Розмір орендної плати в договорі оренди землі, якщо йдеться про землю комунальної чи державної власності, може бути змінений з урахуванням чинника нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Як це зробити, детально розповів експерт з управління земельними та іншими природними ресурсами Програми «U-LEAD з Європою» Олександр Придатко.
За його словами, одним із ключових факторів, які впливають на розмір орендної плати, є нормативна грошова оцінка земельної ділянки. Саме на основі цього показника розраховується база оподаткування та визначається розмір орендної плати.
Проте на практиці цей процес викликає багато суперечностей під час оформлення оренди землі. Часті перегляди цієї оцінки, а також зміни в законодавстві створюють нестабільність у сфері орендних земельних відносин, впливаючи на формування доходів місцевих бюджетів і підприємницьку діяльність орендарів, зазначив експерт.
Він нагадав, що Цивільний і Земельний кодекси України встановлюють лише загальні принципи щодо описаної категорії правовідносин. Особливості ж, за словами Олександра Придатка, регулюються Законом України «Про оренду землі», котрий є спеціальним нормативно-правовим актом, за яким договір оренди землі – це договір, за яким одна сторона (орендодавець) зобов’язаний за плату передати другій стороні (орендарю) визначену земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а друга сторона (орендар) зобов’язана використовувати земельну ділянку відповідно до положень договору та вимог законодавства.
«Тобто за своєю природою оренда земель, у тому числі й земель державної та комунальної власності, є договірними, а отже, цивільними правовідносинами», – наголосив експерт U-LEAD. Водночас, згідно зі ст. 21 Закону України «Про оренду землі», розмір, умови та строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлюються відповідно до Податкового кодексу України». Тобто це є податком, а не винагородою за договором.
«Хоч договір оренди земельної ділянки державної або комунальної власності є цивільно-правовим договором, однак низка умов щодо сплати орендної плати є обов’язковими, що за загальним правилом не притаманне цивільним правовідносинам. Ба більше, питання визначення розміру орендної плати відноситься більше до податкового законодавства, а ніж до цивільного», – наголосив Олександр Придатко.
За його словами, відповідно до норм Податкового кодексу України та Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка землі є обов’язковим показником, що використовується для визначення орендної плати при оренді земель комунальної та державної власності. Тому її зміна безпосередньо впливає на визначення розмірів орендної плати.
Експерт додає, що розмір нормативної грошової оцінки може змінюватися в часі внаслідок зміни характеристик земельної ділянки (віднесення до певної території, зміни цільового призначення, складу угідь тощо), зміни статусу території або зміни методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
З огляду на це Олександр Придатко констатує таку проблему: як вносити зміни до чинних договорів оренди земельних ділянок державної та комунальної власності при зміні величини нормативної грошової оцінки.
Він цитує постанову Великої палати Верховного Суду від 5 червня 2024 року у справі №914/2848/22, у якій було визначено, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 ст. 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати. Постанова визначає, що «у таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки».
Отже, робить висновок експерт, якщо раніше після зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки потрібно було укласти додаткову угоду або внести зміни в наявний договір для зміни розміру орендної плати, то тепер орендодавець може відразу вимагати стягнення нової суми орендної плати в орендаря або звернутися до суду з позовом про стягнення орендної плати за договором.
Олександр Придатко, констатуючи, що позиція суддів у цьому питанні не була одностайною, резюмує, що така процедура, з одного боку, дає змогу органам місцевого самоврядування ефективно та швидко отримувати додаткові надходження до місцевих бюджетів, але, з іншого – значно звужує перелік прав орендарів, оскільки для зміни розміру орендної плати взагалі не потрібна їхня згода. «Це може призвести до суперечностей і потребує подальшого вдосконалення законодавства з піднятих питань», – зазначає експерт.
Нагадаємо: Програма для України з розширення прав і можливостей на місцевому рівні, підзвітності та розвитку «U-LEAD з Європою» спільно фінансується ЄС і його державами-членами: Німеччиною, Польщею, Данією та Словенією – для підтримки України на її шляху до зміцнення місцевого самоврядування. U-LEAD сприяє прозорому, підзвітному та багаторівневому управлінню в Україні, яке відповідає на потреби громадян і розширює можливості громад.