В Україні існує стабільний тренд – будівництво «квадратних метрів» під їх здачу в майбутньому в оренду або управління. Для звичайних громадян це спосіб вкладень своїх коштів та отримання пасивного доходу. Для деяких компаній – модель девелоперського бізнесу Однак зі класифікацією цих метрів усе складно – апарт-готель, кондомініум, прибутковий будинок, сервісні апартаменти, орендний будинок .. Як же правильно розділити всі моделі та чи є для них місце в законодавстві, розповів Mind партнер консалтингової компанії ArtBuild Hotel Group Олексій Євченко.
Основна причина плутанини на сучасному ринку – це відсутність чіткого врегулювання видів нерухомості в законодавстві, яке дає простір для «понятійного творчості», з огляду на кожну конкретну ситуації.
Почнемо з «прибуткового будинку», оскільки цей термін один із найбільш «стародавніх» у нашому побуті. Дохідними називають багатоквартирні будинки, всі квартири в яких призначені для довгострокової оренди. Ще одна популярна назва – гостьовий будинок, але суть при цьому не змінюється.
Функціонування прибуткового будинку забезпечує одна керуюча компанія. Вона не вирішує технічних та побутових питань мешканців, а й безпосередньо займається здачею квартир.
Оренда в прибутковому будинку пріваблює мешканців передусім фіксованою ціною та певними обмеженнями та регламентами для всіх, хто володіє нерухомістю в подібних проєктах (ремонти, перебудови, використання загальних просторів тощо). Корекція вартості проводиться виключно керуючою компанією.
У Європі це також контролюється на рівні місцевої влади, але в Україні це правило не діє. Крім того, якщо орендар діє згідно з умовами договору, його практично неможливо виселити. Чого не скажеш про оренду в приватних осіб, де орендарі часто страждають від «капризів» власників.
Прибуткові будинки є і в класі елітного житла. Правда, там часто об'єкти здаються в оренду подобово. Є варіанти, коли діє система 50/50, коли частина квартир здається в довгострокову оренду, а частина – подобово. І ось тут починається цікаве! Такого юридичного терміну, як прибутковий будинок, не існує.
Щоб зрозуміти, навіщо це все переводити в юридичну площину, необхідно ознайомитися з проєктом нового Житлового кодексу України, у якому наведене поняття фігурує, як «Розділ ХI. Орендні будинки». У ньому дуже детально й непросто описується, які права та обмеження накладаються на цей тип нерухомості. Наприклад, обов'язкова реєстрація всіх договорів оренди через нотаріуса. І ще маса інших цікавих речей.
Тобто після ухвалення цього документа терміни «прибутковий будинок, гостьовий будинок» перетворюються в «орендні будинки». Але, все це залишатиметься житлом (житловий фонд) і регламентуватиметься уже згаданим вище кодексом.
Чим апартаменти відрізняються від житла? Або це те саме, тільки по-іншому називається? І чим відрізняються апартаменти в готелях від апартаментів у ділових центрах або інших будівлях?
Головне і карколомне для багатьох читачів відкриття полягатиме в тому, що апартаменти – це не житловий фонд. У них не можна прописатися (і це тільки здається, що інститут прописки в Україні скасовано). Це вид комерційної нерухомості.
Здавалося б – яка різниця, як це називати і куди це зараховувати? Виявляється, різниця економічна. Усі комунальні та податки розраховуються за таким типом нерухомості, як комерційні, а це на 20-30% дорожче, ніж за звичайне житло (докладніше в матеріалі Mind).
Тому, коли розповідають, що продають вам розкішні апартаменти в житловому будинку, можете сміливо бити оповідача газетою по носі і вчити його розуму.
Апартаменти в готелі та, наприклад, у діловому центрі – це сервісні апартаменти. Але істотно відрізняються за кількістю послуг. У світі дуже поширена модель, коли поруч із готелем будуються апартаменти (у більшості країн цивілізованого світу поняття «апартаменти» затверджено законодавчо й має свої специфічні особливості та характеристики. – Mind), якими керує та сама міжнародна готельна група, яка управляє готелем. В Україні такий проєкт знаходиться біля готелю Hilton, у Києві, на бульварі Шевченка.
Саме цим терміном у нас називають усе підряд. Але давайте розберемося, що це насправді.
Апарт-готель – це вид комерційної нерухомості, введений в експлуатацію як готель (а значить, побудований за ГСНу, що регламентує будівництво готелів), що має у своїй структурі номерний фонд для можливості тривалого проживання, для чого номери оснащуються кухнею та іншими можливими приміщеннями, як у житлових квартирах.
В Україні, згідно зі ст. 19 «Закону про туризм», для функціонування подібного об'єкта, необхідно обов'язково проходити процедуру категоризації: «Забороняється надаваті послуги з размещения без наявності свідоцтва про встановлення відповідної категорії».
Апарт-готель належить, як цілісний майновий комплекс, одному власнику (фізичній або юридичній особі). У цьому типі комерційної нерухомості неможливо відчужувати окремі номери для їхнього продажу у власність іншим власникам.
Кондо-готель – це різновид готелю, у якому (нарешті!) можна продавати окремі юніти (номера) різним власникам – і фізичним, і юридичним особам – для отримання додаткових доходів.
У нього має бути категоризація, це не житло, не апартаменти, але, як комерційна нерухомість, що передається в оренду, він вигідніше, тому що підпадає під пільговий 7%-вий ПДВ (як для готелів). І в Україні немає ще жодного справжнього кондо-готелю. Зате є привід замислитися, що варто зводити і на чому заробляти.