Забудова міст і передмість триває попри пандемію та гучні скандали з банкрутствами великих забудовників. Нові квадратні метри стають джерелом доходу не лише для девелопера, а й для інвестора. Останній може і вигідно продати нове житло, і здати його в оренду, що також принесе пристойний дохід. Проте, якщо підійти, зокрема, до оренди творчо, то дохід від неї можна суттєво збільшити. Про тренди на ринку нерухомості і про те, чим можуть бути цікаві апартаменти для девелоперів та інвесторів, розповіла Mind керівниця відділу консалтингу NAI Ukraine Марина Гуревич.
Апартаменти – це вид комерційної нерухомості, який приносить дохід інвестору за допомогою короткострокової або довгострокової здачі в оренду юнітів для проживання. Вони можуть існувати в формі аналогії житла, коли від останнього їх нічого не відрізняє, крім юридичних документів, а можуть виступати актуальним видом дохідної нерухомості. Саме цей формат може стати новим трендом девелопменту в Україні.
Перш за все варто починати з глобальних аспектів, зокрема – урбанізації.
Відповідно до досліджень компанії Knight Frank, понад 40% людей є високомобільними, а це майже 2 млрд, які відкриті до переїзду.
В Україні центром таких переїздів залишається Київ, станом на сьогодні чисельність населення в ньому досягла майже 5 млн (разом із передмістям).
Попри кризу 2020 року, міграція до Києва продовжилася. Відповідно люди перебувають у пошуку житла, і саме орендного. Так, інший глобальний тренд, пов'язаний з мобільністю, що зростає, – цінність володіння нерухомістю і постійне місце проживання, відходить на другий план. У людей у пріоритеті – досліджувати світ, отримувати кращу якість життя, більш цікаву й високооплачувану роботу.
Все це дає передумови до розвитку оренди житла, яке повинно бути комфортним.
Якщо говорити про Україну загалом, і Київ зокрема, то, задаючись питанням оренди, людина потрапляє на ринок вторинного житла, велика частка якого морально й фізично застаріла, а тому його якість може бути трохи нижча за очікування. Наприклад, у Києві, який є лідером у галузі будівництва, житло роком будівництва пізніше 2005 року становить всього 7% від усього житлового фонду.
Отже, сучасне економічно активне населення перебуває в пошуках нового якісного орендного житла, тоді як ринок не завжди готовий задовольнити попит.
Ринок оренди житла з кожним роком стає все більш привабливим і збільшується в розмірах, що відбивається в довгостроковий тренд зростання цін на оренду житла.
Окупність бізнесу із здачі в оренду досить довга, але для так званих мініінвесторів, у яких є фінансові ресурси, але практично відсутні опції для інвестування, покупка житла залишається пріоритетним способом збереження та примноження капіталу.
Мініінвестори можуть бути зацікавлені в ринку апартаментів, оскільки останній не лише закриє всі їхні потреби за аналогією з житловою нерухомістю (володіння активом, збереження грошей, можливість заробітку на перепродажі або оренді), а й принесе унікальну для сьогоднішнього інвестиційного ринку цінність – пасивний дохід.
Для мініінвестора відбувається процес виходу на ринок оренди, але без прямої операційної участі. Є керуюча компанія, і всі питання, які найчастіше зупиняють людину перед здачею в оренду житла, як-от ремонти, пошук орендарів, управління заповнюваністю, прибутковістю, знаходяться в компетенції професійної керуючої компанії.
Через свій бізнес-підхід, професійну орендну стратегію, апартаменти більш дохідні ніж житлова нерухомість, що здається окремими інвесторами.
З погляду прибутковості, сервісні апартаменти, націлені на короткострокове та середньострокове проживання, можуть приносити дуже високий дохід з квадратний метр – до $45 на місяць,однак мають досить високі ризики заповнюваності. Отже, прибутковість для сервісних апартаментів, за інформацією забудовників, у діапазоні 10–15%.
Апартаменти орієнтовані на більш довгострокове проживання, у поточних ринкових умовах можуть давати прибутковість у діапазоні 8–12%.
Ринок апартаментів не менш цікавий і забудовнику з кількох причин.
На сьогодні ресурс мініінвесторів є одним із найбільш простих і дієвих способів у фінансуванні будівництва. У форматі апартаментів, маючи ділянку під комерційну нерухомість, девелопер може вийти на ринок із залучення капіталу міні-інвесторів, оскільки для інших видів комерції це менш поширено.
Також це можливість більш широкого використання земельних ділянок – забудова землі, без прив'язки до її житлового призначення, а значить, більш широкі можливості девелопменту, менше бюрократичних і корупційних зволікань.
Наприклад, апартаменти за прибутковістю і інвестиційним показником виходять на рівень з будь-яким іншим житловим проєктом. Унікальність же – у ширшій можливості його реалізації.
З іншого боку, якщо девелопер захоче самостійно вийти на ринок, не продажем юнітів кінцевим покупцям, а їхнєю подальшою здачею в оренду, то разом із тими ж витратами на експлуатацію, заповнюваністю в 70%, він отримає прибутковість до 20%, що можна порівняти з іншим комерційним девелопментом.
Якщо подивитися на розвинені ринки, капіталізація апартаментних комплексів аналогічна іншим видам комерційної нерухомості, а отже, це може бути альтернативний бізнес для комерційного девелопера, аналогічний за процедурою виходу.
Незважаючи на свою привабливість, ринок апартаментів розвивається дуже поступово. Наразі на стадії будівництва знаходяться три комплекси, які є дохідною комерційною нерухомістю в її міжнародному розумінні – це комплекси Be the One, Standard One Terminal, Times, які є сервісними апартаментами і вже побудований орендний комплекс апартаментів Standard One VDNG.
Їхні відмінні риси:
Якщо розглядати структуру, то сервісні апартаменти займають більше 30% усієї споруджуваної пропозиції. Більш широкий огляд – за 5 років – показує, що все ж 56% комплексів, які були апартаментами з погляду відсутності титулу житлової нерухомості, були саме аналоги житла без будь-якої спрямованості на отримання доходу й позиціонування як комерційної дохідної нерухомості.
Більшість комплексів апартаментів вже вводять перші елементи, які наближають до формату дохідних апартаментів – введення КК і пропозиція квартир із ремонтом, або можливість ремонту на вибір покупця. Однак поки відсутній головний елемент – єдине та комплексне управління орендними відносинами.
Комплекси, які є саме дохідною нерухомістю, реалізуються значно дорожче, за рахунок ремонту й унікального бізнес-рішення, яке вони пропонують інвестору, тоді як псевдоапартаменти знаходяться на рівні середніх ринкових цін.
Перші успішні проєкти, сукупність сприятливих чинників попиту і пропозиції, імовірно, зможе дати поштовх розвитку нового й перспективного для країни ринку, який перетворить первинний ринок оренди та стане новим сегментом економічного розвитку нерухомості загалом.