Національний банк на початку травня повідомив, чщо обсяги іпотечних кредитів в Україні в січні – березні 2021 року досягли 1,4 млрд грн, що вдвічі більше показників за аналогічний період минулого року. Крім того, починаючи з січня 2020 року в найбільших містах України кількість нових об'єктів житлової нерухомості зросла на 28% (390 новобудов). Тобто попри пандемію і локдауни зведення нових квадратних метрів житла й комерційних площ триває. Чого очікувати девелоперам в найближчому майбутньому та на що варто робити акцент вже сьогодні, розповів Mind директор з розвитку девелоперської компанії ENSO Сергій Король.
Ринок комерційної та житлової нерухомості в нашій країні почав розвиватися в другій половині 1990-х років. Якщо порівнювати строк його існування з будь-якою цивілізованою країною, то можна легко відповісти на запитання, де ми, чому ми такі, куди ми йдемо та коли дійдемо до рівня розвитку ринку тих самих цивілізованих країн.
Ми немовлята на тлі давно дорослих, професійних, технологічно розвинених ринків Америки, розвинених європейських і азіатських країн, які заробляють великі та дуже великі гроші.
Звідси – слабка архітектура, допотопні будівельні технології, проблеми з фінансуванням проєктів. Але, якщо з технологіями та фінансуванням світла в кінці тунелю майже не видно, архітектура й архітектурна думка останні 4–5 років розвиваються дуже швидкими темпами.
Довгий час девелоперів, покупців і, природно, архітекторів влаштовували стандартні типові проєкти.
Позиція девелоперів була приблизно такою: «Хочу побудувати житловий будинок (офісний центр), метрів хочу отримати якомога більше й витратити хочу відповідно до ринку або менше». Такою була постановка задачі. І на виході – «краса», якою зараз все обурені.
Період кінця 1990-х – початку 2000-х залишив страшні шрами на тілі міста. Але час змінювався, відкрилися кордони та можливості, ринок розвивався, конкуренція загострювалася, розвивалися й девелопери, з'являлися нові, амбітні. Разом із ними змінювався і клієнт: покупець ставав більш вимогливим, освіченим, повидавшим міста та країни. Йому стала потрібна не просто своя квартира, не просто в такому-то районі, за такі-то гроші. Захотілося чогось більшого. Той із девелоперів, хто намагався вивчити ці потреби, розумів, що старі підходи до проєктів потрібно змінювати.
У проєктів з'явилися обличчя, свої імена, стиль, інфраструктура, паркування, підтяглася архітектура.
Так поступово, еволюційним шляхом, ринок прийшов до свого чергового етапу розвитку.
Стало очевидно: щоб бути успішним на ринку, потрібні серйозні концепції, цікава архітектура, продумана інфраструктура. Девелопер став більш розбірливим у виборі майданчиків для нових проєктів.
Говорячи про архітектуру, зазначимо, що поряд з іменитими фахівцями з'явилися молоді, амбітні, думаючі архітектори, деякі з них здобули освіту на Заході. Саме вони і створюють ті 5–10% по-справжньому нової, цікавої архітектури на нашому ринку. І звичайно ж, змінилися й самі девелопери, серед яких з'явилися сміливі люди, готові братися за амбітні проєкти і змінювати ринок якісно на краще.
Важливим драйвером розвитку ринку стала інвестиційна привабливість нерухомості. При низькому рівні довіри до банківської системи люди інвестують вільні кошти саме в будівництво.
Однак чи не найбільш кардинальні зміни можна спостерігати в самій характеристиці нерухомості.
Завжди головним критерієм її вибору називали три головні елементи: місце, місце та місце. Тепер західні фахівці все частіше називають інші три головні елементи: люди, люди та люди.
Саме люди є генераторами прибутку для будь-якого бізнесу, і девелопмент – не виняток. Щоб добре продати нерухомість, тобі потрібні насамперед клієнти. І девелопер повинен запропонувати їм не просто квадратні метри, а простір, де вони хотіли б жити, спілкуватися, вести бізнес. Саме тому сьогодні з'являється все більше й більше проєктів mixed-use.
Ця концепція має нівелювати всі мінуси проживання в спальних районах столиці. Умовно кажучи, це ком'юніті, у якому комфортно, безпечно та цікаво жити, працювати, відпочивати, займатися спортом, там продумані транспортні зв'язки у вигляді високоякісних транзитних вузлів, що пов'язують райони, і доступних видів громадського транспорту. Це безпечне та комфортне для життя середовище. Саме тому місцеві жителі спокійно пересуваються всередині такого житлового комплексу або району пішки.
Сьогодні одне з найцікавіших і стимулювальних завдань, яке повинні розв'язувати девелопери разом з архітекторами у своїх проєктах, – створення цікавих місць. Люди йдуть туди, де цікаво, і люди не люблять місця, де немає інших людей.
Цікаві місця стають комерційно більш привабливими, вартість квадратного метра в них зростає, зростає вона і в оточення, спочатку найближчого, а потім і далекого. І чим більше таких цікавих місць, тим привабливіше район.
Повертаючись до ринку Києва, зазначаємо, що вже сьогодні існує кілька проєктів, які підтверджують нові акценти в оцінці привабливості нерухомості – від місця до людей.
Сьогодні на ринку з'являється все більше цікавих, продуманих проєктів. Майже кожен новий об'єкт – спроба продемонструвати щось свіже, особливе. Адже архітектори та девелопери не живуть у вакуумі – вони їздять, дивляться, вбирають. І це забезпечує упевнений рух вперед у питаннях розвитку міської архітектури. Я переконаний, що вже незабаром непродумана, естетично й візуально неприваблива архітектура піде.
Еволюція ринку неминуча. Наші діти житимуть у сучасному, цікавому та різноманітному середовищі. Саме вони стануть на ринку замовниками нової, ще більш якісної архітектури.