«Київміськбуд» під загрозою: чи зможе холдинг уникнути банкрутства?

26 вересня інвестори будівельних компаній ХК «Київміськбуд» (КМБ, 80% належить громаді Києва) та «Укрбуд» мітингували біля будівлі КМДА та заблокували рух вулицею Хрещатик. Вони вимагали добудувати об’єкти цих компаній. Загалом на акцію зібралося близько 50 людей, хоча всього в компаній нараховується майже 20 000 інвесторів.

Нагадаємо: об’єкти КМБ та «Укрбуду» (декілька років тому КМБ взяв на себе обов’язки добудувати його проєкти) стоять замороженими понад рік: для відновлення робіт компанії потрібно вже 4 млрд грн на 2024–2025 роки. Новий президент холдингу Василь Олійник пропонував декілька сценаріїв залучення грошей, але жоден із них не реалізувався.

Нещодавній мітинг – це спроба інвесторів і холдингу привернути увагу головного акціонера – міста – до потреби розглянути виділення грошей «Київміськбуду». Відповідний проєкт готовий і вже пройшов одну з трьох комісій Київради. Але, чи погодяться депутати на емісію – не відомо. Раніше тимчасова контрольна комісія Київради з перевірки діяльності КМБ рекомендувала Київраді звернутися до Кабінету Міністрів із вимогою компенсувати холдингу 2,28 млрд грн, які компанія вклала у добудову проєктів «Укрбуду».

Цього разу інвесторів почули. Мер Києва Віталій Кличко, який вийшов до мітингувальників, пообіцяв до кінця року визначити механізм фінансування завершення будівництва об’єктів, щоб наступного року почалися роботи на будмайданчиках.

«Спільно з ініціативною групою від інвесторів ми домовилися найближчим часом підписати меморандум і затвердити дорожню карту для вирішення питань добудови об’єктів «Укрбуду» та «Київміськбуду». До кінця року ми маємо визначити механізм фінансування, щоб наступного року роботи вже розпочалися. Зараз триває підготовка низки рішень, щоб винести їх на розгляд Київської міської ради», – розповів Віталій Кличко. І додав, що після того, як будуть виділені кошти, першочергово запускатимуть об’єкти найвищої готовності.

Чому зупинилися будівництва «Київміськбуду»?

Робота на будівельних майданчиках «Київміськбуду» зупинилася влітку минулого року. До цього холдинг та інвестори неодноразово зверталися до чиновників різних ланок із проханням надати грошей. І вони мали на це право.

Одним із головних каменів спотикання є питання, звідки брати кошти для добудови проєктів. Свого часу «Київміськбуд» за рішенням президента України Володимира Зеленського та РНБО взяв на себе зобов'язання добудувати проєкти «Укрбуд Девелопмент» Максима Микитася, що входила до складу державної корпорації «Укрбуд».

Саме в той період у компанії почалися проблеми з грошима. Експрезидент Ігор Кушнір розповідав про дефіцит у 2,1 млрд грн, який виник із вини ФФБ «Житло-Капітал». «Гроші люди несли не в «Укрбуд», гроші вони віддавали «Житло-Капітал». [...] Згідно із законом, з ФФБ конкретного об'єкта можна фінансувати тільки його будівництво. Якби так відбувалося, то й проблем би не виникло. Але на практиці гроші перекидалися, виводилися на інші підконтрольні компанії або на «фізиків». Так і утворився той дефіцит на добудову в 2,1 млрд грн, про який я вже кілька разів говорив», – казав він в інтерв’ю Mind.

Влітку 2023 року холдинг зупинив роботи на будмайданчиках через гострий брак фінансів. І звернувся по допомогу до Київради: йшлося про викуп квартир на 300 млн грн і дофінансування в 1 млрд грн. Згодом сам Ігор Кушнір став фігурантом журналістських розслідувань, де його звинуватили у зловживаннях і розтраті коштів компанії.

Київрада ініціювала аудит, залучивши компанії E&Y, Baker Tilly та «НХД-Аудит». Аудитори не виявили зловживань, але зазначили, що є касовий розрив у 6 млрд грн, який виник через добудову об'єктів «Укрбуду», кризу на будівельному ринку та пандемію COVID-19. Аудитори рекомендували звернутися до Кабміну з вимогою компенсувати 2,28 млрд грн збитків. Ще на 1 млрд грн місто все ж запланувало викупити в холдингу квартири. Рік тому перший заступник голови КМДА Микола Поворознюк казав, що у столичному бюджеті під це вже закладено понад 1 млрд грн.

Потім у «Київміськбуді» оновили склад Наглядової ради та змінили керівництво компанії. Новим президентом став Василь Олійник, який до цього був менеджером у корпорації Stolitsa Group Влади Молчанової, яка взяла на себе обов’язки із добудови проєктів іншого колишнього гіганта ринку – компанії «Аркада».

Скільки «Київміськбуду» потрібно грошей для відновлення роботи?

Аудитори дійшли висновку, що за песимістичного сценарію (а зараз можна казати саме про нього), компанії знадобиться 10 млрд грн. Василь Олійник говорить про 4 млрд грн на поточний і наступний рік, які потрібні для відновлення роботи. Всього для завершення всіх проєктів доведеться десь відшукати 17 млрд грн.

Після вступу на посаду новий президент почав опрацьовувати різні сценарії залучення коштів.

• Фінансування від Кабміну

Василь Олійник звернувся до уряду з проханням виділити обіцяні кошти. Це було ще 1 квітня поточного року. Фінальної відповіді офіційно не озвучувалось, а сам Олійник в інтерв'ю сказав, що в КМБ отримали бюрократичну відписку «немає, не передбачене, не знають».

• Банківське кредитування

«Ми зверталися до двох комерційних і трьох державних банків в Україні (у тому числі до Укргазбанку та «Сенсу»). Отримали письмовий та усний коментар, за яких умов і показників нам можуть оформити кредит. Гроші, кажуть, є. Але клас ризиковості в нас високий. Банки хочуть не однократне, а дво- і трикратне забезпечення: тобто вартість майна в забезпеченні має бути втричі вища, ніж сума кредиту», – розповів Василь Олійник.

• Продаж квартир місту

Місто купує житло лише для програми «Оренда з викупом» від КП «Фінансова компанія «Житло-Інвест». Холдинг запропонував викупити квартир на суму 3,44 млрд грн протягом 2024–2025 років. Та КП відмовилася, тому що вони купують тільки квартири в готових проєктах, які вже підключені до електромереж. Ті три квартири, що зараз пропонує КП у ЖК «Медовий», були викуплені декілька років тому. 

• Продаж місту дитячих садочків

Холдинг запропонував чотири дитячих садочки. Але від двох із них місцева влада відмовилася – надто маленькі. А ось два інших відповідають необхідним критеріям. Треба тільки добудувати бомбосховища, що потребує приблизно 40–50 млн грн.

• Співпраця з «Укрфінжитлом» та програмою «єОселя»

За словами президента компанії, «Київміськбуд» зараз не відповідає критеріям, за якими банки акредитують забудовників.

• Продаж поточних активів

Холдинг продає вже готові паркінги. Та грошей не завжди вистачає, навіть щоб покрити поточні потреби. На цей момент кожен місяць простою коштує компанії близько 10 млн грн: це витрати на стабілізацію об’єктів, податки тощо.

Як далі можуть розвиватися події?

Проблеми «Київміськбуду» – не перший скандал із забудовником. Український ринок добре пам’ятає такі кейси, як «Еліта-Центр», умовна група компаній «Укобуд» Анатолія Войцеховського, «Укрбуд» та «Аркада». І це тільки гучні скандали та тільки в Києві. Кількість постраждалих інвесторів – десятки тисяч. І якщо вкладники «Еліта-Центру» з часом отримали свої квартири (хоч і не всі), то інвестори «Укобуд» або мешкають у будинках, не зданих в експлуатацію, або подумки попрощалися зі своїми грошима. Але всі ці компанії були приватними, а «Київміськбуд» на 80% належить місту. І це було одним із головних аргументів для інвесторів при придбанні там квартири.

Як неодноразово писав Mind, неформальний контроль над холдингом приписують Сергію Льовочкіну, колишньому голові Адміністрації президента часів Віктора Януковича та депутату від ОПЗЖ Вадиму Столару. КМБ свого часу тісно співпрацював із компанією bUd development, контроль над якою приписують депутату з фракції ОПЗЖ Вадиму Столару, Ігорю Кушніру та родині Молчанових, а також з IB Alliance, BudCapital (обидві пов'язують зі Столаром – Кушніром).

За вже усталеною традицією, під час резонансних скандалів активи проблемного забудовника передають іншій великій будівельній компанії. Поточний лідер ринку, будівельна компанія «Інтергал-Буд» Володимира Зубика, вже заявила, що готова взяти на себе добудову проєктів «Київміськбуду», якщо цей крок матиме економічну доцільність. Однак у КМБ зараз таких будівництв небагато, і їхня подальша доля наразі під питанням.

Але експерти ринку негативно ставляться до можливої допемісії компанії: як писав раніше Mind, вони вважають це неконкурентною практикою. І стверджують, що, коли місто виділяє кошти одній компанії, це ставить у невигідне становище інші підприємства, які також постраждали від війни. «Або хай місто дофінансує всі майданчики інших девелоперів, що потребують вливань, або хай просто візьме кредит у банку або виступить гарантом повернення боргу «Київміськбудом», – казав свого часу засновник і СЕО девелоперської компанії «Спільнота» Ігор Райков.

«Це неправильно, коли платники податків оплачують своїми грошима чиїсь помилки», – вважає Сергій Овчинников. За його словами, «Київміськбуд» виконує не властиві для комунальної компанії функції: «Він не будує комунальне житло, не обслуговує інтереси міста. Компанія повинна бути приватизована».

Що буде, якщо холдинг впаде? З моменту зупинення будівництва проєктів пройшло багато часу, що зіграло на руку іншим столичним девелоперам, які продовжували будівництво та змогли «взяти на себе» потенційних покупців КМБ. Конкурентами холдингу можна назвати Stolitsa Group родини Молчанових, «ДІМ» братів Носіковських, «Ковальська» родини Пилипенків, «Інтергал-Буд» тощо. «Тому, якщо будівництво не відновиться, жодних відчутних змін на ринку не буде», – резюмує директор Greenol Олег Приходько.