной центр – тем, соответственно, цена выше).
И это еще не предел. С приходом осени крупные строительные компании (среди них «Киевгорстрой», к примеру) предупредили, что намерены поднять цены еще на 30–50%.
Почему долгостроев станет меньше? Елена Шуляк напомнила, что законопроект №7683 напрямую связан с еще одним документом – законом №2518-IX, который усиливает права инвесторов во взаимоотношениях с застройщиками (вступает в силу с 10 октября 2022 года. – Mind).
В частности, инвестор теперь может расторгнуть невыгодный ему договор по покупке жилья; девелоперы обязаны раскрывать информацию о количестве уже проданных в доме квартир; застройщики не вправе продавать квартиры, не имея разрешительных документов и других условий для достройки объекта, и смогут сдавать в эксплуатацию только те жилые комплексы, которые подключены к инженерным сетям.
Помимо того, что эти требования увеличивают ответственность девелоперов перед покупателями, они косвенно повлияют на устойчивость застройщиков. Ведь для того, чтобы построить и ввести в эксплуатацию жилой дом, соблюдая все требования законодательства, потребуется более внушительный запас финансовых ресурсов.
«Не стоит забывать также, что закон № 2518-IX предполагает обязанность застройщиков оставлять в ЖК «гарантийную долю» квартир, которую нельзя будет продавать до ввода комплекса в эксплуатацию. Поэтому строительные компании могут увеличивать стоимость жилья, которое не будет входить в эту гарантийную долю», – считает Игорь Ясько.
В то же время, увеличение прозрачности сделок и пересмотр правил налогообложения будут способствовать тому, что незаконных и замороженных строек станет меньше. А значит, строительство будет идти бодрее, и застройщики не будут массово срывать сроки сдачи жилья (конечно, с поправкой на обстановку в стране и боевые действия).
«За счет меньшей налоговой нагрузки застройщики смогут направлять больше средств на строительство объектов, тем самым ускоряя сроки реализации проектов. А значит, они будут сдавать дома быстрее», – считает Андрей Романов.
Если вы дочитали этот материал до конца, мы надеемся, это значит, что он был полезным для вас.
Мы работаем над тем, чтобы наша журналистская и аналитическая работа была качественной, и стремимся выполнять ее максимально компетентно. Это требует финансовой независимости.
Станьте подписчиком Mind всего за 196 грн в месяц и поддержите развитие независимой деловой журналистики!
Вы можете отменить подписку в любой момент в собственном кабинете LIQPAY, или написав нам по адресу: [email protected].
